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◎华税税务稽查组
编者按：企业在经营过程中，经常会借钱给别人使用。 同时，为了避税，不少企业以“借款”的名义向股东发放股息，并将其视为经常账户。 对于这种行为，税务机关历来都比较重视房地产企业贷款，但纳税人却因对相关政策缺乏了解和重视而造成了税收损失。 笔者之前写过一篇关于房地产企业融资、借贷资金税务问题的文章。 本文将重点分析房地产企业向他人尤其是个人股东放贷的情况。
一、房地产企业资金借贷的合法性问题
《公司法》第一百一十五条规定：公司不得直接或者通过子公司向董事、监事、高级管理人员提供贷款。 第一百四十八条规定：董事、高级管理人员不得有下列行为： （三）违反公司章程的规定，未经股东会同意，将公司资金借贷给他人或者以公司财产作为贷款；股东大会或董事会。 其他人提供保证。
最高人民法院《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（法解释[2015]18号）明确规定：一、民间借贷包括自然人、法人、其他组织及其之间。 开展金融融资。 2、年利率在24%以内受法律保护，24%至36%被视为自然债务区域，年利率在36%以上无效。 三、企业因生产经营需要相互借贷资金时，司法机关应当予以保护。 四、人民法院应当认定民间借贷合同无效的情形有五种。
从上述规定可以看出，除符合《公司法》限制性规定外，并符合法解释[2015]18号的相关规定，公司与个人、法人和其他组织之间的资金借贷属于法律允许的。
2、增值税处理
《财政部 国家税务总局关于全面开展营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）附件1《营业税改征增值税试点实施办法》 《增值税税则》规定，贷款是指将资金借给他人并使用而取得利息收入的经营活动。
因此，房地产企业向他人借款并取得利息收入的，需要根据贷款服务缴纳增值税。 一般纳税人的税率为6%。
实践中，如果房地产公司向个人股东借款不收取利息，增值税该如何处理？
附件1第十条规定，出售服务、无形资产或者不动产，是指有偿提供服务或者有偿转让无形资产或者不动产。
第十四条规定，有下列情形之一的，视为销售服务、无形资产或者房地产： （一）单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但公益性或者为公众提供服务的除外; 或者个人将无形资产、不动产无偿转让给其他单位或者个人，但用于公益事业或者面向社会公众的除外； 财政部、国家税务总局规定的其他情形。
据此，房地产企业向个人股东借款使用的，构成无偿向个人提供贷款服务的单位，应视为视同销售，需缴纳增值税。
需要说明的是，36号文附件三第一条第（十九）项规定：企业集团或者企业集团内的核心企业、集团下属财务公司在统一借贷还款业务中，应当缴纳费用不高于支付给金融机构的金额。 借款利率水平或支付债券票面利率水平，以及向企业集团或集团内下属单位收取的利息，免征增值税。
统一借款人向资金使用单位收取的利息高于向金融机构支付的借款利率或支付的债券票面利率的，应全额缴纳增值税。
3、企业所得税处理
《企业所得税法实施条例》第十八条规定，企业所得税法第六条第（五）项所称利息收入，是指企业向他人提供使用但不属于个人使用的资金。构成股权投资，或因企业被他人占用而导致的。 资金收入包括存款利息、贷款利息、债券利息、欠款利息和其他收入。
同时，《关于企业处置资产所得税处理的通知》（国税函[2008]828号）规定，企业向他人转让资产的下列情形，因资产所有权已转移：变更，不构成内部处置资产，应作如下处理：规定收入按销售收入确定。 （六）其他改变资产权属的用途。
《关于财产转让所得企业所得税处理的公告》（国家税务总局公告2010年第19号）也明确，转让财产（包括各类资产、股权、债权等）所得，债务重组所得、捐赠所得、未清偿的应付账款所得等，无论是货币形式还是非货币形式，均应在所得当年一次性计入企业所得税。被承认，除非另有规定。
对于关联交易，《关于关联方利息支出税前扣除标准有关税收政策问题的通知》（财税[2008]121号）规定，企业从关联方取得的利息收入，不符合规定的，应当按照有关规定向公司缴纳。 所得税。
因此，只要企业借出资金取得他人利息，无论是货币形式还是非货币形式，都必须按照规定计入应纳税所得额。 同时，关联企业之间的利息收入适用特殊规定。 笔者对房地产企业关联交易借贷问题进行了专题分析。
需要注意的是，公司向个人股东借款的，应当按照独立交易原则收取利息并缴纳企业所得税。 实践中，存在公司无偿向个人股东借出银行借款的情况。 根据企业所得税法第八条规定，“企业实际发生的与取得收入有关的合理支出房地产企业贷款，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，在计算应纳税所得额时准予扣除” ，公司承担的银行贷款利息应视为与公司生产经营无关，不得在税前扣除。
4.个人所得税处理
由于个人股东在领取股息时需要缴纳个人所得税，加上房地产公司在发放股息前缴纳的企业所得税，个人股东在领取股息时的综合税负达到40%，这是一个极高的税负。 基于此，不少企业以“借款”的名义向个人股东分配股息，对此规定了相关税收政策：
《关于规范个人投资者个人所得税征收管理的通知》（财税[2003]158号）第二条规定，个人投资者在纳税期间向所投资企业（个人独资、合伙企业除外）借款的，贷款结束后既未归还也未用于企业生产经营的，未归还的贷款可视为企业向个人投资者分配的股利，征收个人所得税按照“利息、股息、红利收入”项目。
《关于印发的通知》（国税发[2005]120号）第三十五条第（四）项规定，加强个人投资者对其投资企业借款的管理。 经营性贷款严格按照有关规定征税。
《关于企业为个人购买房屋等财产征收个人所得税问题的批复》（财税[2008]83号）规定，企业个人投资者、投资者家庭成员或者企业其他人员向企业借款企业购买房屋及其他财产。 ，所有权登记为投资者、投资者家属或者企业其他人员，借款年度结束后不再偿还贷款。 个人独资企业、合伙企业的个人投资者或其家庭成员取得的上述所得，视为企业对个人投资者的利润分配，按照“生产经营收入”计算征收个人所得税。个体工商户”； 个人投资者或其家庭成员在个人独资、合伙企业以外的其他企业取得的上述所得，视为企业对个人投资者的股利分配，按照“利息、股息、红利收入”； 企业其他人员取得的上述所得，按照“工资、薪金所得”项目征收个人所得税。
从上述规定可以看出，为了防止股东利用借款名义避税，税法采取了“一刀切”的做法，即凡是借款期限超过一年的股东借款，超过一年且未用于企业生产经营的，按此处理。 与股息、红利分配一样，也需要缴纳个人所得税。
因此，如果股东借款用于与公司生产经营相关的活动，则需要在借款票据中详细说明用于公司生产经营活动的具体业务，并应提供后续相关业务活动的证据与贷款票据所列用途一致； 如果股东借钱自用，则不能超过期限，否则需要按照规定缴纳个人所得税。
房地产企业资金借贷行为的涉税处理是一项相对复杂的涉税业务。 不仅需要从理论层面正确理解，而且在合同的签订、涉税材料的准备、会计核算等诸多方面也要做好。 由于股东非经营性向公司借款，涉嫌逃缴出资或占用公司资金。 这种行为会损害公司的利益。 虽然出资的提取和占用资金不属于税务机关管理，但现行税法的规定对股东借款具有一定的约束力。 实践中，股东在借款前应了解及时还款的重要性和借款成本较高，公司应完善相应的内部控制制度，规定借款流程、借款期限、借款条件等。 这对于公司来说很重要，对于股东和员工来说这是有益无害的举动。
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