今年政府工作报告中提到，为了满足民众对高品质居住环境的需求，将优化相关标准与规范，并致力于打造安全、宜居、环保、智能的“优质住宅”。近期公布的《2025中国城市长租市场发展蓝皮书》（以下简称《蓝皮书》）显示，在我国的四大一线城市中，租房人口数量已逼近4000万，这一比例接近总人口的半数。在全国40个主要城市的租赁领域，超过35岁的租客比例已经超过了35%。伴随着主要购房群体的重返租赁市场，居住质量正逐渐变为人们最为关注的焦点。
记者近期实地探访发现，随着品质租房需求的持续上升，出租房屋在装修陈旧、设备不全、服务不到位等方面的问题逐渐显现。行业内的专家指出，通过政府引导，结合多方市场主体的参与，构建一个保障性租赁住房的供应体系，能够有效推动家具和家电的绿色升级与智能化改造，从而满足租户的多样化需求，并激发住房租赁市场的潜在价值。
供应主体超90%是个人房东
出租房普遍存在老旧问题
张女士向记者展示了手机中的看房视频，视频中几套房子的问题一一显现：卫生间墙砖渗水，墙壁已发霉；墙纸多处脱落，地板磨损严重；家电品牌陌生，且能耗等级达到三级。她边展示边表示，尽管这些房产是直接与房东签订合同，避免了二房东可能带来的跑路风险，但房屋的装修质量确实令人难以满意。
实际上，这种情况并非少数。4月2日，记者加入了小红书平台上的北京租房交流群，到4月21日，群内已有497名成员。观察发现，多数成员对所租住的房屋有所抱怨，比如厨房和卫生间设施简陋，公共设施不足，房屋装修陈旧，以及房东未能及时履行维修责任等。
当前，租户在寻找房屋时，关注的焦点主要包括以下四个要点：首先，他们追求的是房源的稳定性和合理的租金水平。其次，房屋的环保性能和安全标准也是他们关注的重点。特别是近年来，由于出租房中甲醛含量超标而引发的租户健康问题频发，使得环保问题成为租户高度关注的议题。再者，智能化功能的需求日益增长。随着科技的迅猛进步，智能化家居系统正逐渐成为年轻租户的迫切需求。智慧健身器材、娱乐设施以及众多智能小型家电，都颇受租户喜爱。此外，个性化需求也是一个重要因素，比如网络主播、自由设计师等职业人士，他们渴望拥有能够满足其职业特点的场景设计和居住空间。万华生态集团副总裁兼万华生态新家装集团总裁刘湘文在接受采访时表示，然而，当前租赁市场上的房屋往往难以满足租户不断增长的居住品质需求。
住房和城乡建设部提供的数据表明，我国住房租赁市场的供应主体中，90%以上为个人房东。《蓝皮书》的研究发现，这些个人房东所拥有的房源普遍较为陈旧，其中超过50%的房源房龄超过10年，而超过20%的房源房龄更是达到了20年以上。
房东不愿签订长期租约
短期租赁关系致使修缮动机较弱
记者通过社交媒体平台与多家装修公司取得联系，发现其设计师普遍认为，租赁房屋的装修质量通常不如房东自住房屋的装修。他们通常会先了解客户是打算自住还是出租长兴有那些个人出租房，然后根据客户的具体需求提供相应的装修计划。总体来说，选择出租房屋的客户更倾向于选择性价比更高的装修方案。一位装修公司的设计师这样表示。
贝壳研究院的研究揭示，在个人租赁市场高度分散的背景下，房东在市场定价方面拥有显著的影响力。他们倾向于不签署长期租赁合同，有时甚至擅自提高租金、终止租约，且未能及时履行维修责任。这些行为迫使租户频繁寻找更合适的住房。这种短期且充满不确定性的租赁模式，降低了房东和租户对出租房屋进行修缮和维护的积极性，进而影响了房屋的整体质量。
北京大学租赁住房课题组提出，要推进长租住房的发展，并建立相对稳定的租赁关系，这是确保租赁市场有序运行的根本。为此，必须首先解决住房租赁市场分散度高的难题，把原本不受监管的个人房东转变为受监管、规范运作的长租机构。
记者调查发现，在我国现行的住房租赁体系之中，长租房源主要分为保障性租赁住房和市场化长租房源两大类。市场化长租房源特指那些由长租机构统一装修后，再出租给租户的房屋。在租赁期间，长租机构还会负责提供包括维修和保洁在内的多项服务。在这种经营模式中，租赁企业的装修成本会被分摊到整个租赁周期内，因此，随着租赁期限的延长，企业的收益也会相应增加。因此，对于那些品质不佳、装修成本较高的房屋，长租机构倾向于向房东提供更具吸引力的租金回报，进而促成更长期的租赁合同。这样不仅能够提升租户的居住品质，还能增加房东的租金收益，同时也有利于稳定长期租赁住房的供应，实现租户、房东及租赁市场三方的互利共赢。
依据“2025房东年度期待十大热词”的调研结果，个人房东对于2025年出租生活的期待主要集中在三个关键词上，它们依次是：稳定、省心和安全感。此外，他们更倾向于实现快速过渡，即直接将房屋委托给专业的长租机构进行托管和运营。
满足高品质居住需要
多元共建保障性租赁住房供应体系
然而，出租机构的行为本质上是商业活动，这就要求在投资收益与居住品质之间寻求一个合理的平衡。特别是在环保领域，若长租机构将环保标准提升至无甲醛等级，可能会对其投资回报产生一定影响。另外，长租机构在获得住房后长兴有那些个人出租房，往往只是进行简单的统一装修，这样的做法很难满足租户对于智能化和个性化的居住需求。刘湘文强调，构建一个房源充足、租赁关系稳固、租金公道、市场秩序井然、住房品质上乘的长租市场体系，政府的作用不可或缺。
公开资料显示，我国近期持续增强对金融、土地、公共服务等方面的政策扶持，以提升保障性租赁住房的供应量。“十四五”规划期间，40个重点城市已初步规划，将新增650万套（间）的保障性租赁住房。自2024年起，一系列旨在支持国有企业收购现有商品房用于保障性租赁住房的政策措施陆续实施。各地纷纷作出响应，加速推进保障性租赁住房的建设进程。
据调查，这类租赁性质的住房项目受到政府政策的扶持，由市场投资者负责建设和运营，主要服务于那些无自有住房的新迁入市民和年轻群体。这类住房的租赁期限一般不少于一年，但不会超过三年，其租金价格低于市场普遍水平，并且在租赁期间租金保持不变。当租赁合同到期时，如果租户经过再次审核依然满足入住要求，他们有权继续租住。
刘湘文指出，政府将向开发商提供补贴和税收优惠，这导致保障性租赁住房的租金水平将低于同一区域、同等品质的普通市场租赁住房。此外，此类住房的装修项目将激励装修企业采用环保的家居建材，并且还将配备智能化的生活服务系统。例如，万华生态集团携手河南省信阳市政府共同推进的租赁住房项目，选用了环保无甲醛的板材和家具，同时引入了小米公司提供的全屋智能家居系统，为租户们营造了一个既环保又安全的居住环境，并提供了智能舒适的居住体验；中建二局装饰工程有限公司在其租赁住房项目中，运用了低碳节能的建筑材料和先进技术，并配备了智能化的监测设备，实现了对电力消耗和燃气的全面监控及报警功能，确保了管理的高效与安全。
住房和城乡建设部提出，保障性租赁住房需遵循“环保、节能、智能、安全”的原则，精心设计户型，完善配套设施，提升公共服务水平。着重将保障性租赁住房打造为“优质住宅”，确保居民生活健康，使用便捷安全。目前，许多此类住房已标配智能化家居系统，公共区域设有影音室、阅读角及健身场所。面对市场竞争压力的加剧以及消费者租住需求的多样化，长租机构开始主动寻求与国有企业建立合作关系，借助其在运营模式、产品开发、服务质量以及科技应用等方面的优势，为保障性租赁住房提供专业的运营和管理服务。
业内专家指出，我国的城市住宅市场正迈向一个关键的历史节点，即从“规模扩张”过渡到“存量提升”。为了最大限度地挖掘住房租赁市场的潜力，并推动家装行业向绿色、智能方向转型，我们必须依靠政府的引导作用、模式的创新以及各方的共同努力，持续满足人们对高品质居住环境的需求，并加速构建一个让人民满意的保障性租赁住房供应系统。
文|记者 赵 曦 黄芷凌
