RICS全球城市经济论坛下个月中旬将在天津开幕，有关城市发展话题的讨论吸引了越来越多业内人士关注，借此机会，RICS特意安排了与数位天津论坛重要发言人的先期对话，邀请他们从各自专业领域出发，就相关话题发表个人见解，让关注RICS论坛及城市发展的专业人士提前了解情况 。领展房产基金中国首席投资官陈淑娴女士，作为我们的首期采访嘉宾，从零售物业投资的角度，来为我们分析城市发展过程中蕴藏的无限商机，以及潜在风险。
专家其人
陈淑娴，MRICS
领展房产基金（中国）首席投资官
陈淑娴女士在2013年加入领展，她负责监督资产投资，其中涵盖资产收购、新市场拓展、市场调查及研究，她主导了领展的多个重大投资项目。她在房地产和基金管理行业拥有超过20年的工作经验，她此前就职于汉威资本管理，担任投资及收购业务部董事 。陈女士在大中华地区房地产投资方面，拥有广泛经验，在债权及股权投资和融资方面，拥有广泛经验，在资产管理方面，拥有广泛经验，在REITs成立与管理方面，拥有广泛经验，在私募股权基金成立与管理方面，拥有广泛经验。
陈女士拥有香港大学测量系理学士学位，还拥有纽约大学与香港科技大学联合颁发的全球金融学理科硕士学位。陈女士是合资格产业测量师，拥有RICS会员资格，也是香港测量师学会成员，并且当选为下一届RICS香港咨询委员会成员。
中国房地产投资市场之我见
随着城市化进程持续演变、不断深化，当下中国城市发展面临两大主题，在一二线城市，主题是城市更新与旧城改造，在三四线城市，主题是新区开发，这两大主题有助于人口迁移，有助于消费升级，有助于市场转型，进而吸引内外资开发商和投资者开展商业地产投资活动。商业地产投资，特别是零售物业的投资运营，能发挥配合人口迁移做生活配套的功能，并且还能推动区域乃至城市的经济发展。
陈淑娴女士介绍，领展房产基金是亚洲市值最大的房地产投资信托基金，也是全球以零售为主最大的房地产投资信托基金之一，近年来，它一直致力于在大中华区寻求商业物业投资机遇，特别是在一二线城市进行零售物业投资。尽管中国商业房地产市场在短期内存在一定不确定性，比如存在外汇风险，比如受到中美贸易战影响，比如部分地区商场供应过剩，比如零售业态转型带来影响等。中国城镇化进程还会继续天津市房地产信托，城市基础建设会带动消费人群的组成和迁移，人均可支配收入有望保持上升，在这些因素支撑下，整体零售消费预期即便有短期调整也能维持长期平稳增长态势，领展因此更注重市场的长远潜力，且对新城区的零售物业持长期看好的观点。
城市更新背景下的投资机遇
在电商的冲击下，中国零售地产市场的活跃度比不上办公楼、工业物流等物业类型。不过，随着中国消费水平的提高与升级，陈女士称领展仍然能看到中国零售地产市场存在增长空间。特别是在一二线城市旧城改造、城市更新的背景之下，一些处于靠近居民区、靠近轨道交通、甚至是交通枢纽上盖的核心地段的商场有着很大的升值空间。这些商场能够通过业态调整、新品牌引入、增加体验式服务等差异化措施来提升资产价值，进而获得良好的投资收益 。领展在中国内地有一些成功的零售物业投资项目天津市房地产信托，比如北京中关村的欧美汇，还有广州黄沙的西城都荟，这些项目的租金增长率以及资产升值率，充分彰显了领展投资策略的独特之处。
三四线城市的零售市场发展前景
陈淑娴女士作出解释，商业物业投资主要是基于对人口增长的预期，还基于对当地消费水平的预期，它也依赖于政府政策的支持，并且有赖于优质零售商的配合。当下，三四线城市的零售市场正处于转型过程中，这和一二线城市的情况一样，不过，体验式零售的发展速度相对来说稍慢一些，优质零售品牌的引入数量也相对较少。但随着中国城镇化加速发展，这些城市的市场规模将会扩大，若地方政府能提供支持与配合，在税收、招商、审批流程等方面给予优惠，那么对零售商和零售物业投资者的吸引力会更大 。为推进城市旧城改造、城市更新，当地政府在未来城市规划中，要合理规划住宅、商业以及相关教育和医疗配套，还可考虑引进产业，以提供当地就业机会，为新区人口提供生活和就业的双重保障，避免出现新区生活、老区上班带来的交通问题，降低对城市核心交通和其他社会设施的负荷，这也有利于当地零售需求和发展，促进良好的生态闭环。
潜在问题及风险分析
陈淑娴女士是全球领先的房地产投资者，她对目前中国房地产存量房投资市场存在的潜在问题和风险进行了研究。她表示，城市集群效应能提升各个城市的竞争力，这有赖于不同地方政府之间的合作。她还表示，政策的稳定性和明确性可以增加投资者的信心和动力。在城市更新以及旧城改造项目当中，有时会碰到有关项目的土地属性需要变更的情况，还会遇到土地剩余使用年限较短的问题，要是能够获得政府明确政策的推动与支持，这将会对整个城市群的发展有利。
