点击上方蓝字“长兴县人民法院”一起玩耍
疫情期间，小A严格遵守规定，安心待在家中。由于疫情防控的需要，他之前在外地租赁的住所，目前无法继续居住。
小A可以解除合同吗？
房租怎么算？
这是不是不可抗力？
在2月19日这一天，长兴法院借助移动微法院的便捷功能迅速办理了立案手续，并且以高效的方式完成了对一起因疫情状况和防控举措而引发的房屋租赁合同履行困难的案件的审理。
案情
直击
两名原告系来自安徽和福建的外地务工人员。2019年10月18日，为了解决住宿问题，他们与长兴某小区的业主，即本案被告湖州长兴租房，签署了一份《房屋租赁合同》。该合同规定租赁期限为一年，月租金为1800元，租金支付方式为支付一个月押金，随后分六期支付。合同生效后，两位原告如约缴纳了租金。
临近春节，两位原告均已返回故乡，然而由于新冠疫情的爆发，他们均未能返回长兴，且租赁的房屋亦无法正常居住。两位原告据此认定，这构成了合同履行过程中的不可抗力情况，遂提出解除与被告签订的《房屋租赁合同》，并索要被告退还租金和押金。
法官不见面
调解
原告在2020年2月18日选择邮寄方式提交了诉讼文件至长兴法院，而负责该案的法官在同一天便拨通了被告的电话，与其进行了交流。
2月19日，鉴于两位原告身处外省，负责审理的法官选择了“非面对面”的办案模式，引导双方在移动微法院平台上进行远程调解。经过一番商议，原被告最终达成了调解协议，被告答应终止《房屋租赁合同》的执行，并且同意退还原告一个半月的租金；同时，原告也承诺在2月28日之前归还钥匙，并清空涉案房屋。
法官
说法
尽管这起案件已经由承办法官进行调解，双方最终达成了解除房屋租赁合同的共识，然而，必须强调的是，新冠疫情并非必然成为合同解除的直接原因。由于疫情的影响，租赁合同所设定的目标目前仅是暂时无法达成。鉴于此，我们建议当事人应当主动与合同另一方进行沟通，基于公平和诚信的原则，对合同条款进行相应调整或补充协议，合理减少或免除疫情期间的租金负担，或适当延长租赁期限。
问答环节
问
什么是不可抗力？
答
《民法总则》第一百八十条第二款明确指出：“不可抗力，系指那些无法预料、难以规避且无力抵抗的客观现象。” 面对当前我国出现的新冠肺炎疫情，政府已经实施了相应的防疫措施。对于因疫情而无法履行合同的一方当事人而言，这种情况显然属于不可预知、难以避免且无法克服的不可抗力范畴。
问
新冠肺炎疫情构成不可抗力，是否必然导致合同解除？
答
不可抗力事由所引发的法律后果主要有两种：
《民法总则》明确指出，在遭遇不可抗力导致无法履行民事义务的情况下，当事人无需承担法律责任。若法律对特定情况有特别规定，则应遵循该规定。《合同法》亦规定，若因不可抗力导致合同无法履行湖州长兴租房，可依据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，除非法律有不同规定。然而，若当事人延迟履行后遭遇不可抗力，则无法免除其责任。
合同解除依据《合同法》第九十四条，若出现以下情况之一，双方有权终止合同：（一）遭遇不可抗力导致合同目标无法达成。
由此可见，尽管新冠肺炎的防控措施属于无法预料、难以规避且难以克服的不可抗力因素，但这并不意味着它必然会导致合同的免责解除。新冠肺炎防控措施作为不可抗力因素，其是否构成合同解除的免责理由，与合同的履行期限、履行内容、疫情的影响程度以及两者之间的因果关系等因素密切相关。
问
因疫情防控需求，导致租赁的房屋暂时无法使用，承租人能否提出申请，要求适当延长租赁期限、减少相应时段的租金支付，或者解除租赁合同？
答
承租人租用房屋的初衷是为了居住，然而由于疫情防控的要求，承租人暂时无法正常入住。这种情况的发生并非承租人或出租人的责任，若因此产生争执，双方应秉持相互理解和宽容的原则进行协商。若协商无果，可依照《合同法》第五条所规定的公平原则，根据实际情况适当调整租期或减免租金，合理分摊因疫情防控带来的不利影响。对于承租人提出的解除合同的要求，通常不应得到支持。
问
由于疫情状况及所采取的防控手段，使得无法履行合同的情况下，当不可抗力因素消除后，若一方坚持要求继续执行合同，而另一方企业鉴于市场环境与经营状况的变动，希望终止合同，对此应如何妥善处理？
答
合同因不可抗力而无法达成预期目标，这构成了法定解除合同的理由。在解除合同时，还需综合考虑以下几方面：（一）违约方并无恶意故意违反合同；（二）若违约方继续履行合同，将对其造成明显不公平；（三）若要求继续履行的一方拒绝解除合同，则违背了诚信原则。在具体案例中，针对这些情况，可以进行明确的判断和决定。
来源 | 太湖法庭
