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一、市场情况
9月份，共有4625套住宅推向市场，这一数字仅略低于4月份的5926套。国庆节前夕和劳动节前夕，北海的楼盘纷纷选择在大型节假日前后开盘。在7月、8月和9月这连续三个月中，北海的新楼盘都呈现出高强度、高密度的集中上市态势。然而，去化率远未达到预售的预期数量，截至九月底，北海的库存量已接近一万五，这无疑表明北海的房地产市场再次陷入了供大于求的困境，高库存问题正逐渐加剧。到了年底，销售和回款的双重压力愈发明显。
年末购房成为回款的关键节点，这一规律在房企间始终如一。随着市场竞争愈发激烈，北海房地产市场步入了新的推盘周期。一方面，年末购房者的消费心态出现了一定程度的放宽，对购房的需求有所增强；另一方面，开发商集中推出优惠措施，极大地丰富了购房者的选择空间。房地产企业纷纷推出打折促销活动，包括提高折扣力度、推出特价房源等策略，如锦城、金沙湾等地纷纷推出7字头特价房，碧桂园则推出了面向员工的6100元内部房，吾悦广场更是将单价直接下调2000元，恒大则推出了首付分期5年的优惠，银滩则推出了低首付且0月供的政策，金海湾同样推出了7字头特价房，直降2000元，各房地产企业间的竞争愈发激烈。
在渠道竞争方面，北海市场以渠道为主导，各大楼盘纷纷将争夺渠道资源作为关键任务之一。北部湾1号推出每平方米1000元的佣金激励，云星海景台则是每平方米1250元，彰泰则是每平方米700元。中垠悦城提供每组50元的带看奖励，掌舵银滩同样提供每组50元的奖励，吾悦广场则提供50元现金红包房地产广告策划费用，而雅居乐更是提供每组100元奖励加三餐。在渠道资源的争夺和客户源的抢夺上，各房地产企业间的竞争尤为激烈。
经过对市场现有库存、楼盘建设进度、销售策略及渠道政策等方面的深入分析，并综合考虑海上邱园3号楼的现状，我司提出，项目应迅速实施针对性的措施，制定出既贴合当前形势又切实可行的销售方案，以推动项目销售业绩的提升，确保开发与销售的圆满成功。
市场容量庞大，特价房源纷纷出现，价格下调，首付比例降低，首付分期政策出台，同时，经纪人和品牌都面临着巨大的佣金和品牌压力。
二、C3#剩余房源情况
项目C3已推出190套住宅，其中开发商自留22套，市场上可供购买的房源还有168套。至XXXX年8月18日，已有117套被认购，剩余的待售房源降至51套。目前，该项目的销售情况正面临一定的困境。
观察横向数据，51套房源中，超过8楼的房源还剩17套，而低于8楼的房源则有34套。进一步分析，01、02、03号房还剩下14套，而04、05、06号房则还有37套未售出。
主要原因在于：
①、从已售房源的销控表上看，高楼层的去化量高于低楼层。
由于价格因素，04/05/06期间的观海效果不佳，与同类竞品相比，并无显著优势可言，导致客户大量流失。
③、受渠道政策的影响，中介带客量逐渐降低。
三、3号楼清盘促销政策
年底项目承受着销售和回款的双重挑战，众多楼盘为了抓住年末这一关键时期，纷纷推出特价房源、降价促销、折扣叠加等活动，低首付、首付分期、佣金提升等市场策略接连涌现，市场竞争激烈程度如同猛虎。尽管如此，项目当前销售遭遇瓶颈，进展缓慢。04/05/06号房的同类竞品多为金沙湾、金海湾等海景房，缺乏明显优势，销售情况不佳，难以动销。项目位于低楼层，观赏海景的效果不佳，销售情况也相当不理想。此外，通过渠道引入的客流量也在持续减少。在这种背景下，仅仅小幅度的调整无法激发市场活力，项目迫切需要采取大刀阔斧的措施来推动销售。同时，年末进行清盘处理也是势在必行。
考虑到当前的销售状况，为了更高效地推进清盘任务，我们公司提议重新制定C3#项目的清盘计划，力求在短时间内迅速消化库存，实现3号楼的清盘目标。具体策略包括：
策略一：代理商底价销售清盘策略
清盘策略：岁末购房季，3号楼底价清盘（代理公司底价销售）
清盘策略时间：11月1日—11月30日
清盘策略目的：
a、通过策略，整合代理公司的渠道关系，实现共赢；
b、通过策略，高佣金刺激市场，高速结佣创造源源不断的成交；
c通过采取策略手段，我们推行代理商底价清盘措施，向客户提供更多优惠，使客户能够获得比开盘时更低的购买价格，以此实现快速清盘。
d、通过策略，刺激客户实现快速购买。
清盘策略内容：
内容一：3号楼剩余51套房源全部以代理商底价进行销售；
在2号楼剩余房源中精选，借助双十一的秒杀活动进行推广，以“双十一秒杀”为主题，推出“7字头银滩海景豪宅”的优惠信息。
内容三：代理机构将全力以赴地推广本项计划，将所有客户资源和人力资源投入到项目中。与项目同舟共济，共同面对挑战，并愿意承担相应的风险，同时将佣金政策对外调整至4%。
自11月份起，2号楼尚存少数未售房源，而3号楼亦步入了即将售罄的阶段。随着2号楼和3号楼可选的户型与楼层日渐减少，销售工作所面临的挑战愈发严峻，市场竞争的压力也在持续增强，形成了双重压力。正值年末购房高峰期，尤其是双十一购物节和3号楼清盘的良机，项目有必要对清盘策略和双十一促销政策进行整合，采取一系列组合策略，以最大限度地促进销售。
组合拳策略：双十谬论，送一年物业费！
活动主题：双十一购房季，送一年物业费！
活动时间：11月1日-11月30日
活动地点：海上邱园营销中心
促销目的：
天猫双十一的促销手段在活动现场得到应用，引发了消费者购买心理的强烈共鸣。
通过实施清盘优惠策略和一系列促销措施，使消费者深切感受到双十一期间的优惠力度显著，认定此时购房为绝佳时机。
通过促销手段吸引中介带来客户，同时老业主也为项目推荐客户，持续为项目引进新的潜在客户。
政策房源：政策开始执行时间起，3#所有未售的房源
政策对象：3#的新业主
在原有折扣的基础上，对于11月1日至15日期间，利用天猫双十一的促销热点，凡是在现场购买3号楼在售房源的客户，开发商将额外赠送一整年的物业管理费用，并由开发公司出具物业费赠送的确认证明。
政策执行流程：
三、营销活动策略
在楼盘市场不景气的情况下，活动营销成为了一种相当有效的促销策略，它不仅有助于确保项目的热销和人气旺盛，更是推动销售业绩提升的关键手段。每次活动的举办，都能为项目带来可观的购房需求，这一做法对于未来的营销策略而言，无疑具有宝贵的借鉴意义和创新的潜力。销售策略与网络推广活动需相互支持，单一的主线营销活动显得较为薄弱，若想实现良好的目标客户预热与召回效果，还需借助多样化的营销活动，以展现营销的全面与完善。
清盘政策实施之际，双十谬论正值风口浪尖，此时双十一购物节与清盘策略巧妙结合，成为营销亮点。通过整合现场销售信息，以预热活动推动案场销售，吸引客户带客参观，建议在11月举办以双十谬论和年末购房季为主题的营销活动。
活动主题一：英式酷拼艺术展——暨海上邱园岁末狂欢购房节
活动时间：XXXX年11月16日
活动地点：海上邱园营销中心
活动对象：中介渠道及现场客户150人
活动内容：金属拼酷、插花艺术展览、精致茶歇
费用预算:8000元/场（最终报价以实际支出为准）
活动主题二：以“果香四溢，美不胜收”为主题——“海上邱园”年终盛大的购房狂欢节
活动时间：XXXX年11月30日
活动地点：海上邱园营销中心
活动对象：中介渠道及现场客户150人
活动内容：
线上趣味H5内容广泛流传，有效地邀请了目标客户群体前来品尝夕张蜜瓜。
设置特色水果主题的拍照区，同时提供高品质水果；增设礼品，以此增加顾客停留时长。
将拍摄于现场的图片连同话题标签#共赏万元世纪大瓜#一同发布至朋友圈，若能收获30个点赞，即可获得一份精致的礼品。
4、现场准备水果茶歇
费用预算:8000元/场（最终报价以实际支出为准）
活动主题三：线上互动活动
主题:#戏精请上镜#
活动时间：XXXX年11月18日—11月23日
活动地点：海上邱园营销中心
借助《演员请就位》这一热门综艺节目的强劲人气，我们巧妙地融入品牌理念和项目特色，掀起了一阵炒作热潮，成功吸引了众多戏精的目光。
通过H5互动小游戏，你可以上传个人照片或自拍，参与戏精指数的测评，并收获风趣的辛辣点评，从而在朋友圈引发热议。此外，借助创意海报，以“社畜戏精VS度假戏精”的标签，展现项目所倡导的英式度假之美，并通过网络效应在城市中掀起热潮。
在售楼部现场，将H5互动游戏分享至朋友圈房地产广告策划费用，出示截图后，即可获得一份戏精专属礼品。同时，我们将精心包装的镜子摆放在售楼部内，并邀请网红现场示范拍照，共同打造热门打卡地。
费用预算：8000元（最终报价以实际支出为准）
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