北京房价还有泡沫吗？
北京房价下跌的空间还有多大？
之前，老杨已探讨了全国总体房价泡沫的走势。
接下来，老杨会分几期内容来聊，重点是单个城市的房价泡沫情况，或者几个城市之间房价泡沫的对比情况。
今天，我们就来聊一聊北京的情况。
房价收入比23倍
咱们先看三个细分指标，第一个指标是房价收入比，它是国际上通用的指标，用于衡量房价高低，也用于判断是否存在泡沫，是核心指标。
下面这张图展示的是北京房价收入比的年度走势。
2024年，北京的房价收入比为23.5倍，过去两年呈现出连续下滑的态势，在2017年达到最高峰，当时为34倍。
2015 - 2017 这三年间，北京房价涨幅很大。
那为什么 2018 - 2019 年房价降温了呢？
这是由于北京房价在2017年4月达到高点后，受到多项重磅政策持续压制，于2017年5月开始下跌，持续下跌至2019年才停止跌势 。
北京房价收入比的最低值出现在 2014 年，为 19 倍。
房价收入比已经低估了
那么，当前23.5倍的水准到底是高还是低呢？有没有泡沫存在呢？
我们不能仅凭感觉判断，需要进行指数化处理。
将2024年23.5倍的那个数值，与过去多年北京房价收入比的中位数做对比，从图中能够看出，2024年的指数为 -50，它低于过去十多年的历史平均水平 。
2023 年的数值不高不低，正好处于均值水平；
2016年到2022年，指数呈现为正值，这表明在这段时期内，北京的房价收入比处于偏高状态，房价存在被高估的情况；
2011年到2015年期间，指数呈现为负值，这表明当时的房价处于偏低水平 。
总体而言，当前北京的房价收入比已经不存在泡沫。
住宅租金收益率1.6%
接下来看第二个指标 —— 租金收益率，也叫租售比。
过去十多年间，北京租金收益率最高的年份是2012年，那一年的租金收益率达到了2.7%。
之后呈震荡式下滑，到2017年一季度时房价达到最高10年北京房价走势，此时租售比探底至1.4% 。
在接下来的两年时间里，北京房价出现了下跌的情况，在此期间，租售比有所回升，之后，租售比便处于震荡的状态 。
今年一季度，北京的租金收益率为1.6%，和2011年到2015年相比较而言，该数值仍然偏低，不过其处于2017年以来的平均值附近 。
同样，我们对租售比做指数化处理，从图中能够知道，2016年以来，北京的租售比指数呈负值 。
指数为负，这意味着租售比偏低，换个说法就是，与房价水平相比，租金水平偏高了些。
今年一季度，北京的租售比指数为-84 ，从租金收益率这一指标考量 ，北京的房价相对偏高 。
房价周期波动指数已弱于2015年
再来看第三个细分指标，这是老杨独创的指标。
依据房地产短周期理论，在房价周期性波动里探寻规律，我给它取了个名字，叫房价周期波动指数。
自去年 10 月份以来，房价波动指数进入负值区间。
负值区间意味着在房价周期波动中，房价处于低估状态。
也就是说，连续半年北京的房价已经进入低估区间。
今年 3 月份，该指数为 -54。
上一轮北京房价低谷期的最低值出现在2015年4月，在那个时候，房价周期波动指数为-47 。
从图中能够看到，在2015年下半年至2024年9月的大部分时间里10年北京房价走势，北京房价周期波动指数均为正值，这表明房价处于被高估的状态。
高估的顶峰出现在2017年4月，那是前面提及的时期，当时北京房价涨势最为凶猛 。
房价低估程度小于2015年初前后
最后，我们对前面提到的三个细分指标，按照不同权重进行综合测算，进而得出最终的北京房价泡沫指数。
该指数是从去年9月份的时候开始进入负值区间的，到了今年3月份，其数值为 -26 。
负值程度小于2014年四季度至2015年上半年期间，那时北京楼市极为低迷，房价处于被低估状态。
很多朋友或许不太记得了，有些朋友在2014年到2015年期间可能尚未开始关注楼市，那个时候市场呈现出一片惨淡的景象。
房地产市场呈周期性波动。
多经历几次楼市的低谷期，就不会认为房价会一直下跌；
多经历几次楼市的繁荣期，也就知道房价不会永远上涨。
北京是一线城市，也是首都，目前房价处于超跌状态，其下跌空间已经很小 。
展望未来的一到两年，北京楼市必定会出现见底的情况，之后便会反弹，房价也一定会从下跌转为上涨。
如果是自住需求，现在其实不用过于担心。
