21世纪经济报道的记者李莎与实习生万鹏在北京进行报道。在评估一个城市的房价水平时，存在多种衡量标准，其中房价与收入的比例是一个关键因素。近期，众多城市相继发布了2022年的居民收入数据，这为研究这些城市当前房价收入比提供了实际的操作可能。
我国拥有众多城市，其中重点城市的房地产市场具有更高的代表性，而居民在购房方面所面临的压力也相对较大。因此，21世纪经济报道将关注点扩展至上海、北京、杭州、广州、南京、天津、福州、宁波、重庆、西安、南通、合肥、郑州、成都、武汉、苏州、青岛、无锡、济南、泉州、长沙、深圳、佛山及东莞这24座GDP总量突破万亿的城市（截至稿件完成时，深圳、佛山和东莞尚未公布2022年城镇居民收入情况，数据主要基于其余21座城市的统计）。
21世纪经济报道试图通过比较2022年与2021年万亿GDP城市的收入、房价以及房价收入比等数据，同时融合其他公开资料和专家见解，深入剖析城市房地产市场的动态变化，以及居民购房所面临的压力，并对2023年这些指标的发展趋势进行预测。
需留意的是，通常所说的房价收入比是指住房价格与城市居民家庭年收入之间的比率，因此，我们在计算时采用的公式为：全年房屋平均价格乘以城镇居民家庭住房的平均面积，再除以城镇居民的人均可支配收入和平均家庭人口数。城镇居民人均可支配收入数据来源于各地统计局及政府工作报告，户均人口数依据各地第七次全国人口普查数据统计得出，全年房屋平均价格取自中指研究院发布的月度房价平均值，为简化计算过程，设定城镇居民家庭住房建筑面积均为100平方米。
观察现有数据，我们发现2022年众多重要城市的房价与收入比例呈现下降趋势（这意味着平均家庭购房所需年限在缩短）。一些受访的专家分析，这一现象背后有两个原因：一是2022年房地产市场整体处于较低水平，房价保持相对稳定收入和房价，并未出现之前的大幅上涨；二是同期城镇居民的收入状况得到改善，他们的购房能力也随之增强。
城市间房价收入比分化明显
居民房屋购买力的高低，可以通过收入这一关键指标来评估。根据国家统计局的统计，2022年，我国居民的人均可支配收入达到了36883元，这一数字较上年名义上增长了5.0%，若剔除价格变动的影响，实际增长率为2.9%，这一增速与经济增长水平大致保持一致。对于城镇居民而言，他们的人均可支配收入为49283元，较上年名义上增长了3.9%，若考虑价格因素，实际增长率为1.9%。
观察各地公布的资料，除重庆、西安与郑州之外，2022年度众多GDP超万亿城市的城镇居民人均可支配收入均超过了全国城镇居民的平均水平；其中，上海、北京、杭州、广州、南京、宁波、苏州和无锡等地的城镇居民人均可支配收入均达到了七万元以上。
各地城镇居民的人均可支配收入名义增长率介于1.9%至5.7%之间，具体来看，南京、福州、重庆、南通、合肥、成都、武汉、无锡、泉州和长沙这十个城市的城镇居民人均可支配收入增长率超过了全国平均水平。在这其中，武汉、合肥和福州的城镇居民收入增长尤为显著，增长率分别达到了5.7%、5.6%和5.1%，位居全国城镇居民收入增长的前列。
光大银行金融市场部的宏观研究员周茂华在接受21世纪经济报道记者采访时指出，依据历史数据，我国人均可支配收入与经济增长呈现出一致性。尽管2022年我国经济受到内外部多种因素的影响出现了一定的波动，但我国在疫情防控和经济恢复方面进行了有效协调，迅速推出了系列针对性的救助和稳定增长措施，确保了经济的整体增长，从而为居民收入的增长提供了坚实保障。
周茂华指出，我国近段时间内，收入水平最高的三大行业当属软件与信息技术服务、金融以及科学研究和技术服务，这些行业普遍集中于各大重点城市，因此在这些城市的城镇居民收入水平相对较高。然而，由于国内外环境的复杂性以及各城市产业结构的不同，各城市的经济增长速度和居民收入增长情况出现了明显的分化现象。武汉、合肥、福州等城市的居民收入增长较快，这一现象与当地经济发展速度较快、高收入行业分布较为集中等多重因素密切相关。
房价的涨跌直接关系到民众的购房实力，观察年度房屋的平均价格，2022年万亿GDP城市的房价普遍超过了2021年，然而，中指研究院指数事业部的研究副总监徐跃进指出，仅凭年度的平均房价并不能准确反映每月房价的波动，因此，并不能断言2022年万亿GDP城市的房地产市场表现优于2021年。实际上，2021年的房价经历了先跌后涨的走势，而到了2022年，房价的走势则呈现出完全相反的趋势。与2021年相比，2022年商品房的销售额和销售面积均出现了显著下降，导致市场整体处于较低的水平运行。
由于人口流动、产业布局、收入状况以及政策导向等多种因素的综合作用，这些GDP总量达到万亿级别的城市的住宅价格存在显著差异；泉州与长沙的住宅价格均未超过每平方米一万元，而上海与北京的住宅平均价格则超过了每平方米四万元。
类似地，在万亿GDP规模的城市中，房价与收入的比例也显现出显著的差异，除去杭州等少数城市，大多数一线城市其房价与收入的比例普遍超过了二线城市，这一现象亦表明在这些城市中，高收入与高房价是并存的。
在公布收入数据的万亿GDP城市里，上海的房价收入比位居首位，达到了26.3，紧随其后的是北京，其房价收入比为22.9。同时，杭州、广州、南京、天津、福州、宁波、重庆、西安、南通等城市的房价收入比也都超过了10。而长沙的房价收入比则是最低的，只有5.5，这意味着购房压力相对较小。
房价收入比有望继续回落
从纵向分析，尽管在2022年，众多GDP总量超过万亿的城市中，房价与居民收入都有所提升，然而，除了西安以外，其他20个城市的房价与收入之比均出现了下滑趋势；具体来看，上海、福州以及武汉的比值降幅达到了0.5，位居降幅最大的前三名；而北京、南京和合肥的比值降幅则为0.4。
周茂华对此观点认为，首先，2022年房地产市场总体处于较低水平，房价相对保持稳定收入和房价，并未出现像前几年那样的显著上涨；其次，在同一时期，城镇居民的收入状况得到了改善，这提升了他们的购房能力。此外，还有一些城市出现了房价上涨速度低于城镇居民收入增长速度的现象。诸多因素综合作用，可能导致城市房价与收入比率的降低。
以上海为参照，2022年上海的房地产市场经历了起伏不定，走势呈现出“W”型。上海市房协分析称，2022年，上海的新房成交量上升而价格保持稳定，而二手房成交量下降，价格则保持平稳。同年，上海城镇居民的人均可支配收入增长了1605元，增幅达到了1.9%，这一增长速度超过了房价的涨幅，进而促使房价与收入比有所下降。
上海房地产协会预测，本年度上海的新建住宅市场预计将保持供需平衡，价格稳定。同时，根据上海市人民政府发布的年度报告，本年度上海市设定的GDP增长目标是超过5.5%，而居民的人均可支配收入增长目标将与经济增长保持一致。据此推断，本年度上海的房价与收入比例有望进一步下降。
在全国范围内观察，1月份，在70个大中型城市中，房价环比上升的城市数量有所上升；其中，新房价格环比上涨的城市比上个月多了21个，二手房价格上涨的城市则增加了6个；一线城市的新房和二手房价格均呈现上涨态势；同时，二三线城市的房价环比下跌速度也有所减缓。
一线城市房地产市场在业内具有标杆作用，近期这些城市的房地产市场呈现出回暖迹象，例如，自年初以来，上海多个新楼盘在开盘当天便宣告售罄，其中某些项目的认购率甚至高达400%。例如，在北京和深圳的二手房交易领域，据当地官方公布的信息，1月份北京二手房的网签数量达到了8308套，深圳的二手房交易量为1740套；另外，根据Wind的数据，截至2月的前22天，这两个城市的二手房网签量和成交额分别上升至10828套和1893套，预计整个2月份的增幅将会相当显著。
徐跃进在接受21世纪经济报道记者采访时指出，当前房地产市场显现出复苏的端倪，一些热点城市的交易活动开始回暖。如果这一回暖态势得以持续，市场信心将进一步增强，届时部分城市或许将迎来一段短暂的繁荣期，从而推动整个市场实现稳定与复苏。
徐跃进分析指出，一二线城市的交易份额不断增加，加上先前优质地块的陆续推出市场，预估今年房价整体将维持稳定。此外，伴随社会经济的逐步回暖，城镇居民的收入有望实现增长，从而使得房价与收入的比例预计将进一步降低。
诸葛找房数据研究中心亦持有相同观点，预计今年居民收入与房价上涨幅度将出现明显差异，2023年全国房价收入比很可能持续下降趋势，降幅甚至可能扩大，从而进一步减轻居民的购房负担。
