一、预售房地产广告中的常见法律风险
（一）尚未取得预售许可证
房地产企业在准备促销房地产产品或急于回收资金时，常常会产生提前投放房地产广告的冲动。然而，对于预售性质的房地产项目，在投放广告时必须遵守一项法律规定，那就是必须持有预售许可证，否则不得进行广告宣传。
关于此问题，1998年12月3日发布的国家工商行政管理局第86号令对《房地产广告发布暂行规定》的第四条第一款第四项及第五条第一款第五项进行了具体规定。此外，中国网在2012年5月25日的报道中，以“恒大地产涉嫌利用虚假预售许可证发布广告，广告内容涉嫌违规”为题，揭示了这样一个未经取得预售许可证便发布房地产广告的典型案例。
（二）广告中缺乏法定内容
预售的房地产广告，必须载明以下事项：
(一)开发企业名称；
(二)中介服务机构代理销售的，载明该机构名称；
(三)预售许可证书号。
若预售房地产广告仅展示项目名称，则无需包含前述信息。具体内容可参照《房地产广告发布暂行规定》第六条的相关规定。
（三）广告中涉及装修装饰内容
房地产预售广告中，严禁包含关于装修装饰的信息。一旦出现此类内容，广告内容必须立即进行修改。具体规定可参照《房地产广告发布暂行规定》第十三条第二款的详细说明。
（四）通过“内部认购”、“内部认订”、“内部登记”等不同名称进行广告宣传
若未获得预售许可证，不得以“内部认购”、“内部认订”、“内部登记”等类似名称发布广告，此类内容属禁止发布范畴，凡使用上述名称的，应立即进行修改。尽管“内部认购”等行为在实际操作中屡见不鲜，但这并不意味着其做法是正确的。
针对这一问题，我国国家工商行政管理总局与建设部于2002年3月25日共同发布了《关于进一步加强房地产广告管理的通知》（编号工商广字〔2002〕68号），其中第二条明确指出：需对预售商品房的广告进行严格管理。房地产管理部门需强化对商品房预售活动的监管，对已获得预售许可证的工程，应迅速通过互联网或其他方式向公众披露信息，同时建立网络或电话查询服务。对于尚未获得商品房预售许可证的开发企业，严禁以“内部认购”、“内部认订”、“内部登记”等名义发布广告。
二、有奖销售式房地产广告中的常见法律风险
（一）现金抽奖式销售超过5000元限额
福建省建阳市工商局在一份名为“对某房地产公司不正当有奖销售案的分析”的文件中提到，2008年3月23日，该市一家房地产公司在预售房开盘当天，于其营销中心举办了促销活动，并张贴了两幅宣传广告。其中一幅广告上写着，当天开盘将推出“双重优惠+双重大奖”。别墅可享9.7折折扣及6000元减免，花园洋房则可享受9.6折折扣和3000元减免。此外房地产软文广告案例，双重大奖包括3000元、5000元、8000元的优惠抽奖以及礼品抽奖。
福建省建阳市工商局对建阳市某房地产公司进行了调查，发现该公司涉嫌实施不正当的有奖销售活动。据此，依据《中华人民共和国反不正当竞争法》第二十五条的规定，工商局对该房地产公司进行了处罚，要求其立即停止违法行为，并对其处以5万元的罚款。
因此，若房地产企业在推销房产时运用有奖销售手段，必须严格遵守《中华人民共和国反不正当竞争法》第十三条第一款第三项的规定，具体要求如下：经营者不得进行以下有奖销售活动……其中，包括（三）抽奖形式的有奖销售，且最高奖项的奖金不得超出五千元人民币。
（二）实物抽奖式销售超过5000元限额
某房地产企业通过实物抽奖的方式推广其房产项目，广告宣传着重强调推出了一项高额奖金的有奖销售活动，其中一等奖的奖品为一辆小型汽车，然而该行为最终遭到了工商管理部门的处罚。
自然，某些房地产开发企业并不会以小轿车作为奖励，其价值远超5000元房地产软文广告案例，而是选择以电视机、冰箱等物品作为替代，这些物品的价值未必显著高于5000元。针对此问题，我国国家工商行政管理总局颁布了《关于禁止有奖销售活动中不正当竞争行为的若干规定》（编号为中华人民共和国国家工商局令第19号），其中第四条第二款明确指出：“若奖励为非现金物品或其他经济利益，其价值应依据同期市场同类商品或服务的标准价格进行折算。”
（三）100%中奖式销售的法律风险
一些房地产企业实行全额中奖的销售策略，关于这种销售模式是否违背了《中华人民共和国反不正当竞争法》中有关有奖销售的规定，公众意见不一，存在一定程度的模糊理解。由于这种100%中奖的模式与赠送式销售相似，而依据《中华人民共和国反不正当竞争法》第八条的规定，只要明确告知并真实记录，并且销售价格不低于成本，便不涉及不正当竞争的法律风险。
然而，若不同等级的100%中奖奖品有所区别，并且需要通过抽签或摇号等方式来决定这些等级，那么，一旦最高奖项的金额超过5000元，就可能面临因不正当竞争而产生的法律风险。海门工商局东洲分局的黄建伟在《附赠式与抽奖式有奖销售的分析和甄别》一文中提到的案例中，有这样一个情况：一家房地产开发公司为了促销房屋，在2011年6月1日发布了一则广告，广告中声称现场摇奖活动保证100%中奖。一等奖房源总价下调两万元，二等奖房源总价下调一万元，三等奖获得者将获得一台价值五千元的液晶电视；四等奖获得者将获得一台价值三千元的上网本；五等奖获得者将获得一台价值两千元的手机；六等奖获得者将获得一台价值八百元的电饭煲。所有奖项均可享受现场优惠，奖品总数达到42个，抽奖活动直至奖品发放完毕。
这种抽奖活动具有很大的不确定性，中奖与否完全由运气决定，它类似于抽签或摇号等随机选择方式来决定消费者是否能够获奖，属于典型的抽奖式有奖销售。该公司举办的有奖销售活动中，最高奖项是房屋总价直接减免2万元。根据《关于禁止有奖销售活动中不正当竞争行为的若干规定》第四条的规定，此类活动是被明令禁止的。
三、不得发布房地产广告的常见法定情形
（一）不得设置户外广告和播出广播电视广告的法定情形
不得擅自设立户外广告，特别是房地产企业的宣传广告频繁见诸户外。关于户外广告的设立，有一系列严格的禁令，包括但不限于以下情况：
（一）利用交通安全设施、交通标志的；
（二）影响市政公共设施、交通安全设施、交通标志使用的；
（三）妨碍生产或者人民生活，损害市容市貌的；
（四）国家机关、文物保护单位和名胜风景点的建筑控制地带；
（五）当地县级以上地方人民政府禁止设置户外广告的区域。
对于这些情形，房地产公司应慎重。
不得播放的广播电视广告具体情形有明确规定。这些规定主要包含在自2010年1月1日起正式实施的《广播电视广告播出管理办法》（即广电总局第61号令）的第九条中。该条款明确指出，以下类型的广播电视广告是被禁止播出的：（一）以新闻播报方式呈现的广告；……（七）以及法律、行政法规以及国家其他相关规定所禁止播出的各类广告。因此，在广播电视领域，房地产广告中不得刊登那些以新闻报道形式出现的所谓“软文”广告。
（二）其他不得发布房地产广告的法定情形
关于禁止发布房地产广告的各类法定条件，其核心内容主要体现在以下两部法规和政策文件之中。
《房地产广告发布临时性规范》第四款明确指出，以下情形的房地产不得进行广告宣传：
(一)在未经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的；
(二)在未经国家征用的集体所有的土地上建设的；
(三)司法机关及行政机关依照法律规定，对房地产权利进行查封或采取其他方式予以限制的；
(四)预售房地产，但未取得该项目预售许可证的；
(五)权属有争议的；
(六)违反国家有关规定建设的；
(七)不符合工程质量标准，经验收不合格的；
(八)法律、行政法规规定禁止的其他情形。”
《关于强化房地产广告监管的通知》中明确指出，对于尚未达到销售标准的房地产广告，应予以禁止发布。主要涉及以下几类情况：一是未经法定程序办理土地使用权出让、转让手续，擅自进行房地产开发并宣传的项目；二是未遵循法定程序或手续不完整，进行房地产项目宣传的行为；三是工程质量未通过验收、产权存在争议或受政府销售限制等不具备销售条件的项目进行宣传；四是未按规定取得商品房预售许可证便进行广告宣传的情况。
四、广告不得包含特定内容的常见法定情形
（一）严禁以国旗、国徽、国歌为载体，亦不可借助国家机关及其工作人员的声誉。
一家正在建设的商场在广告推广过程中，选取了国歌歌词的近似发音作为宣传语，其墙体广告中出现了“钱快到，钱流入，源源不断流入”等字样，以及“投资十五万可获利两百九十八万”的表述，此举遭到了工商部门的调查处理。
若房地产广告中涉及国旗、国徽、国歌，或以国家机关及其工作人员名义进行宣传，将直接违反《中华人民共和国广告法》第九条第一款第一项的规定。该法已于2015年4月24日由第十二届全国人民代表大会常务委员会第十四次会议修订通过，并于同年9月1日起正式实施。违反此规定的，工商管理部门可责令停止广告发布，对广告主处以二十万至一百万元的罚款。若情节严重，还可能吊销其营业执照，并由广告审查机关撤销审查批准文件，一年内不予受理其广告审查申请。对于广告经营者和发布者，工商管理部门将没收广告费用，并处以二十万至一百万元的罚款。若情节严重，同样可能吊销营业执照和广告发布登记证件。
（二）不得使用国家级、最高级、最佳等用语
长沙万达公馆项目中的户外广告之一。其内容涵盖：“万达公馆，我国顶尖的豪宅之作。”“万达公馆，尊贵殿堂级的豪华装修大宅。”“位于城市核心，俯瞰江景，国际豪宅的典范。”
依据《中华人民共和国广告法》第九条第一款第三项的具体规定，广告内容中不得包含“国家级”、“最高级”、“最佳”等词汇。鉴于此，对于万达公馆等房地产项目的广告表述，必须进行相应的调整和修正。
（三）不得含有有违社会良好风尚的内容
此类房地产广告比比皆是，诸如：不买房结婚便是无赖行径；无宅则无妻；若不能赋予她名分，便送她一套房产！80后追求小三房；一次性支付三十万元，即可拥有性感小三房；高房价时代来临；想要邂逅浪漫吗？
张枭在其《中国最雷人房地产广告的创意弊病分析》一文中对这种风格的房地产广告进行了详尽的分析与描绘。依据《中华人民共和国广告法》第九条第一款第六、七、八项的规定，房地产广告不得“损害人身或财产安全，泄露个人隐私；扰乱社会公共秩序或违背社会良好风尚；包含淫秽、色情、赌博、迷信、恐怖、暴力等内容。”故而，这类房地产广告所面临的法律风险显而易见。
