优惠购房与房地产交易贿赂的区别及防范要点
——文/沉学金——
当前，买房是老百姓投资的热点，但也成为国家官员防范房地产交易相关贿赂的“热点”。 由于此类行为常常与正常的优惠价格购房相混淆，且法律规定不够明确，因此常常引起争议。
2007年最高人民法院、最高人民检察院联合印发的《关于办理贿赂刑事案件适用法律若干问题的意见》第一条以下列形式规定了贿赂性质和数额的认定规则： “国家工作人员利用职务便利，为委托人谋取利益，以下列方式收受委托人财物的，以行贿罪处罚：
（一）以明显低于市场价格的价格向委托人购买房屋、汽车等物品的；
（二）以明显高于市场价格的价格向客户销售房屋、汽车等物品的；
（三）以其他交易方式非法收受委托人财物的。
受贿数额按照交易时当地市场价格与实际支付价款的差额计算。 前款所列市场价格包括商品经营者预先制定的最低优惠价格，不针对特定人群。 根据商品经营者事先设定的各种优惠交易条件，以优惠价格采购商品，不构成贿赂。 ”
问题就来了，什么是明显偏低或明显偏高，交易时如何界定，最低优惠价是多少，实践中如何判断“提前设定”和“不针对特定人群”，以及关键的“市场价格” 《如何确定受贿数额等》法律没有明确规定，因此需要认真讨论。
1、是否明显低于（高于）市场价格或正常市场经济行为的判断
经过查阅相关案例，我们发现方法很多：一是确定房屋的最低市场价格；二是确定房屋的市场价格。 其次，判断实际成交价与市场最低价是否存在差异； 最后确认差异是否符合刑事定罪条件。 如果是，则认为明显低（高）。 在。 这种方法没有固定的比例，并且避免了力学。 同时，更合理地考虑到房屋的交易习惯和经营策略，避免评判主义，也包含了权钱交易的本质。 但有一个问题。 如果比正常折扣多优惠1%，上海可能优惠10万元，金华优惠2万元，就会得出一个有罪、一个无罪的结论。 如果判决不同，就存在以数额定罪而忽视“显而易见”二字含义的问题。
因此，对于律师来说，我们可以将“显而易见”字面意思与所在地区、特定时期的经济发展水平、房地产市场的交易规则、与同一时期其他购房者的差异等结合起来。期间，以及差额占涉案房屋总价值的比例。 从比例等方面综合判断。 即使不能否认法院的做法，能够得出无罪的结论，但至少可以动摇法院的判断房地产交易价格，并体现在量刑中。
2、判断预先设定的最低优惠价格房地产交易价格，不针对特定人群
受贿罪的本质是权力和金钱的交易。 通俗地说：没有国家工作人员的权力，你不可能得到这样的折扣。 正是因为对方看重你背后的力量，所以才会给你不同于别人的特殊好处。 因此，如果房地产开发商通过公司会议、决议等合法有效的程序提前给出优惠价格，是可以追溯的。 至少可以找到相应的文件或者之前的优惠例子，而不是临时决定。 并且设定的内容不包括仅针对某一类型或国家的单位（人员）购房的特定折扣，可以视为不针对特定人群的预设标准。
那么问题又出现了。 例如，如果房地产开发商提前规定一定时间购买房屋，购房者将获得3%的价格折扣。 另外，公司董事长个人有权决定2%的折扣，他可以自行决定使用。 当一个国家雇员买房时，主席决定给他2%的折扣，因为他是公职人员，曾帮助过他。 这2%的折扣可以作为行贿金额吗？ 这实际上涉及到最低优惠价是多少？ 是按照企业能享受的最大折扣来评判，还是按照普通大众能享受到的折扣来评判？
诚然，董事长不会随意对某个购房者行使优惠权。 主观上，他因自己公职人员的身份，给予对方较多的折扣，具有行贿的意图。 然而，这种折扣权不仅适用于国家工作人员。 此次给予的2%折扣也符合公司章程的规定，仍然是正常的最高折扣率。 就此而言，这2%的折扣不应被视为贿赂金额，除非所有购房者中只有某个国家的工作人员享有更多折扣。 因此，我们必须详细比对申请人和受托人的供述，根据双方签订的房产买卖合同、房地产开发商提供的优惠销售记录、该房产的其他购房交易记录等综合判断。同一交易期间内的同一房地产等
3、交易时的市场价格判断
实践中，有的以房屋买卖合同签订日期计算，有的以实际支付购房款日期计算，还有的认为以房产登记日期计算。 由于房价不断变化，一般来说，成交时间确定得越晚，价格就会越高。 并且由于房屋属于高价值商品，时间点的确定对于行贿数额的确定有着极其重要的影响。 笔者认为，只要双方明确确认购房意向并缴纳定金，并且房地产开发商控制了房屋的销售，就可以认为是双方的“交易时间”。 虽然没有签订正式的买卖合同，也没有支付购房款，但双方已经就房屋买卖达成了协议。 至于房产中介向国家工作人员提供的后续付款方式和时间便利性，只是双方之间的民事协商。 只要不存在赊购的情况，“交易时间”就应在支付定金时确定。 不要因为房地产开发商提供了某些便利就认为买房就是行贿行为。
至于具体市场价格的计算，虽然有人认为是按照交易日评估价或者房地产开发商的注册价计算的，但从尊重市场交易自主权的原则出发，真正的市场价格是多少？房地产交易型贿赂案件中反映的市场价格是开发商对不当交易的反应。 特定人群折扣后的实际成交价格。 这种做法是最合理的，也最符合交易的具体情况。 律师审核时，一定要注意传递商品房销售合同、房产权属登记簿证明、房产销售专用发票、商品房销售明细证明、客户优惠申请表、现金存款证明、卡交易记录、会计凭证、银行发票、收据。 证明等。
有人说，当前形势下，职务犯罪犹如老虎口中拔牙，防卫难度可想而知。 其实，作为法律从业者，只要我们追求对事实进行客观、公正的法律评价，就没有什么可怕的！
关于作者
申学金律师
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毕业于华东政法大学，法学硕士，泽大金华分院经济犯罪研究中心主任。 第三届金华市律师辩论赛“十佳辩手”、第二届金华市控辩大赛“优秀辩手”、浙江省青年律师“刑事辩护青年”培训班百名优秀学员之一。
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