海南文旅地产的开发模式吸引了众多企业和投资者的觊觎，尤其是企业家们，他们目睹了海棠湾地区酒店每晚售价高达3000至5000元，或是其他大型文旅项目，原本近乎无偿的地皮如今却售价高昂。这些繁华背后的痛苦往往被他们有意忽视，他们迅速将这种模式复制到全国各地的各个角落。遗憾的是，文旅地产的核心要素依旧集中在旅游资源上，而由于地域间的差异，各地区的旅游资源各有特色，这就意味着仅凭模仿成功的案例并不能保证文旅地产项目的成功。
编者按：历经33年发展的海南，其房地产行业的发展脉络几乎可以回溯至三十年前。从省建之初到房地产市场蓬勃兴起，海南仅用了短短四年时间。然而，在迅猛发展的背后，泡沫现象也随之而来。经历了全域限购、现房销售以及土地供应限制等政策调整，海南正积极引进人才、推动产业转型，为逐步去地产化打下基础。随着自贸港建设总体方案的正式实施，严格的调控政策使得利好因素得到有效控制。海南房地产市场未来的走势会如何？
张志峰撰文，马媛媛编辑。鉴于对海洋及热带气候的深厚情感，北方居民，尤其是北京和东北地区的民众，对于在海南购置房产、度假休闲、养生保健等方面的需求持续旺盛。
这片区域，得益于其独特的地理位置和相对滞后的工业生产水平，自然而然地转变成了改革开放的长期实验田。
海南经历了从盛极一时的淘金热潮，仿佛美国西部的淘金狂潮一般，再到房地产金融泡沫的全面破裂；从国际旅游岛这一概念的提出，到文化旅游地产在此地迅速扩散，进而引发了“抢房潮”；从免税店经济、国际医疗示范区等概念的兴起，到海南自贸港国家战略的推行，再到享有独立立法权、2025年全岛实现封关，致力于打造全球最大的自由港等一系列利好政策的公布……
自1988年海南建省并设立经济特区以来，该地区在房地产、金融、外贸、旅游等领域的各项经济活动，始终吸引了全国范围内的广泛关注，未曾有任何间断。
闯海者，开荒者？
实际上，作为我国大陆最南端的地区，海南在数千年的奴隶制和封建制统治之下，大部分时期都被视为贫瘠无产的土地，因而常被那些“不杀文人”的朝代选为流放罪臣的场所。
苏轼是宋代著名的诗词大师，他在《自赞东坡像》中用轻松的语气自嘲道：“试问一生成就，不过黄州惠州崖州”，他曾屡遭贬谪，最终被放逐到当时人们视为“天边海角”的崖州，也就是现今的儋州。在那里，至今还保留着东坡书院。
海南的正式设立始于汉代初期。根据《正德琼台志》这部明代文献的记载，在秦朝时期，海南岛被称为“越郡外境”，隶属于其管辖区域。直到西汉元年（即公元前110年），才设立了儋耳和珠崖两个郡。
直至1988年，海南的行政区划正式提升为省级，被命名为“海南省”，而其简称则是“琼”。
当时，恰逢改革开放的第十个年头，我国正面临如何继续深化体制改革和拓宽开放格局的课题。国内已设立深圳、珠海、厦门、汕头等经济特区，然而这些特区均位于沿海地区，对于广大的农村地带，我们还需继续探索。
因此，中央需要一块理想的试验田。
1988年，海南乡村人口比例高达80%以上，工业生产水平相对较低，人均国内生产总值仅为全国平均水平的80%，近六分之一的人口生活在贫困线之下。加之其独特的封闭地理环境，海南堪称一个纯粹的“原生态”荒岛，几乎完全符合中央改革实验的所有要求。
海南经济特区设立后，省会海口市首先享受到这一政策红利。这座城市原本人口未满23万，面积不足30平方公里，位于海滨。它迅速成为我国最大经济特区的行政中心，吸引了众多来自全国各地的寻梦者，被誉为“淘金者的天堂”。同时，这里也孕育了新中国首批“闯海人”。
其中名声最响的自然是冯仑、潘石屹等“万通六君子”。
1987年，冯仑当时年仅28岁，身为中央政治体制改革研究小组办公室的一员，他怀着“随意一游”的心态来到了这片土地，未曾想，这次偶然之行竟彻底改写了他的人生轨迹。
同样地，被市场经济浪潮所吸引，来自五湖四海的年轻人，他们大多贫穷且一无所有，人数超过十万。他们将此地视为十年前的深圳。或许起初，他们并未携带如同“大革命”般的创业热情，而是怀揣着与冯仑相似的“看看”、“试试”的心态。
昔日海南，尽管其经济呈现出迅猛发展态势，然而众多地区的基础设施建设尚显不足。“闯海人”对海南的第一印象往往是荒凉。然而，作为我国设立的第二个经济特区，这里同样孕育着无限商机。在这片荒芜之地，不断探索的人或许能找到属于自己的出路，实现人生价值。
当然，功成名就的远不止“万通六君子”，许多真正的企业家甚至认为冯、潘等人只是末流之辈。实际上，如复星集团董事长郭广昌、海马集团董事长景柱、中视集团董事长刘文军等，他们都是在这片土地上崭露头角的人物。
疯狂、毁灭
成立“经济特区”的初期，涌入的冒险者人数众多，超过了十万，他们中既有企业家、教师、大学生等社会精英，也涵盖了众多底层劳动者、非法入境者，甚至还有一些从事灰色或黑色产业的投机分子。
鉴于基础较为薄弱且缺少开发启动资金，海南省政府选择将大片价值不高的土地作为交换条件，以吸引开发性投资。具体而言，洋浦半岛划拨的30平方公里土地被用作开发区，并对外出租；在该区域内，基础设施建设和招商引资工作均由承包商承担。
在开发商资金短缺、政府亟需资金的背景下，政策终于实现了放宽。1991年，国务院颁布了《关于全面推进城镇住房制度改革的意见》，这为房地产业的发展指明了方向；1992年，海南的房地产市场便迅速迎来了膨胀的势头。
海南本土的富豪冼笃信，正是在这个时期崭露头角，他开创了以银行贷款为基础，通过广泛购置土地，再以土地作为抵押进行贷款，进而开发并销售房地产的商业模式。凭借这一模式，他迅速跃居为海南的首富，并且还曾荣获全国政协委员的荣誉。
在1991年之前默默无闻，然而到了1994年，冼笃信便已跃升至《福布斯》杂志发布的中国富豪排行榜的第三位，这一成就仅用了短短三年多的时间。
那些同样埋头于赚取财富的房地产开发商，远非冯、潘等人所能代表，他们如同过江之鲫，数量众多。
统计资料显示，在1992年这一年，这个仅有六百多万人口的小岛屿上涌现出了超过两万家房地产企业，住宅的价格从每平方米1400元急剧攀升至5000元。值得一提的是，当时全国的平均住宅价格仅为每平方米995元，而北京、上海、广州和深圳等大城市的住宅价格直至1998年也未曾超过每平方米5000元。
以至于有人认为，这些所谓的开发商实际上并非如此，他们仅仅是热衷于炒作土地、售卖楼花的投机分子。
据相关数据表明，在1989年，海南省的房地产投资仅有3.2亿元人民币；然而，到了1992年，这一数字飙升至87亿元人民币，这一数额占据了固定资产总投资的一半份额，以及全省财政收入的40%。
四大商业银行引领之下，银行资金、国有企业、乡镇企业与民营企业资本通过多种途径持续流入海南，累计金额超过千亿。绝大多数开发商背负了银行债务，最终的风险主要集中在银行一方。
众人深陷其中难以自拔，却未察觉到国内金融与房地产业尚处于初级阶段，经济基础薄弱，生产力严重欠缺，这使得任何方面的野心都难以得到支撑。在政策红利带来的短暂甜蜜之后，疯狂过后，留下的唯有满目疮痍。
天涯、海角、烂尾楼
1993年6月，中央作出决定，叫停房地产企业上市，并对银行资金流入房地产业实施全面管控。同时，国务院出台了《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》文件，其中提出了16项严格的调控措施。这些措施涵盖了严格限制信贷总额度、提升存款和贷款利率以及国债利率、规定期限回收违规拆借的资金、减少基础设施建设投资、对所有正在建设中的项目进行整顿等。
于是，四大银行率先引领资本大规模撤退，海南房地产市场原本的繁荣景象瞬间崩塌，仅有冯、潘、郭等少数人因提前得知消息果断撤离，而冼笃信等众多人先前积累的财富也随之迅速缩水。
各大银行以及诸如华夏证券、南方证券等传统券商亦遭受了巨大损失。鉴于此，中国证监会于2001年4月决定全面暂停券商进行直接投资活动。
中国首次遭遇的经济泡沫正是在这类游戏中孕育、膨胀，最终走向破裂，而“天涯、海角、烂尾楼”在相当长的一段时间里，成为了海南的标志性“三大奇观”。
据调查统计，当时该省的“烂尾楼”数量超过600座，总面积达1600多万平方米，曾占据全国10%的积压商品房比例，涉及的沉淀资金大约为800亿元。
这种情况持续到了1999年，那时处理积压房地产的任务才刚刚开始步入尾声；而整个工作的全面完成，预计要到2006年之后才能基本实现。
在那时，为了应对省内众多信托投资公司面临的资金困境，海南省政府设立了海南发展银行。遗憾的是，该银行仅存续了两年零十个月，便因遭遇挤兑风波，被中国人民银行裁定关闭。因此，海南发展银行成为了新中国成立以来，首家因支付危机而被迫关闭的省级商业银行。
那位曾勇闯海浪的探险者回忆道，那时的海口城市风貌中，满目皆是未完工的楼房，其根本之因在于生产力水平低下，使得当地居民购买力匮乏，供应量远超需求，房价更是远超大众可承受的范围。实际上，在风暴来临的前夜，几乎众人都预见到这种楼市的投机行为终将崩溃，然而，没有人料到自己会遭遇不幸，他们心中所想的是在崩溃之前尽可能地多捞一把，再多捞一把。
他表示，目前海南的房地产市场，乃至全国的楼市，在很大程度上仍旧沿袭了往日的做法。游戏规则和操作模式几乎一致，唯一的区别在于，投资者的人数众多，资金规模庞大，而且社会生产力足以支撑这样的规模。
有人指出，尽管淘金热潮带来了危机，但它却激发了许多人去学习和领悟商业的规则与界限，这成为了海南建省33年来最为难忘的传奇故事之一。从昔日荒凉的海岛，到如今高楼大厦林立、风景如画的改革开放前沿，海南历经了繁华与痛苦，对于这样一个肩负改革开放前沿和自由贸易试验区使命的地方来说，这样的经历或许也是其必经之路。
文旅地产圈地运动
谁曾料想，现今因人才大量外流而受限的海南岛，竟在90年代初期便开始向全国各省市输送人才。
海南淘金潮退去后，那些自以为对房地产、金融等行业了如指掌的从业者，携带着各自所学技艺，奔赴全国各地，投身于各行各业。时至今日，仍有不少人士坚信，大陆地区涉及色情、赌博等众多灰色产业，其根源便源自这里。
2001年，前一个创伤尚未愈合，紧接着，启动了新的项目——海南着手打造国际旅游岛，这一构想一经提出，便吸引了国内各地的大小企业和众多投资者的广泛关注。
然而，前次泡沫的余波尚未完全消散，因为众多未完工的建筑依旧矗立在城市各处；尽管大家对海南岛作为旅游岛的构想普遍持乐观态度，然而付诸实践的行动却寥寥无几，仅限于一些零散的小规模举措。
直至2010年左右，众多开发商纷纷在海南加紧进行规划部署，此举也吸引了众多投资者，标志着海南国际旅游岛建设真正进入了规范发展的轨道。
在那段时间里，海南岛凭借其独有的自然风光和特殊的扶持政策，孕育出一种全新的商业模式——文旅地产。这个概念在现今看来已司空见惯，然而在当时，这种将房地产业与旅游理念巧妙融合的创新模式，无疑是一项重大突破，同时也长期支撑着海南的整体经济发展。
雅居乐集团于2008年在陵水县投资建设的清水湾旅游度假区，以及恒大集团2010年在儋州投资的著名海花岛项目，均以超过千亿元的总投资额位居前列。清水湾度假区占地约1.5万亩，其建设地点原本是一片荒芜之地；而海花岛项目则别具一格，由三座通过填海而成的人工岛构成。
两大项目引领，自2010年起，海南的文化旅游产业实现了全方位的拓展，众多来自全国各地的开发商竞相进入市场，如潮水般涌动，涵盖了万科湖畔度假公园、碧桂园珊瑚宫殿、富力红树湾、融创日月湾、绿城蓝湾、环球100宝龙城等多个文旅项目，它们纷纷亮相并开始圈地。
这种将旅游、住宿、居住、商业、休闲娱乐、商务活动以及医疗养生等多功能融合的“城市中的城市”文化旅游模式，在全国文旅地产领域内，几乎已成为一种典范与标杆。
除此之外，还出现了以博鳌镇为标志的商务会议主题开发区域，以及由复星集团旗下的亚特兰蒂斯酒店领衔的海棠湾酒店群特色区域。
由于清水湾、海花岛等项目规模较小，或是缺乏博鳌、海棠湾等地的独特优势与条件，众多开发商普遍更关注住宅的售卖，而忽略了旅游度假设施和生活配套设施的建设。在2010年初的“抢房潮”过后，海南房地产市场整体再次陷入低迷。
然而，海南的文化旅游地产开发模式此时已让众多企业和投资者羡慕不已，尤其是企业家们目睹了海棠湾地区酒店客房每晚价格轻易飙升至3000至5000元，或是其他大型文旅项目，原本近乎无偿的地块如今却售价高昂，这些繁华背后的苦涩往往被他们有意无意地忽略，于是他们迫不及待地将这种模式迅速推广至全国各地。
遗憾的是，文旅地产的核心依然立足于旅游资源，然而，由于地域之间的差异，各个地区的旅游资源各有特色，这就意味着仅凭照搬成功的案例是无法保证文旅地产项目的成功的。
于是，全国各地涌现出众多“鬼城”，众多开发商普遍依赖商业手段获取土地开发权，随后大举借贷投入建设。然而，他们发现住宅和商铺销售情况并不理想，与海南的成功案例相比，难以吸引足够游客。因此，他们果断放弃了原本应着重进行的运营管理工作，全心全意投入到开发中。最终，在资金周转困难时才意识到为时已晚，要么破产，要么逃离现场，只能留下满地狼藉。
2019年，第五届中国（海南）文旅资源对接大会上，海南省旅游发展委员会前巡视员陈耀坦率表示，众多所谓文旅地产项目实则更注重地产而非文旅。他呼吁，不应只关注地产，而应关注海产，探讨如何充分挖掘海洋的潜力。“海南未来的旅游发展，首要考虑的应是海洋资源，其次是文化。”
房地产落幕
北方城市雾霾问题日益严重，全国房价亦快速攀升，这导致北方居民和投资者成为海南房地产市场的主要购买力。与此同时，开发商为了在激烈的市场竞争中寻求发展，开始紧密追踪市场需求，逐步将业务模式从传统的“旅游地产”转向了“旅居养生”的新概念，并从单纯占据旅游资源转变为提供高品质度假服务。
尤其是海南免税店与乐城国际医疗示范区的设立，还有2015年底环岛高铁的全面通车，共同推动了海南文化旅游地产迈入了一个崭新的历史阶段。
而这时，历经种种磨难的海南从政策上早已走在了时代前列。
海南最大的房地产服务提供商锦诚·海岛服务商的董事长王路，身为海南省房地产业协会的执行秘书长，他对观察者网透露，若北京被视为全国楼市调控最严格的城市，那么海南无疑是全国调控政策领先的区域。几乎内地城市实行的调控措施，在海南都曾出现过。由此可见，海南这片“试验田”的成效显著。
2018年4月22日，海南举办了新闻发布会，正式对外宣布实施了严格的限购措施。这一政策在原有基础上进一步强化，对非本省户籍的购房者实施了全区域的限购。自此，海南的房地产市场仿佛一夜之间进入了寒冬，众多房地产从业者纷纷在朋友圈中发出“全剧终”的感叹。
全省范围内对围填海工程进行了严格整治，接连发布了多项整改措施，对万宁市的日月湾月岛、海口市的如意岛以及葫芦岛等围填海项目实施了拆除和治理，以此彰显出保护海洋生态环境的坚定意志。
2020年3月，正当全国各地为遏制炒房现象而苦恼不已之际，海南省果断推出新的政策举措：该省提出并实施公共租赁住房、安居型商品住房、市场化商品住房以及市场化租赁住房等四种住房政策。此举标志着海南省在海口市、三亚市、儋州市、五指山市、定安县和陵水县这六个市县率先启动了安居型商品住房的试点建设工作。值得一提的是，海南成为全国首个实施“现房销售”制度的省份。
在今年的上半年，随着全国首批集中供地的活动刚刚落下帷幕，成都等城市的一些地块已经率先开始了现房销售政策的试点工作。
另外，一位知名房地产企业的高层管理人员向观察者网透露，目前海南的住宅用地供应极为稀缺，传统的土地获取方式已被完全摒弃。在这些新批出的土地中，住宅用途的占比通常不超过20%，并且规定住宅的最小建筑面积不得少于100平方米，这样的规定意在促使开发商专注于运营，与各方共同努力，将整个海南岛打造成一个集旅游和养生于一体的度假区，以最大程度地发挥其旅游资源优势。
2025，自由贸易港“封关”
关闭了依赖房地产推动城市经济发展的途径后，亦为该地开辟了新的发展机遇：2018年实施全域限购政策之际，党中央作出决策，助力海南全岛打造自由贸易试验区，并支持海南循序渐进地研究、稳妥地推进具有中国特色的自由贸易港建设，分阶段、分步骤地构建自由贸易港的相关政策和制度体系。
在过去，海南在房地产业、金融业以及文化旅游等领域，始终充当着从无到有的“经验提供者”这一角色；如今，自贸港政策的出台，正是在深圳和浦东两个经济特区成功试验的基础上，将这两者的优势“融合”起来，因而备受鼓舞。
依照既定规划，2018年至2020年属于探索时期：我们借鉴了其他自贸区的成功做法，致力于高标准、高质量地完成海南自贸区的试验任务，显著提升了国际开放水平。在此期间，部分园区开始试点自由港的相关政策，例如零关税、简化税制、低税率等，同时放开了审批权限，推进了更加开放的市场化运作。这些举措旨在加速探索并构建自由港的政策和制度体系，确保“自贸区”向“自由港”的顺利过渡。
2020年至2025年，这一时期是构建的起始阶段：我们初步形成了自由港的相关政策和制度体系，并且优化了营商环境，使其达到了国内领先水平葫芦岛市房地产网，这一阶段对于整体发展至关重要且极为关键。
因此现阶段的海南备受瞩目。
2021年6月，国务院新闻办公室召开了一场关于海南自由贸易港法的新闻发布会，会上宣布，我国计划在2025年之前全面建成“海南自贸港”，实现全岛封关，并实施零关税政策。这一举措被看作是我国改革开放历程中的一件重大事件。
所谓“封关”，即对整个海南岛实施封闭管理，使其经济独立运行，自成一环。自此，大陆运往海南岛的货物将计为出口，而海南岛运往大陆的货物则计为进口。这一政策使得海南岛成为比深圳更具特殊性的经济特区，其经济自主性将提升至与港澳台相当的水平。
在这个基础上，中央给予海南岛零关税的特权。
换言之，外国商品可以无障碍地抵达海南岛，无需缴纳关税葫芦岛市房地产网，而一旦从海南岛进入我国大陆，便需依法缴纳关税。
这就是人们常说的零关税自由贸易港。之前，香港曾设立过类似的自由贸易港。而且，根据规划，海南的开放程度将会更加深入。
此外，海南为促进产业经济发展，推出了另一项重要政策。该政策旨在激励企业生产不含进口原料或虽含进口原料但经海南自由贸易港加工增值超过30%（含）的货物。这些货物在通过二线进入内地时，将享受免征进口关税的优惠。
海南本土企业将免税进口的原料加工成商品，若其增值超过30%，便被认定为海南本地商品，进而可享受进入大陆时的关税豁免。此政策带来的利益对工商制造业的吸引力显而易见。
众多行业专家向观察者网透露，海南的经济腾飞指日可待。与深圳和浦东相比，海南不仅具备了深圳和浦东所拥有的税收政策和营商环境，而且这些条件更为优越。此外，海南的国土面积是深圳和浦东的总和的数十倍，拥有200万平方公里的辽阔海域。过去，海南的GDP较低，这主要是由于房地产泡沫和地理位置的限制，但这与未来的发展前景不可同日而语。
依照既定规划，到2025年至2035年期间，海南岛的发展将进入深化阶段，届时将构建起一个更加成熟、充满活力的自由开放型经济新体系，该体系将使商业环境跃升至全球领先地位，充分展现出国际化的高标准、高质量和高水平特征。
直至2035年至2050年，将步入完全成熟之境，届时有望打造出一个特色显著、享誉世界的现代化自由贸易港，并建立起一个高度自由、法治、国际化和现代化的制度体系，从而成为中国迈向社会主义现代化的典范与标杆。
