2020年已经走完一大半，最近楼市凉凉的调性比较重
无论是官媒还是个人号提出了灵魂的拷问——
打折促销、登记人数夭折、万人摇还会有吗？
"凉"会是十四五的序曲吗？
鉴以往可以知未来，在展望十四五之前
还是先回顾一下十一五、十二五、十三五期间杭州楼市的风起云涌
1/十一五，一步之遥
在“十一五”时期，杭州的房地产市场呈现出蓬勃发展的态势，其房价曾一度与北京、上海持平，绿城因此几乎跃升为全国最大的房地产企业。然而，终究只是差了一步，无论是杭州还是绿城，都未能达到这一目标。
2006年标志着“十一五”规划的开端，当时杭州市区的住宅平均价格达到了8806元每平方米。
2010年标志着“十一五”规划周期的结束，当时杭州市区的住宅价格平均达到了每平方米17340元。
5年，1.97倍是十一五留下的数字，0.9万是杭州的门槛。
绿城蓝色钱江、西溪诚园、城市之星、武林府等众多知名豪宅均在这段时间内亮相，而这些项目至今仍旧是杭州豪宅领域的佼佼者。
杭州那时候的房价和收入，让人感叹。
顶尖区域包括武林和南星桥，这些地方的房价均超过五万元，其中武林府的均价为5.4万元，蓝色钱江的均价则为5.1万元。
优化区域包括文教、西溪和大关等地，其中城市芯宇项目报价3.4万元，诚园项目报价3.2万元，紫蓝公寓项目报价3.1万元，整体价格均超过3万元。
城东新城、申花、留下等区域，价格均超过2.3万元，具体包括东方红街的2.3万元、中顺上尚庭的2.3万元以及和家园的2.3万元。
必备区域包括三墩和华丰，价格均在1.5万元以上，其中中海紫藤苑的报价为1.7万元，桦枫居的报价同样为1.7万元。
末端区域包括闲林和乔司翁梅，这里涵盖了超过0.9万平方米的面积，具体包括华立爵士风情项目占地0.9万平方米以及复地连城国际项目占地1万平方米。
2/十二五，失去的五年
2011至2015年间，杭州房地产市场遭受了5年的低谷。在这五年规划期间，杭州市区的住宅价格经历了小幅的下滑，从2011年的每平方米17025元降至2015年的每平方米16228元。与此同时，2015年，上海的住宅平均价格却攀升到了每平方米32283元。
此刻，绿城与万科比拼的实力已不复存在，宋氏家族的辉煌也已远去，杭州与绿城共经历了起起伏伏。
自“十一五”时期至“十二五”阶段，杭州与上海原本并肩前进，然而逐渐间，杭州的发展势头已难以与上海相提并论。杭州房地产市场的低迷以及人口增长乏力，这两者之间存在着密切的联系。
在“十一五”规划期间，杭州的常住人口增长了155万，而到了“十二五”规划时期，这一数字仅为31万，其中还包括了14万的自然增长人口。与此同时，上海在“十二五”规划期间常住人口的增长达到了112万，这个数字是杭州的近四倍。
无人，何以兴楼市？
3/十三五，涨到崩溃
2020年，杭州八区的成交平均价格达到了32648元每平方米，这一数字是2016年时平均价格18056元每平方米的1.81倍。然而，由于限价政策的明显影响，这一1.81倍的增长并不能真实地反映出市场的真实情况。五年时间跨度较长，2016年的新房早已在二手房市场中流通，因此，只有通过观察二手房的价格变动杭州市区房价均价2025，我们才能准确看出“十三五”期间的真实涨幅。
钱江新城的南星桥地带是杭州豪宅最密集的区域之一，其中金隅学府近六个月的二手房成交价格达到了87555元每平方米，而在2016年，该区域的新房平均售价为45117元每平方米，较之五年前增长了1.94倍。
未来科技城在“十三五”期间备受瞩目，滨江西溪之星区域的二手房近六个月成交价格平均达到了52525元每平方米；而2016年该区域一手房的平均价格则是20717元每平方米，相较之下，五年间价格上涨了2.54倍。
热点区域价格飙升，周边地带亦因地铁建设和人口增加而价值攀升。南部卧城作为大江南外溢板块的典型，恒大帝景近六个月二手房的平均成交价格为32424元每平方米，而2016年一手房的平均价格为17895元每平方米，五年间涨幅高达1.81倍。
典型项目二手房的成交情况表明，区域房价涨幅显著，最高可达2.5倍，即便是外围区域和豪宅的涨幅也超过了1.8倍，因此，到十三五末年，杭州的实际房价与年初相比，预计将在1.8至2.5倍之间变动。
4/十四五，现在的上海
观察十一五、十二五、十三五期间的人口流动与杭州房价走势，我们发现人口流入与杭州房价的上涨呈现出密切的正相关关系：在十二五期间，杭州房价陷入停滞，成为唯一一个出现人口断流的五年；而在十一五和十三五期间，杭州吸引了百万人口的迁入，房价也实现了翻倍的增长。
若在十四五规划期间人口净增百万，届时房价翻番亦属正常现象。那么，对于杭州而言，在十四五规划期间，其人口流动趋势又将呈现何种态势呢？
知名度和影响力持续增强，2022年的亚运会即将到来，正如G20峰会那样，这并非市场走势的终结杭州市区房价均价2025，反而标志着新一波繁荣的起点。
地铁三期的建成进一步拓宽了城市的骨架，2022年，十条新地铁线的开通使得杭州的城市框架得以延伸。目前，地铁四期的规划修订工作正在进行，而扩大杭州城市规模的愿景依然坚定不移。
产业链突出：信息技术产业独树一帜，吸引全国人才入杭。
一线城市驱逐现象明显：首都北京、魔都上海落户依旧困难重重，常住人口增长数量稀少，而二线城市比如杭州却迎来了他们的人口高峰期。
2016至2019年间，杭州市新增常住人口数量分别为17万、28万、34万和55万，这一增长趋势明显加快。进入2020年，前七个月，杭州成功吸引了234072名35岁以下的大学毕业生，这一数字已经超过了2019年全年的总和（211913人）。这两组数据充分表明，杭州的人口流入并未减缓，反而呈现出加速的态势。
在十四五规划期间，考虑到百万人口的大规模流入，对于未来房价的预测显示，杭州八区的住宅平均价格预计将实现大约0.5至1倍的增长。以2020年的平均价格32648元每平方米为基准，据此推测，到2025年，杭州八区的住宅平均价格有望达到4.9至6.5万元每平方米。
在“十三五”规划期间，上海的住宅价格从2015年的每平方米32283元攀升至2020年的每平方米58649元，涨幅达到了1.82倍。
上海在“十三五”规划初期的房价（每平方米32283元）恰好是杭州“十三五”规划末期的房价（每平方米32648元），据此推论，上海“十三五”规划的结束点或许会成为杭州“十四五”规划的结束点。
杭州落后上海5年，也十分合理，1.82倍也在合理区间内。
以1.82倍的系数估算，到2025年，杭州八个行政区的住宅平均价格将达到5.8万元以上；具体到各个区域，钱江新城的平均价格将突破17万元，而杭州其他区域的最低门槛也将上调至4万元。
顶级区域包括钱江新城的南星、上城、近江以及江河汇等板块，其整体规模已全面突破十七万平方米。
改善板块：如钱江世纪城、申花，将实现11万+
刚改板块：如市北开发区、北部新城，进入8万+
刚需板块：南部卧城、丁桥、桃源，达成5.5万+
末端板块：临平山北、崇贤，突破4万+
2025年的杭州如同现今的上海，表面看似崇高实则并不高耸，这主要是因为杭州与上海、绿城之间的最短距离，是在2010年那一年就已经达到。
数据资料来源于RDAS数据库，以及透明售房网好找房平台，杭州市发布的统计年鉴，住在杭州网站，和中国政府官方网站。
杭州八区包括西湖、滨江、江干、拱墅、上城、下城、余杭和萧山。临安区与富阳区目前尚未成为杭州客户末端板块的主流选择，因此，预测数据是以这八个区域作为基础进行计算的。
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发起人：ＣＹ
主笔：佩佩英俊 郡主海燕
主编：海燕 郡主
