2021年8月9日，天津市住建委发布《天津市商品房交易风险提示》。 房地产开发企业必须取得《商品房销售许可证》才可以对外销售。 预售资金方面，天津实行新建商品房预售资金监管制度，房地产开发企业不得直接收取、存管房款。
商品房限购政策主要适用于在天津市拥有一套及以上住房的非天津市户籍家庭、拥有两套及以上住房的天津市户籍居民家庭、拥有一套及以上住房的成年单身人士（含未婚、离婚） 。 ）暂停在天津市（滨海新区除外）购买新建商品住房和二手住房。
8、天津“高考新政策”：三年天津户籍+三年天津学籍+三年天津高中！
8月16日，天津突然发布《市招考委员会关于参加天津市普通高考报名有关事项的通知》，详细规定了今后参加天津市高考的条件。 核心内容是，想要在天津参与天津，享受天津高额红利，必须具备“三年天津户籍+三年天津高中学籍+三年天津高中就读”，否则您将没有资格参加天津高考。 这项政策的重点是，首先要真正成为天津人，在天津生活、学习，而不能只在高考前做——通过临时移民参加天津高考，享受天津高考股息。 具体要求是：
（1）在天津参加高考，必须在天津就读高中——天津学生不能申请学籍到外面上学，然后回来参加高考。
（2）在天津上高中，必须有天津户口——高考前临时移民的大门已经关闭。 参加天津高考，必须有天津户口+在天津学习。
（三）2022年以后在天津参加高考的，须于2021年10月31日前办理户口并迁入天津。
9. 天津落户最新政策信息
2021年12月30日，天津市人民政府官网公布了《天津市居住证管理办法》落户新修订办法：
第四十一条 市发展改革委会同市人力资源社会保障局、市公安局于每年6月、12月研究确定当期积分结算分数线。 市人力资源社会保障局根据积分结算得分线和积分审核情况确定当期积分结算得分线。 ，确定拟落户人员名单，经公告无异议后，向市公安局发放批准落户人员名单。
当期落户积分名单确定后1个月内，受理点根据应备案的申请材料，及时建立居住证积分档案，并转至市人才引进综合服务中心（市居住证积分服务中心），办理居住证。 积分档案汇总后，可委托第三方机构管理居住证积分档案。 公安部门应当对居住证积分结算档案进行归档管理。
第四十二条 取得积分落户资格的居住证持有人，可以申请以本人、配偶、父母、子女的名义在本市合法稳定的住所落户。 与其他亲属或非亲属共有产权的房屋，不得交割； 在本市无合法稳定住所的，可以申请落户本单位集体户； 在本市没有合法稳定住所且所在单位未设立集体户口的人员，可以向市、区人力资源社会保障指定的公共就业人才服务机构申请落户集体户。部门。 安顿下来。
第四十三条 取得积分落户资格的居住证持有人，落户后可以到公安机关为其符合本市随父母落户政策的子女办理居住证。并当场完成。 已定居并符合国家和本市规定有关条件的子女，可报考本市普通高中、普通高等学校入学考试。
第四十四条 居住证持有者在积分期内有犯罪行为的，取消当期积分结算资格；给予刑事处罚的，每有犯罪记录扣100分。处罚期满后5年内，持有者可申请积分结算。
居住证持有人提供虚假信息或用人单位提供虚假信息申请积分结算的，将取消其现有积分结算资格。 5年内再次申请，每有虚假信息记录一次扣30分。
10. 天津市住房贷款利率
天津市住房公积金管理中心发布《关于调整个人住房公积金贷款相关政策的通知》。 自2021年9月22日起，职工家庭在天津购买第二套住房并申请个人住房公积金贷款的，贷款利率为1.1倍。
《通知》规定，个人住房公积金贷款受理日期在2021年9月22日（含）之后的，执行新政策文件，即职工家庭购房个人住房公积金贷款利率第二个家与同一时期的第一个家相同。 个人住房公积金贷款利率为1.1倍； 个人住房公积金贷款受理日期在2021年9月22日之前的，贷款利率仍按原政策文件执行。 个人住房公积金贷款的受理日期为贷款银行向市住房公积金管理中心提交职工贷款申请的日期。
据悉，政策调整前，天津市首套房、二套房个人住房公积金贷款利率相同。 5年以下贷款年利率为2.75%，5年以上贷款年利率为3.25%。 政策调整后，首套房个人住房公积金贷款利率不变，购买第二套个人住房公积金贷款利率调整为首套房贷款利率的1.1倍。时期。 5年以下的年利率为3.025%，5年以上的年利率为3.025%。 年利率为3.575%。
2、2021年天津新建商品住宅市场分析
1、2021年新建商品房交易数据分析
2021年，天津市新建商品房成交110665套，较2020年增长1.86%； 成交均价为179.12万元/套，较2020年上涨2.84%； 成交总面积11,626,696平方米，较2020年增长0.86%； 交易总金额1982.27亿元，较2020年增长4.75%； 成交均价17049元/平方米，较2019年上涨3.86%； 总体来看，与2020年相比，2021年整体交易量略有增长。
2、2016年至2021年近六年商品房交易数据分析
从近六年商品房交易数据统计可以看出，自2016年5月1日全面实施营业税改征增值税以来，天津市商品房交易量和交易额达到了高峰，远远超过了往年； 2017年至2021年处于稳定变化阶段。 自2016年成交量达到峰值以来，2017年至2021年受限购、疫情等政策影响，成交情况大幅回落，但总体情况平稳，未出现大的波动。
近六年商品住宅交易均价走势分析显示，近六年商品住宅均价呈上升趋势。 2017-2018年，受限购、“海河人才”等政策影响，2016年以来天津商品房成交均价快速上涨，单价从13528元/平方米飙升至均价。 2021年价格为17049元/平方米，同比增长26.03%%。 尽管受疫情影响，2019年底以来近两年成交量没有增加，但成交价格和均价却持续上涨。
2016年至2021年近六年商品房成交数据：
2、2021年商品房交易数据分析
总体而言，2021年每月住宅交易量和交易额似乎处于稳定状态。 1月至2月是除夕期，房地产市场也进入“寒冷期”，交易量和交易金额均处于年内最低点。 3月春暖花开之际，我市房地产市场也进入了“小印度春天”的交易环节。 有明显的增加。 从图中可以明显看出，交易量和交易金额直到2021年底开始大幅增长，并保持稳定。 总体来看，稳中有降。
通过对2021年各月成交均价走势分析，全年成交均价为17049元/㎡。 从图中可以看出，2021年成交均价波动较大，上半年持续上涨，下半年基本持续下跌。
3、2021年各地区新建商品住宅市场分析
（一）2021年天津市商品房总体成交面积及套数
①2021年，天津市商品住宅成交总面积11626696平方米。 全市六区成交面积合计1231604平方米，占比10.59%。 滨海新区及开发区总成交面积2694715平方米，占比23.18%。 环城四区总成交面积421.092万平方米。 远郊县成交面积348.9456万平方米，占比30.01%，占比36.22%。
② 2021年，天津市共销售商品房110665套，其中全市六区共销售10954套，占比9.9%，滨海新区及开发区共销售25530套，占比23.07 %，全市四区共售出40,465套。 远郊县成交总量为33716笔，占比36.57%。
从2021年各地区住宅成交量和成交笔数可以看出，环城四区和远郊县的成交量远高于城内六区和滨海新区和开发区。 我们看到，需求者对于住房有了更多的选择。 重点逐渐从中心城市向周边四区和郊区县转移。 人们对中心城市的选择性思维正在逐渐改变。
（二）2021年天津市商品房总体平均成交价格、平均成交价格、成交总额
2021年天津市商品房整体成交均价为17049元/平方米，其中全市六区成交均价为35355元/平方米，环城四区成交均价17301元/平方米，远郊、县城成交均价11629元/平方米，滨海新区及开发区成交均价15309元/平方米；
2021年，天津市商品住宅整体平均成交价格为1791238元/套，其中全市六区商品房成交均价为24987177元/套，四区商品房成交均价为24987177元/套。环城地区739.047万元/套，远郊区县成交均价2498.7177万元/套。 5798116元/套，滨海新区及开发区成交均价12518767元/套；
2021年，天津市商品房成交总额198227334万元，其中内城六区成交总额435.434亿元，周边四区成交总额7285287万元，远郊区县成交总额4057866万元。 滨海新区及开发区成交总额4125,241万元。
从2021年各地区住宅平均成交价和成交金额可以看出，全市六区的平均成交价和平均房价均远高于其他地区的价格，导致成交量下降。在需求者的承载能力上，在其他方面放置更多的选择。 区，因此全市六区成交总额低于其他地区； 由于环城四区在地理上被城六区包围，且商品房价格远低于中心城，因此更多需求者倾向于选择周边地区在城四区购买房屋，所以环城四区商品房成交总额最高，占成交总额的36.75%； 由于近年来天津限购限贷政策、人才引进、政策影响等因素，远郊县及沿海新开发区也得到了众多购房者的大力支持，成交价格也逐渐回升。增加。
（三）2021年天津市各类商品住宅小区成交情况分析
从全市交易面积和交易笔数来看，主要交易区域为武清区、津南区、北辰区、西青区。 各区交易面积占全市总量的8%-14%； 交易数量超过9,000份。 其中，武清区销售量达到15022套，创全市最高。 东疆港保税区、临港工业区、和平区成交量相对较低。
从整体成交金额来看，全市成交金额最高的是河西区、津南区、北辰区、西青区、武清区，成交金额均超过150亿元。 西青区成交总额234.4亿元，达到全市成交总额最高，为2021年做出突出贡献。临空经济区、临港工业区、东疆港保税区、滨海高新区和平交易金额较低。
从成交均价来看，全市六区总体成交均价较高。 环城四区及武清区成交均价围绕天津市整体成交均价波动。 远郊县及滨海新区成交均价 总体而言，成交均价低于汉沽区、东江港保税区、临港工业区、静海、宁河、大港、汉沽。 其他区域成交均价均超万元/㎡。
4、2021年热门地区商品房市场分析
（1）从全市六区成交状况来看，河西区成交面积和成交总额最高； 成交总面积434050平方米，占全市六区总面积的35.24%，成交套数3876套，占六区总套数占比成交金额达164.02亿元，成交均价37789元/㎡，占比35.38%。
从2021年1月至12月河西区住宅成交状况来看，河西区全年成交量和成交额分为上半年和下半年两个阶段。 上半年继续上涨。 下半年，受政策、贷款利率等多种因素影响天津开发区房价走势，成交出现波动，但基本平稳，没有太大波动。 从河西区的成交均价来看，始终在3.5万以上，远超天津。 城市的平均价格。
河西区属于天津市核心区。 人口众多，总体收入水平相对客观。 生活设施、医疗教育等方面都很完善。 因此，大量人口选择在河西区落户，影响了近年来河西区的房价。 一直保持在高位。 尽管受各种政策等影响，2021年天津整体房地产价格将出现一定波动，但河西区的房价仍高于其他地区。
（2）从环城四区成交状况来看，津南区成交面积和成交总额最高； 成交总面积1568485平方米，占环城四区总面积的37.25%；销售套数15022套，占环城四区总面积的37.25%。市内四个区。 区内套数占比37.12%，成交金额达223.3亿元，成交均价14237元/㎡。
从2021年1月至12月津南区住宅成交情况来看，全年成交均价基本没有太大变化，价格相对稳定。 从交易量来看，每个月都有不同幅度的变化。 1-2月除元旦、春节外，成交量较为客观； 5月份成交量达到全年峰值，9月份出现短暂低谷。 其他月份成交笔数、成交面积均较为平均。 成交均价波动较大。 上半年持续上涨，6月达到最高，下半年继续下跌。
（三）从远郊区县成交情况看，武清区贡献较大。 总成交面积1227357平方米，占远郊总面积的35.17%。 销售套数为11,509套，占远郊套数的30.47%。 成交额达171亿元，成交均价13932元/㎡。
从2021年1月至12月武清区住宅成交情况来看，武清区全年成交量和成交金额继续稳中有降。 除1-2月元旦、春节影响外，3月份以来增幅明显，达到全年峰值天津开发区房价走势，随后逐渐下降，各月均有小幅下降。 从成交均价来看，全年保持稳定，略有下降。
（4）从滨海新区及开发区成交情况看，中央生态城贡献较大。 成交总面积803638平方米，占滨海新区及开发区总面积的29.82%。 成交套数7630套，占滨海新区及开发区总面积的29.82%。 开发区套数占比29.89%，成交金额达118.06亿元，成交均价14691元/㎡。
从2021年1月至12月中新生态城住宅成交情况来看，中新生态城全年成交量和成交金额分为上半年和下半年两个阶段。那一年。 上半年继续上涨。 下半年，受政策、贷款利率等多种因素影响，交易量出现波动。 除5月、6月成交量突出外，其他月份基本平稳，没有太大波动； 成交均价整体上处于下跌状态。 各月成交均价变化较大，从最高均价15802元/平方米降至13414元/平方米，降幅达15.11%。 11月至12月，出现小幅反弹。 。
5、2021年天津市二手房交易情况
2021年，天津市共销售二手住宅134896套，成交总面积11523008平方米，成交总金额1530.15亿元，成交均价13279元/平方米。
通过对比2016年至2021年这六年的二手房交易情况可以看出，目前选择二手房的人较多，且每年的平均交易价格总体平稳，没有太大波动。 随着当前政府调控和信贷政策的不断调整，越来越多的购房者逐渐将自己的喜好投入到二手房市场。
三、总结及市场展望
2022年是特殊的一年。 全国房地产市场经历了政策调控、利率调整等政府干预，直接影响了天津房地产市场的状况，天津房地产市场也发生了相应的变化。 在严格的政策调控影响下，房地产投机行为得到遏制，住宅交易价格逐渐回归理性。 秉承中央提出的“房子是用来住的、不是用来炒的”主线，市场进一步降温。
2021年天津新建商品住宅成交量较2020年略有增长，但总体来看，回顾过去六年，天津新建商品住宅市场一直处于平稳状态，未出现大行情波动。 近年来，越来越多的人选择居住在四环区、武清区、中央生态城等周边地区。 这些地区的房价也一直在经历着不断的波动。 由于政策和利率调整的影响，房地产价格一直在下降。 市场的稳定运行关系到宏观经济的稳定。 坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”主线，保持房地产市场平稳运行、避免房价大幅波动，既是保持宏观经济稳定的重要基础，也是保持房地产市场平稳运行的重要体现。经济韧性。
从根本上讲，“房子是用来住的，不是用来炒的”，既是我国房地产调控的基本方向，也是对房地产市场长效机制、楼市合理性的科学注脚。是落实“房子是用来住的、不是用来炒的”的根本支柱。 随着政策出台、经济发展、信贷资源结构调整等因素的影响，房地产市场将实现均衡发展。 综合2022年商品住宅整体走势以及疫情不可预测的情况，预计2022年天津商品住宅成交量和成交价格将稳中有降。 具体发展情况还有待观察。
（国家政策研究刘平）
