近年来，我国互联网行业流量红利正逐渐消退，58同城面临着营收和市场份额的持续下降。在此背景下，该公司迫切需要探索细分市场和垂直领域，并重塑其品牌形象。
来源丨财经国家周刊
记者丨胡雯
阿里巴巴因“二选一”的垄断做法被处以182亿元罚款，随后58同城董事长姚劲波在社交平台上发声，直接指出贝壳找房也存在类似行为58同城深圳房地产，并敦促国家反垄断机构依照4%的比率对贝壳找房处以40亿元的罚款。
姚劲波为了佐证其观点，展示了两份贝壳找房的合同文件，其中包含了“自愿与该平台建立合作关系且在此期间不得向其他途径提供房源”等条款58同城深圳房地产，这被称作是新房项目的“独家房源”规定。
面对姚劲波的指责，贝壳找房迅速作出回应，明确表示自公司成立以来，始终秉持依法经营的原则，不断优化合规机制，并依靠科技力量推动行业的健康发展。同时，公司向媒体强调，其发展历程中始终致力于遵循法律法规。
尽管如此，贝壳找房的股价随后持续下跌，跌幅接近10%。在这数十亿美元市值蒸发的事件中，市场忧虑重重。贝壳找房是否真的形成了垄断？58同城及姚劲波是否真的在为民众购房权益大声疾呼？
房产中介市场的水，并没有那么浅。
安居客蹭热点？
姚劲波提出的问题“为何58同城不先规范自身？”迅速引起了众说纷纭。部分行业人士指出，这可能是姚劲波在为即将在香港上市的安居客进行“直接”的炒作。
姚劲波在批评贝壳找房垄断行为之后，紧接着发表了一段关于安居客的宣传内容，称“58安居客今年将作为竞争者全面进军新房交易市场，期盼通过良性竞争使行业更加公正，让民众购房过程变得更加便捷。”
仅数日前，姚劲波所率领的安居客已向香港联合交易所提交了上市申请文件，并计划筹集资金不少于十亿美元。
这家成立于2007年的房地产信息服务平台，于2015年完全被58同城集团收购，随后在2020年58同城从纽约证券交易所退市后，该集团将其独立分割出来。
目前，58同城集团旗下的大部分房地产相关业务已悉数整合至安居客平台，这涵盖了如安居客+58房产这样的房产信息营销平台、58爱房这一新房分销平台，还有巧房科技这一房产SaaS系统。姚劲波个人持有公司13.5%的股份，因而成为公司的实际掌舵者。
近年来，随着中国互联网流量红利逐渐干涸，58同城的营收和市场份额不断流失，亟需寻找细分和垂直领域，重新树立口碑。
安居客此举堪称一次大胆的尝试。在此次香港上市的过程中，其目标直指国内地产中介领域的领军企业贝壳找房。
贝壳找房源自链家，于2020年成功登陆美国资本市场，业绩斐然，估值颇高。特别是其独创的ACN经纪人合作网络（Agent Cooperate Network）以及构建的庞大房屋信息数据库“楼盘字典”等创新模式，深得外国投资者的青睐。
贝壳找房的市值大约为610亿美元，一度高达900亿美元之巅，其价值比万科高出约500亿元人民币，几乎等同于两倍于恒大的市值，更是我爱我家、房天下、58同城、易居以及房多多市值总和的五倍之多。
实际上，尽管安居客与贝壳找房同属房屋搜寻平台，但它们在经营方式上存在差异。
贝壳找房依托于线上平台与线下实体门店（如链家、德祐、贝壳）的融合，向顾客提供可直接进行交易的房产资源，公司的主要收入来源于这些交易活动所产生的佣金。
安居客主要从事的是纯粹的流量生意，其主要职能是为房东、经纪人和客户搭建沟通的桥梁，而自身并不直接参与交易过程。根据招股书披露的信息，2020年，安居客的超过95%的收入来源于在线营销服务。
但这一切都是过去时。
通过此次在香港的上市，安居客计划将自己从以往的在线营销服务提供商的角色，转变为一个开放式的房地产信息交易平台。这预示着，安居客与贝壳找房将正面交锋，直接置身于激烈的竞争之中。
争的还是流量
景晖智库的首席经济学家胡景晖指出，双方矛盾的根源在于前端流量分配的竞争。随着贝壳找房的问世，它对58的模式产生了影响。如今，两者均已转变为交易平台，未来将不可避免地出现更多的冲突。
观察历史的发展脉络，我们可以发现，58同城与链家（现更名为贝壳）之间不时会发生一些争执。
起初，58同城专注于房产信息平台的建设，而链家则作为房产中介机构，双方保持着合作关系。链家将房源信息上架至58同城的平台，并按期向其缴纳端口费用。
可惜，这种“和睦”并没有维持太久。
2018年1月，身处他人屋檐下的北京链家及另外两家中介机构共同向58同城发出声明，若对方持续实施端口涨价等举措，链家集团将集体撤下所有房源。然而，仅仅过了三个月，愤怒的链家决定另起炉灶，基于链家网平台，他们成功创建了贝壳找房。
自公司成立之初，贝壳找房便确立了其开放平台的定位——不仅接纳外部合作伙伴与加盟商的加入，同时亦允许个人房东及房产经纪人发布房源信息。
左晖，链家创始人，曾言：“贝壳旨在激发整个行业的底层活力……这代表着商业的根本变革。”
经过实践检验，这一模式一经推出，便迅速崛起，然而，也迅速引发了包括58同城在内的多家中介平台的强烈反对。
姚劲波曾在公共平台上对贝壳公司提出批评，指责其“既是运动员又是裁判”，并指称其将房源和客源优先推荐给与其关系紧密的链家和德祐进行交易。在2018年6月，58同城与我爱我家、中原地产、21世纪不动产等房屋中介机构共同发起，组建了名为“反贝壳联盟”的组织。
2019年4月，双方的恩怨终于进展到对簿公堂。
安居客指责贝壳找房进行“不端”的商业活动，涉嫌窃取其房源和图片资源，并提出索赔9000万元人民币的要求。面对指控，贝壳找房并未屈服，反以相同的理由对安居客提起诉讼，并索要1亿元人民币的赔偿。这场纠纷中，双方你来我往，斗争激烈，气氛紧张。
贝壳一旦拥有了定价权，就危险了
实际上，不仅58同城等竞争对手提出了指控和诉讼，而且自贝壳成立以来，对其是否涉嫌垄断的疑问始终未曾间断。
自2021年起，贝壳找房在诸如上海、深圳、广州、成都、郑州、重庆等国内主要城市，逐步提高了中介服务费用，费用水平由原先的2%提升至现在的3%，具体分担比例是买家承担2%，而卖家则需承担1%（之前为不承担）。
这样的收益可能比市场一般水平高出1到2个百分点，依据这些区域的房价进行推算，每笔交易都能带来数万元甚至更多的额外收入。
在房地产经纪市场集中度较高的城市，头部经纪公司往往掌握着大量的房源信息，这导致房地产经纪市场的垄断程度增加。随之而来的是，买方和卖方的议价能力相应减弱。在2021年全国两会期间，房天下董事长莫天全如是说。
行业内部人士透露，在二手房及存量房市场之外，贝壳亦在新房销售渠道上对开发商实施了涨价策略。根据财务报表的显示，贝壳在此业务领域所收取的佣金比率大约为2.77%。然而，早在2019年，就有关于贝壳垄断某些区域新房营销渠道、提高新房代理分销费用的传闻传出。
以北京为参照，在2017年至2019年期间，贝壳公司的新房销售渠道费用比率经历了显著增长，从原本的不足1%提升至5%至8%的区间，而某些特定项目甚至超过了10%。
莫天全曾明确指出，近年来流行的新房销售模式，即一二手联动，却出现了一些经纪机构借助市场垄断地位，擅自提高佣金费用，这种行为严重扰乱了新房市场的正常秩序。
为了打破对现有销售渠道的依赖，国内行业领军企业正积极筹划建立自主的销售网络。他们正尝试通过招募全民经纪人、开展线上直接投资等多种途径，着力增强自身的客户获取能力。此外，部分企业还寻求通过收购合并的方式，整合线下的小型经纪机构，以此来构建属于自己的中介服务平台。
社会上对链家的批评也蔓延至其旗下的租房品牌“自如友家”，疫情爆发后，众多年轻租户反映，由于更换租约的不便，他们在续约时遭遇了价格被强制上调10%-15%的情况，甚至还要面对一些附加的“强制条款”。
一些消费者提出疑问：既然互联网降低了交流的成本，交易流程也日益简化，为何中介费用却持续攀升，这其中的原因究竟是什么？
中原地产的首席分析师张大伟指出，贝壳面临的核心问题在于掌握了定价的权力。为了成为行业的领军者，并赢得资本的青睐，贝壳持续实施高投入的策略，试图走向垄断地位。然而，一旦垄断局面形成，各个方面的价格都有可能上涨。胡景晖则认为，定价权和垄断的程度越高，所面临的风险也就越大。
观察行业健康发展态势，贝壳迫切需要一位强劲的对手。胡景晖如此表述。
需要反思中介市场的垄断和规范问题
招股说明书揭示，贝壳找房在2019年度成功达成2.13万亿元的GTV市场交易总额，这一数额已超越京东，位居阿里巴巴之后，稳居我国房地产市场交易与服务领域的首位平台。
在贝壳找房踏上美国上市之路之际，《华尔街日报》曾发表评论称：“这家公司并非仅仅是中介行业的领军企业，它更像是在居住领域占据主导地位的互联网巨头。”
在2020年11月10日，我国国家市场监督管理总局对外发布了《关于平台经济领域反垄断政策的指导意见(征求意见稿)》，并开始广泛征求社会各界的意见和建议。
彭永东，贝壳找房的CEO，在回应时指出，这份征求意见稿主要针对那些已经占据巨大市场份额的互联网巨头。贝壳自成立以来不过两年有余，其参与的住房交易市场规模已高达32万亿至35万亿元。在2018年，贝壳的市场占有率为5.3%，而到了2019年，这一数字上升至9.1%，预计到2020年，其市场份额将达到12%-13%。
应当指出，这一比例并不算特别高，或许难以被定性为垄断。然而，与阿里巴巴垄断界定引发的争议相似，业界一些专家观点是，随着互联网的日益成熟，房产中介行业的市场集中度预计将持续上升，贝壳凭借其技术、资金及流量等多重优势，迈向垄断似乎只是时间早晚的问题。
部分专家提出，市占比并非可以简单相加得出全国总数，而需根据不同地区进行具体分析。
房产交易平台是否形成垄断现象，需从各城市的市场份额比例入手进行分析，而非仅从全国范围内稀释后的市场份额来考量。胡景晖指出，鉴于我国房地产市场具有显著的地域特征，当前大部分交易活动集中在一线城市和二线城市，同时，房价过高以及一系列社会问题也主要在这些城市显现。
在这些城市中，贝壳找房的市场份额相当庞大，这便是为何不少中小型中介机构和消费者普遍感觉到贝壳似乎在市场上占据了主导地位。
贝壳是否涉嫌垄断，有待监管机构的深入调查与明确判断。中国企业资本联盟的副理事长柏文喜指出，一旦平台型公司规模扩大，滥用市场主导地位的现象便不可避免地会出现，这种现象在一定程度上扰乱了市场竞争的格局，阻碍了行业的持续发展。
不正当竞争、霸王条款等与垄断行为存在差异，仅以此作为判断企业是否具有垄断行为的依据尚显不成熟。易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，然而，这也引发了人们的深思，即如何准确评估房地产领域的垄断行为。
总的来说，房产中介领域的规范化进程确实还需不断摸索，这涉及到企业如何合法运作，以及如何让平台的潜力得到充分释放。他进一步补充道。
