那些房子总价很高，比如700万、800万甚至总价更高，因为没有贷款政策的支持，所以这几年价格浮动不大。
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回到2020年，这一年北京的楼市确实出现了回暖的情况，这一点在开头已经给大家提及过。然而，仅仅知道楼市回暖还不足以对市场做出判断。这是因为北京市场存在分化现象，北京市场的分化具体是按照价格来划分的，高总价和低总价形成了完全不同的两个市场。
2020年北京楼市出现回暖，回暖集中在高总价市场 。回暖的区域有朝阳 ，朝阳的改善楼盘多集中在700万以上 。还有海淀 ，海淀的顶级学区房以开间、一居室两居室为主 。另外还有西城 ，西城的顶级学区房以德胜、金融街、月坛为主 。
回暖的顺序分别是：
现在是2020年2月初，朝阳那些高总价的改善楼盘，海淀和西城的学区房，已过市场热度最高之时，好多人虽不承认10年北京房价走势，然而按市场规律判断，这些房子已进入冷静期 。
只不过它的温度暂时还降不下来，就如同开水一般，因此好多人的感受并不明显。
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海淀的学区房价格上涨，这与今年西城区实施的多校划片政策存在关联。具体而言，西城区在2020年颁布了多校划片政策，此后，众多家长对西城的情况预期变得模糊，于是，购买西城学区房的家长便会将精力投向海淀的顶级学区房 。
所以，海淀的学区房先涨价。
海淀学区房价格上涨后，例如一套原本价值600万的房子，涨到了680万，此时购买学区房的家长便会认为购买海淀的学区房不太划算，进而想去赌一下西城的学区房，于是他们又前往西城区买房，而西城学区房的热度比海淀来得晚 。
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再讲一下高总价改善楼盘的回暖原因。
有一种观点认为，朝阳的高总价楼盘出现了涨价情况，这与时间存在关联。也就是说，自2017年限购限贷实施之后，至今已接近4年时间。在此期间，那些有买房意愿的人积攒了一定数额的资金，大概有一二百万甚至更多，这笔钱足以用来购买房产 。
这个观点存在正确之处，然而，它绝对不是北京高总价楼盘价格上涨的核心缘由。
还有一种观点认为，2020年发生了疫情，大家都只能待在家里，无法外出，这种情况突然使大家意识到，小房子不够住，必须购买大房子。
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高总价楼盘回暖的核心原因在于什么呢？两个字：贷款。
2020年以前，北京的房贷对高总价楼盘起到了限制作用，那些价格贵的房子，能够贷到的钱不多 。
最近一年北京顺义区中央别墅区价格走势，资料来源：安居客
2020年与以往不同，这一年出现了疫情，疫情发生之后，政府着手对小微实体予以扶持，扶持的办法是降低抵押经营贷的利率，同时缩短其年限 。
在整个2020年期间，北京抵押贷的利率保持在4%多，采用20年等额本息的还款方式，该利率比首套房贷的利率更低 。
到了2020年年底，北京抵押贷的利率降低到了3.85%，采用30年等额本息的还款方式，这种情况基本上就如同免费给予一般。
抵押经营贷的这部分资金，有很大一部分进入了楼市，并非如原先所设想的那般，流入实体经济。至于具体的操作方式，想必很多人都明白，在此就不再赘述了。
简单来说，过去在北京购买一套价值1000万的房子，要是属于二套房，那么首付基本上得在800万左右，然而有了抵押经营贷后，首付只需500万就足够了。
如此一来，高总价楼盘的市场得以被完全激活，并且激活的仅仅是这部分市场 。这意味着，低总价的楼盘实际上和过去的走势并无差异 。
再提示一下：北京经营贷利率处于最低水平的那段时期，恰恰是北京房价快速上涨的时候，二者节奏完全相同。
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为什么有了贷款市场就会被激活，好多人都清楚这个道理，然而可能仍有一些疑问，比如这不是房贷怎么就知道资金流入了楼市，真正买房的人中有多少知道这种产品，比例高不高？
我先举个例子，让大家感受下贷款的魅力。
你去购买一套价值800万的房子，首付需要600万，贷款为200万，并且这200万是你的贷款上限。倘若这套房子突然涨价20万，那么对你而言，首付就增加了20万，对绝大多数人来讲，20万实际上也不是个小数目。
但是，要是有了贷款，800万的房子变为820万后，你只需再多贷款20万便可以了。
20万的贷款，一个月的月供仅1000块钱10年北京房价走势，这点钱大家能够承担。因此一旦有了贷款，你对涨幅的敏感性便会降低，房价上涨会变得很顺利 。
再比如，你突然从银行获得了50万贷款，这笔钱能够随意使用，在这种情况下，你去饭店吃一顿价值1000元的饭，似乎没什么大不了。然而要是花自己的钱，你就会觉得1000元一顿饭，还是相当昂贵的。
杠杆是房价上涨的直接动力，这句话大家一定要记住。
接下来就要回复一下好多人的疑虑 ，真的有那么多人知道抵押经营贷这个东西吗 ？
在抵押贷利率降到3.85%以前，很多人对这个贷款是有顾虑的，毕竟不像正常房贷那样拿得踏实，所以在利率没那么低时，北京楼市没有出现跳涨情况，相对比较稳定，一部分人使用经营贷，一部分人用自己的钱直接购买。
两股力量合起来之后 ，今年北京高总价楼盘整体比过去几年的情况要好一些 ，不过并没有出现跳涨跳价的现象 。
抵押贷的利率降到3.85%后，其吸引力突然增强，买家能从各种渠道获取消息，最直接的渠道是房产中介。
中介会给你出主意。买家发现有了如此低的贷款产品，买房的欲望瞬间增强，市场热度就这样形成了。
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2021年1月底起，北京市场热度极高，政府相关部门有所察觉，遂开始严查房价上涨原因，政府此举对市场形成打压。
其次，银行正在对抵押贷的流向问题展开自查，这使得许多原本打算通过抵押贷买房的人变得谨慎起来，最终导致高总价楼盘市场的成交量迅速下跌。
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还需要解释的一点是，今年回暖为何发生在朝阳区的改善方面，而丰台、大兴的改善楼盘却没什么动静呢？
这是因为，一般情况下，那些拥有七八百万甚至上千万预算的人，他们在选择买房区域时，大概率会选朝阳区。这是由于朝阳的商圈成熟，且各方面配套都很完善 。
要是购买丰台的房产，就会让人觉得很不划算。故而这一轮市场的热度，主要聚焦在了朝阳区，海淀部分区域的改善型楼盘，也出现了显著的价格上涨。
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讲完了改善楼盘，接下来再讲讲刚需盘。
刚需盘市场自2017年之后，市场节奏基本如下：每当市场下跌5 - 10%，市场便会回暖，每当市场上涨5 - 10%，市场就会变冷。
目前来看，刚需盘有其自身的节奏，这种节奏与朝阳区改善楼盘的涨价情况没有太大关联。这可以理解为存在两个完全独立的市场。
从微观市场角度而言，刚需房市场已步入回暖时期，在一些较为热门的区域，像朝阳区、通州区等地，500万以内的房子，其成交量已然颇高。
回暖初期，成交量很高，这致使优质且高性价比的房源变得极为稀少，犄角旮旯处的房子相对多了一些。
成交量如果继续回升，价格就会往上涨，目前刚需盘的价格并未表现出明显上涨。
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上面这些梳理完成之后，实际上北京楼市没那么难以捉摸了，也没那么模糊不清了。北京市场并非复杂，只是多数人没有充裕的时间去研究市场，像我这种以研究市场为职业的人……比较少见。
下面我对年后的北京房价走势做一下预判：
改善盘进入了阶段性高位，学区房进入了阶段性高位，那些涨幅超过10%的楼盘进入了阶段性高位，年后上浮空间即便有也很小，大概率会进入有价无市的状态；
刚需盘市场热度会延续，年后刚需盘价格会有一定程度上浮。但说实话，从2018年之后的趋势看，刚需的购买力越来越弱，所以涨幅会在10%以内，持续时间不会太长，在两个月之内，相对热点的区域 。
非热点区域，例如房山，例如门头沟，例如顺义，这些地方的热度，会比朝阳、通州等地方弱很多。
近几年，北京楼市涨幅的天花板大体在10%左右，涨幅超过10%甚至达到15%的情况，要么是总价相对较低的，例如占坑学区房，要么是出现了高位接盘的大奇葩。
好了，讲到这里，北京楼市大体上已经梳理得差不多了 。在市场分析方面，供大家去思考 ；在市场预判方面，仅仅供大家参考 。
