一场没有硝烟的超级战争已经打响！

近期，市场传闻贝壳与易居关系恶化严重，导致贝壳的渠道客户不得由易居代理接待，目前已有多个项目因故让易居不得不退出。

贝壳“恶霸”形象顿时跃然纸上。

为了照顾不了解房地产的朋友们，我们先稍微做做铺垫。

在房地产销售的整个流程里，开发商被称作甲方，而那些协助开发商进行市场推广和销售策划的机构被称为代理公司；与此同时，专门负责广告宣传和推广工作的则是广告公司或推广公司；至于组织并执行开发商营销活动的，则是由活动公司来承担。

销售代理机构、广告推广企业以及活动策划公司，历来是房地产销售领域的标准合作伙伴。

销售代理公司作为关键的乙方，承担着前策规划、市场定位、营销推广以及组建置业顾问团队等销售环节的重任。尽管不少开发商已转向自行销售，但代理公司依旧占据市场主导地位。在多数情况下，我们购买房产时接触到的职业顾问均来自销售代理公司。

而近几年以贝壳为首的渠道公司开始兴起。

郑州渠道公司成立已久，早先的拉访、小蜜蜂、龙湖大妈等都是其旗下成员。不少人在购房时都曾遭遇过从售楼部出来后，有人竭力引导他们前往另一项目看房的情况，这些人都是渠道人员。他们中有的属于开发商自设的渠道团队，有的则来自外包的渠道公司。

在2017年之前，确切地讲，郑州市场上的企业主要是整合型渠道机构，通俗来讲，它们充当着中间商的角色。这些公司主要负责前端的对接工作，包括为开发商和项目寻找合适的佣金，以及后端的匹配工作，即与郑州众多的二手房门店和经纪人建立联系。

郑州市场的演变，催生了以贝壳为首的渠道企业，它们现已成为开发商在市场营销领域不可或缺的合作伙伴。

市场环境发生变动，导致小蜜蜂、拉访、龙湖大妈等渠道的运作效率持续下降，逐渐逼近被市场淘汰的边缘。

二手房门店与经纪人的作战单位地位日益攀升，其渠道价值持续增强，现已占据市场主导地位。

链家与贝壳进军郑州，给当地二手房市场带来了强烈的影响，促使德佑等二手房品牌面临并购压力，同时，房江湖新房分销对二手房终端市场的控制力也受到了挑战，贝壳因此成为了渠道领域的巨头。

自2017年起，郑州房地产市场出现下滑趋势，房产销售愈发困难，这直接导致了客户渠道价值变得愈发明显。

渠道营销所耗费的资金是可以进行衡量的，尽管成本相对较高，但只有达成交易才需支付费用，这对于目前处境较为艰难的开发商来说，无疑是一种相对稳妥的营销手段。

好了，终于说到重点了。

易居作为郑州地区最顶尖的代理机构，贝壳则是该市渠道领域的领军企业，这两家巨头之间的不和，背后展开的竞争，其激烈程度堪比古代皇宫的权力斗争。

贝壳与易居的对决，实际上揭示了房地产销售领域生态平衡的破裂以及利益分配格局的重新构建。

在传统的房地产销售流程中，代理公司扮演着至关重要的角色。以住宅销售为例，在总营销费用的3%中，代理公司通常能提取0.6%至1.4%的佣金，而置业顾问的提成则一般在0.08%至0.3%之间。

简单来说，开发商提供给营销团队的所有开销，包括工资、佣金、广告费以及物料费用等，总计约为3万元。而代理公司从中能够获得的利润，在6000元到1.4万元之间，这一数字近年来呈现逐年下降的趋势。

在以渠道为主导的市场环境中，渠道成本通常在客户达成交易后按成交额的2%提取，随后增至3%。换言之，对于一套价值100万元的房产，一旦客户完成交易，渠道公司大约能获得2至3万元的收益。

细心的你一定会发现问题出现了：

渠道成本大幅削减了整体营销预算，这涉及到了代理机构、广告企业等各方面的开销。

当前众多开发商近乎无所顾忌，其营销策略的核心在于依赖渠道公司，尤其是分销环节。

广告和活动相关的公司都已不再聘用，然而项目现场仍需有置业顾问负责接待，同时，代理公司的费用也被大幅削减至非常低的水平。

这也是近两年来郑州诸多代理机构、广告企业以及活动策划公司纷纷关闭的原因所在。众多代理公司、广告企业纷纷转战河南各市开展项目，原因在于那些地区尚未遭受渠道的渗透和颠覆。

这是第一点，而这一点背后也是两大巨头博弈的关键。

郑州市场仅是全国市场的局部反映，易居公司不仅在郑州位居代理行业首位，更在全国范围内占据领先地位；同样，贝壳公司也不仅是郑州渠道领域的佼佼者，在全国渠道行业中同样享有盛誉。

因此，伴随着行业的变革，易居在利益格局重新构建的过程中，不得不以生存为首要目标，成为了一个被迫采取守势的参与者。

行业形式的转变不可逆，所以易居的选择就是切入渠道方的赛道。

2020年9月16日郑州创实房地产营销策划有限公司，杭州阿里巴巴西溪总部举行了盛大的发布会，会上阿里巴巴集团与易居公司共同宣告了“天猫好房”这一全新平台的诞生，同时，还盛情邀请了超过一百位地产界的重量级企业董事长及首席执行官出席，为该平台助力站台。

未来，天猫好房计划助力房企打造专属线上房产旗舰店，将3D购物技术、直播功能以及一系列金融服务融入房地产行业，实现线上看房、购房的全方位服务。据天猫方面透露，在未来三年内郑州创实房地产营销策划有限公司，天猫好房将不追求盈利，将所有收入全额补贴给购房者。

阿里巴巴与易居共同推出了不动产交易协作机制，简称ETC。这一机制依托云计算、人工智能、区块链等先进技术，涵盖了新房、二手房、优惠房以及拍卖房等四大交易场景。同时，它还承担了房产交易过程中的多项服务功能。

这次是易居和贝壳找房两大行业巨头面对面交锋。

易居在渠道领域的策略略显独特，凭借房友的先例，与天猫携手，率先在线上涉足新房市场，这无疑是一种开创性的做法！

易居不仅面临的是一种被动的守势，而且还要勇敢地探索第二条发展曲线。即便不考虑天猫的情况。

以郑州为参照，若今年该市新房的总销售量达到25万套，那么我们可以粗略估算，通过综合销售渠道所需要承担的费用，按每套2万元计算，郑州的渠道公司面前便展现出了一个高达50亿元的市场潜力。

在郑州易居也发起了第一次攻击。

2020年11月2日，易居郑州站成功举办了“双11百亿补贴新房直连狂欢季暨新房直连新政发布会”，这一盛会标志着ETC协作机制·新房交易平台在郑州正式拉开了序幕。

恒大集团、碧桂园控股、融创中国、正商集团、建业地产、康桥地产、永威置业等众多知名房地产企业；正天地产、创实集团、豫港控股、顺通地产、浩天置业等众多行业领先的中介经纪品牌均参与了此次发布会。

渠道与中介行业往往追随资金流向，佣金高低是它们选择项目的关键，佣金丰厚、销售迅速、回款快捷的项目便成为它们追逐的目标。

易居精准地击中了以贝壳为代表的渠道企业的核心，高达97%的返佣比例，全额垫付佣金，以及48小时内结算佣金的政策，对于佣金偏好明显的中介行业来说，其破坏力不容小觑！

积重难返，贝壳在郑州的新房渠道行业几乎占据了霸主地位，其市场影响力巨大。然而，易居在面临挑战时，遭遇了重重困难。

贝壳对此反应极为强烈，据悉，在发布会举行之前，贝壳还曾对开发商及中介经纪人发出警告，禁止他们参与发布会。

火星撞地球，擦出的自然是漫天火花。

贝壳的反击毫不示弱，其攻入的是贝壳自身的领域，而其针对的是易居的根基。考虑到郑州市场的特殊性，以及贝壳在特殊时期的统治地位，贝壳采取了迅猛且直截了当的策略，直击易居的核心。

易居代理销售的项目，贝壳渠道的客户拒绝接待，而他们竟然直接以威胁甲方的方式，进而影响另一方的合作，这种情况在我从业多年中实属罕见。

郑州易居的代理项目当中，已有不少项目宣布撤场，而剩余的众多项目仍在艰难维持运营，受到影响的总体项目数量已突破两位数。

相较之下，这一轮易居遭受了重大损失，至于易居接下来的应对策略，我们还需拭目以待。

写到这里，我想一定有两个经典问题：

1、你支持哪一方？

与我这样的普通购房者有何相干？随他们去吧，只要房价低廉，哪个便宜我就支持哪个。

去年我撰写了一篇点击链接即可回顾的文章，如今看来，其观点和结论依旧精确无误，实为不容错过的佳作。

我先说自己的答案。

我站在易居一方，实则更倾向于抵制垄断现象。在各个行业中，垄断无疑是最大的威胁。

从美团百团大战到饿了么、美团外卖的补贴活动，再到滴滴打车的优惠补贴以及拼多多的百亿补贴，广大民众在享受这些羊毛的同时，理应认识到，唯有市场激烈竞争，才能真正惠及消费者。

垄断一旦形成就代表着无止尽的收割！

开发商面临的问题，不言而喻。渠道并非良药，反而像毒瘤一般，庞大的渠道费用正在逐步吞噬开发商的利润。仅以贝壳为例，它凭借一己之力就能迫使甲方屈服，甚至让乙方退缩，这情形确实令人感到恐惧。过去，甲方是至高无上的爸爸，而现在贝壳成了新的爸爸。这样的转变，你是否已经适应了呢？

去年我写的时候，中介和贝壳朋友疯狂DISS我。

中介朋友们，你们知道贝壳是如何崛起的吗？在2018年的渠道并购大战中，贝壳不惜重金投入。那么，易居为何能提供高达97%的返佣，100%的垫佣，48小时快速结佣，而贝壳却显得如此紧张？那是因为贝壳当初也是通过砸钱才得以发展，那时的佣金战，贝壳甚至不惜一分钱不赚，只为打压其他渠道公司，通过不断的联合与对抗，最终成为了行业的领军者。如今，他们又能提供多少佣金呢？

美团与饿了么的激烈竞争、滴滴的激战正酣之时，你是否对如何获取羊毛了如指掌？如今，这样的道理你难道还无法理解吗？

对于贝壳系的伙伴们，切勿过早沾沾自喜。记得2018年，我的一位朋友在一家渠道公司拿着8000元的底薪，结果被贝壳以2万的底薪挖走。贝壳凭借着资本的助力，如此疯狂地招募人才，掏空了整个行业，甚至破坏了中介市场。等到这个市场形成垄断，其他渠道公司纷纷倒闭，难道贝壳还会继续承担如此高昂的人力成本吗？即便不直接降低薪资，难道不能通过提高KPI考核标准来减少开支吗？到时候你再跳出来，这个市场还有用武之地吗？

回顾我国互联网行业的发展历程及其寡头现象，不难发现，众多企业的竞争策略呈现出高度的一致性、极端的激烈性以及直接的对抗性。

对于购房者，真的与你无关吗？

在市场垄断的情况下，开发商不得不投入巨额资金去购买销售渠道和流量，这样一来，他们的利润几乎全部被渠道所消耗。那么，你是否敢断言，简化和降低标准与渠道之间没有任何关联呢？

资本追求利润，渠道行业亦是如此，佣金丰厚、销售迅速、结算快捷的地方，便引导购房者前往。我并非全盘否定，那些大幅降价、疯狂分期、全城热议的项目，难道真的是优质项目吗？品质开发商的成本自然较高，受到限制自然无法提供高额佣金。反观那些佣金较高的开发商，我只要将房屋卖出，稍作简化降低标准即可，反正房屋已经售出。难道没有一些明显存在陷阱、让人难以忍受的项目吗？劣币驱逐良币就是这样产生的。

那些二手房难以售出的房东们，是否曾深思过郑州的二手房市场结构竟如此不正常？在郑州，大多数二手房经纪人已转向新房销售领域！这主要是因为新房的佣金较高，交易流程更为简便，而且佣金结算速度也更快。

既然这样，难道整个城市的房产中介都需要向市场里的购房者灌输新房性价比更优的观点，极力推荐购买新房？你又是如何将手中的房产转化为现金的？这与你个人的利益并无直接关系吗？

所有的结果都是可以溯源的。

不知不觉间，渠道垄断已经成为郑州房地产的达摩克利斯之剑。

开发商、从业者、购房者以及相关行业，从市场变革到行业健康发展，均受到了严重影响。

我们尚不清楚理想市场的具体形态，毕竟市场整体仍在持续发展和完善之中，然而可以肯定的是，其最终形态绝不会是垄断。

垄断的弊端不仅影响国内，也波及国外；若人人对此冷漠视之，那么在雪崩来临之际，没有任何一片雪花能够逃脱罪责。

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