柯 磊
建纬（北京）律师事务所
房地产部 律 师
毕业于华中科技大学、南京大学
业务范围涵盖房地产、建设工程、土地规划以及城市更新等多个领域，涉及诉讼与非诉讼的法律实务操作。
引 言
在经营性租赁协议中，租户租用房屋以开展商业活动，而取得营业执照是市场经营主体合法开展商业活动的基础条件。然而，在实际操作中，租赁协议签署之后，常常出现因种种因素导致租户无法成功办理营业执照的情形。受到这一影响，租户往往以合同目标无法达成为由，提出解除租赁协议的诉求。在承租人提出解除合同请求的可行性问题上，实际操作中存在众多不同的判决案例。本文计划通过具体案例分析这一议题，并在此基础上提炼出实用的建议供大家参考。
一、
案例
案例1：张某与李某房屋租赁合同纠纷
裁判原则指出，在商业性质的房屋租赁过程中，出租方有责任向租户提供办理营业执照所需的相关房屋产权证明等资料，并需协助租户完成营业执照的申请。若出租方未能履行这一协助义务，将使得租赁合同的目标无法达成，据此，租户依据法律享有解除合同的权利。
案号：（2020）京03民终10692号
案情简介：
2019年4月15日，张某作为出租人与李某作为承租人达成协议，签署了房屋租赁协议。该协议规定，张某将北京市密云区XX号的房屋租借给李某使用。租赁期限为五年，具体从2019年6月1日开始，直至2024年5月31日结束。
在处理营业执照事宜上，双方曾探讨通过出租人牵线搭桥，让持有营业执照的企业通过股权转让等手段，帮助承租方及其管理团队获取营业执照。然而，在具体操作细节上，双方未能达成一致意见，故而决定放弃这一获取营业执照的途径。2019年7月31日，承租人通过第三方将微信信息发送给出租人，请求出租人出示房屋产权证明文件及房屋所有权者的身份证明材料，以便完成营业执照的办理手续。紧接着，2019年8月12日，承租人向一审法院提起诉讼，诉求解除双方所签订的租赁协议，并索回已缴纳的租金，同时要求出租人承担相应的赔偿责任。
裁判理由：
在经营性房屋租赁的情况下，出租方有责任向租户提供办理营业执照所需的房屋产权证明等相关文件，并协助租户完成营业执照的申请。根据本案所提供的证据，结合房屋的具体位置和其他实际情况，租户明显是将涉案房屋用于商业用途。尽管出租方对此提出了异议，但并未提供相应证据，因此，法院对此不予认可。出租人未履行协助承租人完成营业执照办理的职责，这一行为使得租赁合同的目标无法达成，因此，根据相关法律规定，承租人有权解除合同。
案例2：董某与郑某房屋租赁合同纠纷
裁判核心观点：争议中的商铺地址先前已被第三方登记了营业执照，目前缺乏证据证明出租人在租赁合同签订时向承租人告知了该地址已有证照的事实。此行为显然违背了诚信原则。此外，在第三方证照未迁移或注销之前，承租人无法利用租赁地址进行营业执照的变更登记。这一情况足以使得合同目标无法达成，从而构成解除合同的理由。
案号：（2022）沪0114民初4827号
案情简介：
2021年10月29日，承租方董某与出租方郑某达成协议，签署了《房屋租赁合同》。合同中明确指出，董某将租赁位于上海市嘉定区XX号X层-X的商铺（以下简称争议商铺），该商铺的建筑面积为15平方米。董某承诺，该商铺将仅用于电子烟零售业务。此外，合同中还包含附加条款，规定营业执照需由承租方自行办理，若出租方需提供协助，相关费用则由承租方承担。
此后，承租人为从事零售电子烟业务，对相关商铺进行了装饰，并在办理营业执照期间临时开展营业。然而，由于营业执照未能顺利取得，承租人于2021年12月31日向出租人通报，因其未能有效协助办理营业执照，决定终止租赁协议。随后，承租人立即搬出了商铺，并将钥匙归还给了出租人。
经调查，2020年5月，郑某与权利人达成协议，签署了租赁协议，承租了位于上海市嘉定区XX路XX号的上下两层商铺，面积共计164.94平方米，该商铺被用作水果专卖店。郑某取得租赁权后，其父亲在江桥镇XX路XX号一层开设了经营点，并办理了相应的营业执照，继续经营水果店。同时，一层区域被分隔出部分空间，这部分空间即为本案涉及的商铺，后来被转租给了董某使用。
裁判理由：
租赁合同中明确规定，该商铺仅可用于商业用途，且双方均应知晓以该商铺作为经营地点进行工商注册是必然的程序。补充条款中关于营业执照的相关规定，应被理解为，若承租方在办理工商注册过程中需要协助，出租方有责任提供配合。这里的“如需配合”并不意味着出租方对营业执照的变更没有承担义务。
该商铺所在地址早已存在第三方的水果店营业执照，目前缺乏证据证明在租赁合同签订时，出租人曾向承租人告知该地址已有证照的情况，这一做法显然有悖于诚信原则。此外，在第三方的证照未进行迁移或注销之前，承租人无法利用租赁地址来办理营业执照的变更登记。这一情况足以导致合同目标无法达成，从而触发合同的解除，而出租人在此过程中存在过失。
案例3：唐某、叶某房屋租赁合同纠纷
裁判要点指出，由于涉案房屋尚未取得产权证明，承租人之所以不能申领营业执照，责任在于房东。尽管房东出示了《场地权属证明》来证实该房屋符合申办营业执照的要求，但该证明是由镇政府村镇建设办公室出具，并且缺乏足够的证据来证明仅凭此证明就能成功办理营业执照。因本案中出租人提供的房屋存在瑕疵，故承租人享有单方解除权。
案号：（2017）浙01民终961号
案情简介：
2014年10月26日，叶某作为出租方与唐某达成协议，签署了《杭州商铺租赁合同》。合同内容规定，出租方同意将位于3号和4号的商铺出租给唐某用于餐饮经营。租赁期限从2015年2月1日开始，至2021年1月30日结束。
2015年10月27日，杭州市西湖区市场监督管理局针对3号商铺经营者未获许可擅自开展餐饮服务的行为，依法下达了行政处罚决定书，对涉事者唐某实施了2000元的罚款处罚。2016年3月24日，承租方通过律师向房东发送了正式函件，要求房东出示房屋的产权证明文件。2016年4月6日，承租人向出租人发送了一封函件，函件中明确提出解除《杭州商铺租赁合同》的请求，并要求出租人在收到函件之日起五天内完成房屋的移交手续。
裁判理由：
在签署该租赁合同之初，出租人理应清楚承租人将租赁的房屋用于商业用途，然而，由于案涉房屋缺乏产权证明，承租人因此无法申领营业执照，这一问题的关键责任在出租人一方。
其次，尽管出租方出示了《场地权属证明》以证实涉案房屋具备申领营业执照的资格，然而这份证明是由杭州市三墩镇人民政府村镇建设办公室出具的，并且缺乏足够的证据来证明仅凭该证明涉案房屋就能成功办理营业执照。因此，出租方提供的证据尚不能充分证明涉案房屋符合合同约定的使用要求，承租方据此有权拒绝支付租金。
在合同解除的时点问题上，鉴于出租人提供的住房存在缺陷，承租人依法拥有单方面的解除权。经调查，承租人发出的解除通知已于2016年4月8日送达至出租人手中，因此，该租赁合同自当日起正式解除。
案例4：D公司与王某房屋租赁合同纠纷
裁判核心观点：鉴于合同中明确指出房屋的使用目的限定于餐饮经营，而该房屋未能满足《银川市饮食娱乐业环境污染防治条例》的相关要求，导致工商行政管理部门未批准其营业执照的登记申请。因此，承租人无法实现其租赁房屋用于经营的目标，其要求解除《租赁合同》的行为，依据法律规定是正当的，故此合同应予解除。
案号：（2020）宁01民终2341号
案情简介：
2017年6月30日，D公司依据B公司所赋予的授权，成功获得了对永宁县三沙源A3地块社区商业的招商、运营管理以及代理B公司协助商家办理相关证照的权力。
2017年6月23日，D公司（出租方）与王某（承租方）达成协议，签署了《租赁合同》。该合同的核心内容涉及D公司将逸都馨园5栋的7、8号商业用房出租给王某，用于餐饮经营。租赁的起止时间为2017年8月1日至2021年7月31日。
《租赁合同》正式签署后，承租方依约支付了首年度租金及相应的保证金，同时亦缴纳了综合性的管理服务费用。出租方亦依照约定，将涉及争议的房屋交予承租方。承租方随后，依据双方共同签订的《装饰装修管理服务协议》中的规定，对租赁的房屋进行了相应的装修工程。装修工程结束后，承租者在申请开设个体工商户营业执照的过程中，由于该商业场所坐落于住宅小区底层北京 房地产 营业执照，违背了《银川市饮食娱乐业环境污染防治条例》的相关条款，导致工商行政管理部门拒绝为其颁发营业执照。
2018年6月4日，出租方与承租方经过充分协商，签署了《房屋租赁补充协议》，该协议规定将原房屋租赁合同的起始时间推迟至2018年2月1日，并调整了租赁期限，新的租赁时间从2018年2月1日起至2022年1月31日止。然而，补充协议达成后，由于承租方所经营的餐饮业未能成功办理营业执照，导致其无法正常开展业务。
裁判理由：
出租方与承租方达成协议，签署了《租赁协议》，并将涉事房产出租给承租方，用于餐饮业的经营活动，从而在双方之间确立了一个合法且有效的租赁协议关系。由于合同中明确规定房屋只能用于餐饮经营，该涉案房屋未能满足《银川市饮食娱乐业环境污染防治条例》的相关要求，导致工商部门未能批准其登记并办理营业执照。这一情况使得承租人无法实现其租赁房屋用于经营的目的，因此承租人提出解除《租赁合同》的请求，依据法律规定，理应得到支持并予以解除。承租人租赁出租人的房屋，其核心意图在于开展餐饮业务，要想达成这一合同目标，承租人必须首先取得营业执照，这是不可或缺的条件。然而，出租人作为房屋的出租方，所提供的租赁房屋并未符合合同中约定的使用目的，这种行为已经构成了违约。
案例5：G公司与M公司房屋租赁合同纠纷
裁判核心观点：租赁合同的根本宗旨在于合法经营，因此，完成工商登记和注册是不可或缺的步骤。在所涉合同中，关于产权证明等方面的规定，似乎有规避出租方应尽责任的风险。
案号：（2014）三中民终字第12091号
案情简介：
2013年4月10日，M公司（承租方）与G公司（出租方）签署了《商业出租协议书》（以下简称“涉案合同”），该合同规定M公司将从G公司那里租用位于本市朝阳区的约750平方米的房产，用于商业用途。此外，涉案合同还明确了租赁期限，从2013年4月10日起至2019年11月9日止。
在工商登记注册的相关事宜上，涉案合同中明确指出：除非双方另有特别约定，否则承租人需自行负责办理并取得营业执照，以及政府要求其进行业务经营所必需的全部批准文件。若乙方未能按时办理营业执照或相关批准文件，导致停业等损失，该责任应由乙方自行负责承担；在无法正常营业期间，乙方仍需按时向甲方支付租金及其他应缴费用；此外，本合同所指的租赁房屋属于农村集体所有，即乡产权房屋。甲方仅能提供由乡政府出具的产权证明，乙方需确认上述情况与租赁合同签订时的意愿相符。因此，若乙方需自行办理工商登记手续、进行装修审批或处理其他相关审批文件，甲方将依据合同签订时房屋的建造状况及产权证明的现状，向乙方提供必要的帮助。然而，无论甲方提供的服务是否满足乙方或相关部门的要求北京 房地产 营业执照，这种协助均不应被视为甲方合同中的法定义务。
承租人在咨询后透露，自2013年5月起，双方就因办理工商登记手续相关事宜展开协商，要求出租人提供产权证明，然而直至一审辩论结束，出租人并未真正提供该证明；出租人方面则回应称，确实存在双方协商要求产权方出具产权证明，而产权方因政策变动停止出具证明的情况，尽管他们已经尽力提供协助，但这种协助并不构成合同中的义务。
裁判理由：
依据合同条款及承租方对租赁物品的用途，确保合法经营成为租赁协议确立的核心目标，因此获取工商注册登记显得尤为关键。M公司作为承租方及实际使用者，未能独立取得租赁物品的所有权证明，因此该证明需由出租方或双方共同向所有权人申请，并由所有权人予以提供。涉案合同的相关条款涉嫌免除应尽的责任，因此，法院并未接受出租人提出的“协助并非合同义务”的辩解。在诉讼过程中，出租人提交的产权证明文件明确指出其拥有出租权以及相应的合同权益，这些文件并非用于工商注册登记的有效证件。实际上，出租人未能在合理期限内履行提供必要协助的合同义务，因此，应当承担由此产生的违约责任。据此，承租人提出解除合同并要求出租人进行合理赔偿损失的诉讼主张，理应得到法院的支持。
案例6：S公司与Y公司房屋租赁合同纠纷
裁判核心观点：出租人未提供协助使承租人成功变更注册地址，这一行为并未对租赁合同双方实现合同目标产生根本性影响；承租人据此并不能获得依据法律规定解除《租赁合同》的权利。
案号：（2021）京0105民初93986号
案情简介：
2021年1月22日，Y公司，作为出租方，与S公司，即承租方，达成一项《租赁合同》的协议。该合同规定，S公司有权租用涉案房屋，其用途为办公。租赁期限从2021年3月1日开始，一直持续到2022年4月30日结束。
2021年8月3日，S公司向Y公司发出《履约告知函》，函中要求Y公司在函件签署日期起三个工作日内完成配合办理公司注册地址变更手续的职责。Y公司确认了该告知函的真实性，但声明未曾承诺过注册地址的办理事宜，仅曾向S公司表示，若注册地址有空余，将愿意提供给S公司使用。
2021年8月13日，S公司向Y公司发出《解约通知函》，函中提到自2021年2月起，我方一直与贵方进行协商，强烈要求贵方履行协助我方完成公司注册地址变更手续的职责。特别在2021年8月3日，我方曾专门向贵方发送《履约通知函》，然而时至今日，贵方仍未给出合理理由，拒绝履行该义务。鉴于贵方上述行为已构成重大违约。依据《中华人民共和国民法典》及有关法律法规的规定，我方依法行使其法定解除权，决定终止双方所签署的《租赁合同》。
裁判理由：
租赁合同涉及出租方将租赁物品移交给承租方使用并获得收益，同时承租方需支付相应租金的协议。出租方需按照合同规定将租赁物品交付给承租方，并在租赁期间确保租赁物品符合约定的使用目的。在本案中，出租方与承租方签署了《租赁合同》，但合同中并未提及出租方有义务为承租方提供注册地址或协助办理营业执照。
其次，承租人租用了出租人提供的房屋，其用途为办公。在庭审中，承租人提到，自承租涉案房屋后，他需要将公司注册地址从原先的承租地址迁移至涉案房屋。然而，由于出租人处暂无合适的空余地址可供迁移，这导致承租人的注册地址与实际办公地址出现了不一致的情况。承租人虽声称其注册地址与实际办公地点存在差异，导致税务和工商部门进行了审查，然而，承租人并未提供相关证据来证实这一说法，亦未提交任何证明注册地址与实际办公地址不一致影响其正常运营的证据。
本院判定，出租方未提供协助使承租方变更登记注册地址的行为，并未对租赁合同目标的达成造成根本性影响，承租方因此不具备根据《租赁合同》解除合同的法定权利。在本案中，承租方擅自终止《租赁合同》构成违约，需对此承担相应的法律后果。
二、
分析建议
1.分析
从上述案例分析，租赁房屋无法办理营业执照的主要原因有：首先，租赁合同中未对出租人协助承租人办理营业执照的义务作出明确约定，或者约定不提供协助，因此出租人对承租人的相关协助请求未作出回应；其次，租赁标的物之前已被第三方登记了营业执照，而该第三方尚未对营业执照进行迁移或注销；再者，租赁标的物存在缺陷，缺乏必要的权属证明材料；最后，租赁标的物本身不符合环保、消防、排水等方面的规定，导致无法通过前置审批，进而无法取得经营许可证，最终无法办理营业执照。
根据案件审理的结论，在涉及经营性租赁合同的争议中，出租人需提供办理营业执照所需文件，这属于其附带责任。即便租赁协议中已经明确指出出租人无需承担此责任，但法院仍可能依据公平原则和诚信原则，判定出租人涉嫌规避其应尽的责任，因此，出租人仍需承担确保承租人能够及时获得办理营业执照所需文件的义务。
即便如此，即便遇到无法办理营业执照的困境，租赁合同的终止也不一定随之发生，这需在具体案例中综合考量双方签订合同时的背景、合同条款的具体内容以及合同所要达成的目标，以判断营业执照的无法办理是否真正对合同目标的实现产生了影响。
2.建议
依据相关法律条文及司法案例的实践经验，本文作者对经营性租赁合同中出租方与承租方在风险防范方面的几点建议阐述如下：
（1）对出租人的建议：
首先，出租行为必须遵循法律法规。出租方需对租赁房屋的规划用途、消防安全、排水系统等方面有充分的认识，同时，对房屋适合经营的具体业态也要有准确的判断，确保在合法合规的前提下，充分发挥租赁房屋的经济效益。
其次，必须强化诚信经营的理念。在签署租赁协议前，必须向租户真实告知房屋的具体状况，绝不能对房屋存在的问题进行隐瞒，同时，对于那些确实无法办理营业执照的房产，切勿因为急于出租而作出虚假的承诺。
第三，我们应当主动承担协助责任。在承租人申请营业执照的过程中，对于所需的相关证明材料，我们应当予以大力支持并协助提供。
（2）对承租人的建议：
首先，必须严格履行审慎注意的责任。在签署租赁合同前，必须对拟租赁的房屋进行全面细致的检查，对房屋的所有权、使用性质等关键信息进行书面确认，并向工商行政管理部门查询该房屋内是否注册有其他第三方的营业执照。此外，还需根据自己计划开展的业务类型，查询并准备办理相关经营许可证（如有需要）及营业执照所需的相关证明材料，并确认出租方能否提供这些材料。
其次，合同内需具体规定出租人的配合职责及违反规定的后果。具体而言，要在租赁协议中指明出租人需协助办理营业执照的义务，详细列出出租人需提供的各类证明文件的名称，同时对于出租人未能及时或无法提供办理营业执照所需材料的情况，应设定明确的违约责任条款。
第三，装修改造的投入顺序需精心规划。租赁合同签署完毕后，应迅速启动营业执照的申请程序，并在申请过程中及时向出租方索取所需文件。除了营业执照申请必须的装修改造外，应在营业执照办理妥当后，再行实施其他装修改造。
相关法条：
《中华人民共和国民法典》
第509条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人需恪守诚信原则，依据合同的具体特性、预期目标和商业惯例，切实履行包括通知、协作以及保密在内的各项责任。
在执行合同的过程中，当事人需注意节约资源、减少环境污染以及保护生态环境。
第563条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
在合同规定的履行期限尚未结束之际，一方当事人明确表态或通过其行为显示出拒绝履行主要债务的意图。
（三）若一方当事人未能按时履行其核心债务，即便经过催促，在规定的时间内依旧未能完成履行。
（四）若合同一方未能按时履行债务，或者存在其他违反合同约定的行为，导致合同目标无法达成；
（五）法律规定的其他情形。
关于以持续偿还债务为对象的非固定期限协议，任何一方均有权在任何时候终止该协议，但需提前在适当的时间内向对方发出解除通知。
租赁合同涉及出租人向承租人提供租赁物的使用权和收益权，同时承租人需向出租人支付相应的租金。
出租方需按照事先的协议，将租赁物品移交给承租方，且在整个租赁期间，确保租赁物品持续满足约定的使用目的。
END
作者 | 柯磊
来源 | 建纬北京办公室
