根据济南市房地产业协会发布的2024年济南房地产市场相关运行数据，2024年济南市商品住宅的平均成交面积约为131.68平方米；具体到成交面积段分布，120至144平方米的户型占据了住宅网签面积的38.91%；而144平方米以上的大面积改善户型则占据了22.38%；这两部分合计占据了总交易量的61.29%，并且这一比例还在持续增长。
过去一段漫长的时期，在同一区域或项目内，小户型的价格常常超过大户型的价格，这主要是因为这类房子具有“投资”属性，小户型由于总价和首付门槛较低，在二手房市场上更容易被出售，因此更受投资者青睐。然而，在三四线城市，这种状况在近两年间经历了显著的转变。
淄博市的房地产从业者孔令磊根据项目销售状况进行了深入分析，指出随着住宅功能回归居住本质，改善型的大户型住宅在居住舒适度以及在同一住宅小区的资源占有方面，通常远胜于小户型住宅，其价值优势也更加突出。具体到价格方面，大户型住宅的单价通常比同区域的小户型高出5%至10%，这一现象在淄博新区当前的改善型住宅市场中表现得尤为明显。
淄博齐盛湖
不仅如此，刚需族的购房心态正经历着转变。昔日，他们热衷于追逐房价上涨，常常是先购置房产，然后再进行置换，房产的增值似乎掩盖了他们真实的居住需求。然而，随着房产逐渐回归其居住的本质属性，人们对居住品质的追求日益提升，越来越多的购房者倾向于一次性满足所有需求。许多购房者坦言：即使意味着通勤距离更长、乘坐公交站数增多，以及承担更大的经济压力，他们仍愿意购买自己最心仪的住宅。尤其是90后和00后的购房者，他们对生活品质的追求更为严苛，因此更不愿意在居住条件上对自己妥协。
存量房遗留问题尚未完全解决，与此同时，高品质住宅已崭露头角。房产不再成为紧俏资源，我们已步入“住房只为居住”的新时代。在这一背景下，房地产开发商、中介机构正通过提供优质产品、卓越服务以及真诚的沟通，共同塑造着全新的行业秩序。
归源：内容回归 消除信息差
近两年，房地产市场遇冷，房屋销售变得愈发困难，然而，仍有一部分人的业绩在逆境中实现增长。孔令磊如是说。这标志着房地产存量时代的到来。在供给方面，那些能协助开发商迅速清理库存的渠道商和知名人士，成为了存量房销售的关键角色；而在需求方面，购房者渴望在短时间内浏览更多房源，同时希望获取更多符合自身需求的精确信息。因此，地产中介平台亟待解决的核心问题，是如何向客户提供具有实际价值的资讯，同时通过真诚的交流来提升看房流程的效率。回顾过去三年，这不仅见证了开发商市场的激烈洗牌，也见证了中介平台自身价值的重新评估。
在这个信息爆炸的时代，关于房产，网络上充斥着各式各样的政策分析、产品解析和对未来的种种预测，即便是同一住宅项目，中介的评价也是褒贬参半。面对这些纷繁复杂的“混沌信息”以及数据上的冗余，购房者往往犹豫不决。大量无效或垃圾信息所造成的信息不对称，已经成为当前购房者购房决策过程中的一大障碍。
这是一个行业意见领袖主播迅速崭露头角的时代。随着各大平台对内容创作领域的流量扶持，凭借对房地产行业的深刻理解，众多原本的地产从业者纷纷投身创业，转行成为新媒体主播。作为较为客观的推荐者，他们成为了破解信息封锁的关键力量。自媒体博主们的推荐，如同带货主播一般，通过细致的货品对比筛选，有助于促进购房者的购买决策。然而，当前行业中的大V们，更像是带货主播一般，他们向客户大力推荐的是佣金高、到账快的项目，其间省略了诸多筛选和对比的过程，结果却让客户面临了更多的信息不对称问题。
孔令磊指出，目前房地产市场信息相对公开，获取信息的途径也相当丰富，然而这并不代表买卖双方不存在信息不对称。观察供需两端，房产中介的立足点在于向客户传递有价值的信息，并搭建起房企与客户之间坦诚的交流桥梁。在供应方面，开发商已通过样板间、展示区等手段，实现了信息的全面公开。在需求方面，要想有效减少信息误差，最有效的途径无疑是投入更多的时间进行学习和研究房地产营销创新，以及深入地掌握相关信息。
购房过程并不繁杂，消除信息不对称的手段亦相对简便。孔令磊提出，购房者应在全面审视个人实际需求的基础上，通过关注媒体知名人士及查阅公开资料，构建起基本的分析框架。随后，对各个楼盘的独特定位和配置应形成个人独到的见解。此外，还可以利用如DeepSeek等人工智能软件，迅速搜集整理相关资料与知识，无论是工艺还是材料，都能迅速掌握并作出判断。依据学习与判断，有针对性地实地考察项目：亲自感受项目的地理位置、户型设计、产品特性以及施工工艺和材料等，如此方能客观、理智且高效地获取准确信息，缩小信息差距，作出最佳决策。
守正：定义“好房子”元年
2024年，是“好房子”的元年。
2024年8月23日，住房和城乡建设部部长倪虹在国务院新闻办公室举办的新闻发布会上强调，优质住宅需在“高标准、优秀设计、优质材料、精湛施工、优质服务”五大维度上努力。优质服务作为高品质住宅的坚实基础，是其不可或缺的要素，它不仅体现了行业的进步与企业的成熟，更是提升居民居住满意度的核心环节。
目前，“优质住宅”已逐渐成为众多房地产企业战略规划中的关键目标。依据《淄博市高品质住宅试点项目评价办法（试行）》，淄博市住建局、自然资源和规划局以及城市管理局共同组织实施了淄博市高品质住宅试点项目（首批）的评价活动。2024年9月10日，经过企业申报环节，区县推荐程序，以及专家组综合评价房地产营销创新，最终确定了16个项目，这些项目被认定为淄博市第一批高品质住宅试点项目。
楼盘项目示意图
2025年1月27日，山东省住房和城乡建设厅联合省内相关部门，共同研究并制定了《关于促进住房领域消费的行动计划》。计划中强调，要更好地满足人们多样化的改善性住房需求，并逐步提高住宅的居住品质；同时，致力于打造更多具备安全、舒适、环保、智能特性的“优质住宅”，以此调整市场供需关系，满足公众对于改善性住房的多元化需求。这一举措将有力地推动淄博市高品质住宅产业迈向一个全新的发展阶段。
高品质项目依靠卓越的产品性能，即便在整体市场行情不佳的背景下，也屡次成功“突破重围”。孔令磊认为，目前推动降价的主要是那些过去几年未能售出的现房库存，面对产品的不断更新换代，这些老旧的存量房产只能通过降价来换取销量，别无他途。与此同时，房地产行业的规模效应逐渐减弱，而产品效应则日益显著，对于那些无法生产优质产品的开发商来说，想要在市场上立足无疑将变得异常困难。
坚守好房子的品质，首先要将之前被忽视或遗漏的房地产开发基础工作做好。当前，开发企业正逐步改变观念，过去资金主要集中于核心地块，而现在则更多地投入到设计、装修和配套设施的建设中。2024年，淄博的房地产市场迎来了一次工艺材料应用的革新，开发企业在材料选用上达到了前所未有的高度，甚至某些方面已超越了部分一二线城市。全铝板、玻璃幕墙等高档材料已不再稀奇，而系统窗的品质更是达到了全进口水平……
托马斯赫斯维克，这位全球知名的建筑师，在《人本主义》一书中阐述道，建筑的功能远不止于为人类提供庇护，它还对我们的生活模式和身心健康产生深远影响。在当前这个精神追求多样化的时代，城市中却充斥着大同小异的摩天大楼和单调重复的密集住宅。这些“单调乏味”的现代建筑不仅让人感到不适，还可能引发疾病和不良情绪。在他看来，以人为本且有趣的世界并非遥远的海市蜃楼。
建筑不仅为人们提供庇护，抵御风雨，而且对我们的生活模式和身心健康产生深远影响。孔令磊观察到，在这种形势下，秉持长期主义理念的房地产企业不再仅仅着眼于材料堆积，而是更加注重业主长期居住生活的体验。建筑带来的改变，不仅体现在城市的外观上，更在于居住其中的人们真实的生活感受。房地产企业将聚焦于材料与使用环境的融合，借助更优良的材料运用，塑造出更贴近消费者日常生活需求的场景，通过材料与环境的最佳匹配，树立起居住健康的新标杆。
市场竞争愈发侧重于“优质住宅”的较量，然而，优质住宅的标准并非仅由开发商一方决定，其真正内涵需得到消费者的认同。因此，基于对目标客户需求进行深入探究的单一楼盘理念，正逐渐在市场上获得认可和重视。孔令磊如是说。
楼盘外立面示意图
出奇：深度客研的单盘主义
孔令磊指出，目前房地产行业中，规模效应已不再有效，单纯的楼盘复制模式已难以继续应用。产品创新方面，也由过去的标准化转向了更加关注客户的生活状况和价值观的体现。如今，开发商对客户需求的重视程度远超以往，而单一楼盘的设计正是满足业主情绪价值的重要途径。单盘主义在很大程度上受到了成都麓湖的启发，2023年，麓湖的单盘年度销售额在百强房企中名列前茅，甚至可以排进前20名，其销售额超越了一家企业。不仅销售业绩出色、销售速度迅猛，而且价格高昂，千万级以上的用户占据了成都市场的92%以上，对高端用户的吸引力极为显著。西南地区的CEO们纷纷排队争相购买麓湖的房产。
麓湖凭借一栋栋精美的建筑，打造了一片世外桃源，塑造了自身的独特空间。早在20年前，它就运用了众多不规则的立面设计，因其小众、创新、冒险的特性，以及市场的不认可，反而筛选出了一批不适合购买麓湖的群体。如今，麓湖备受瞩目，却难以想象，在最初建造那栋异形建筑时，它所承受的压力。这无疑是一场持续了20年的无声较量。
在单盘主义观念指导下，社区空间必须提供情感寄托，以迎合更广泛的精神追求。在此理念中，业主与住宅的搭配旨在打造一个具有独特社区特征的居住环境，实现个体与集体共同创造美好生活。为此，开发商需更加注重产品细节和客户日常生活场景，不断寻求材料与生活环境的完美融合，以实现客户情感价值的持续生成与释放。
勇于突破常规，敢于标新立异，与用户共寻细微之光，构成了单盘主义的精髓。然而，单盘主义并非仅仅局限于迎合少数群体，它实际上是通过深入挖掘最核心客户的需求，向最匹配的消费者群体提供最贴心的产品，同时促使客户自发建立起充满活力的生活社群。
专业人士亲身感受了房地产领域近三四年来的深刻调整，他们指出，市场正逐渐从粗放扩张的初期阶段过渡到稳健增长的全新阶段，加快形成房地产发展的新模式的观点已达成广泛共识，而且这一发展路径的正变得越来越明确。
新模式构成一项系统工程，要求房地产开发企业、消费者、地产中介机构以及媒体等多方加强信息交流与协作，构建起“人、房、地、钱”四大要素相互关联的动态机制。在企业层面，需具备全局观念，紧跟市场发展趋势，探索新兴场景、新兴产业和新兴赛道。从居住环境向宜居环境转变，打造安全、舒适、环保、智能的“优质住房”，对于满足居民住房需求、促进行业转型升级至关重要。所谓理想住宅，其核心要素是居住体验的优化，这不仅包括建筑物理条件的改善，还涉及构建全新的服务生态系统。通过打造优质的社区环境、完善的配套设施以及多样化的高品质服务，来满足人们对美好生活愿景的追求。
“15分钟生活圈”被广泛视为提升居住环境的关键途径之一，它使得居民在步行约15分钟的距离内，便能够满足日常生活的基本消费需求以及追求高品质消费的需求。要实现这一目标，住宅与商业的紧密结合至关重要，这无疑对房地产企业在区域生态环境经营方面的能力提出了更高的要求。企业需要更加周密地思考、谨慎地行动，并细致入微地打造产品。在众多地产开发的独立项目中，以及追求高品位的开发背后，实际上隐藏着消费者难以察觉的地产经营活动和商业运作。以麓湖、阿那亚为例，住宅的价值会随着城市商业的成熟、配套设施的完善和生活便利性的提升等因素，逐步显现出来。在新发展阶段，房地产开发企业需依据自身所长，聚焦于城市规划、特色产业发展等方面，遵循与地方经济同步发展的原则，对业务布局和运营模式进行优化调整。通过这种方式，开发商能够与社区共同成长，推动城市的更新与发展；而且，商业活动也将为其带来持续增长的经营收益。
围绕打造“优质社区”和“良好生态环境”的宗旨，开发商与业主群体之间形成了更为紧密的利益共同体、更为统一的共识以及更为和谐的互动关系，他们共同在特定区域内深入耕耘，致力于共同进步。一方面，依托企业更加专业的管理引领，商业气息和社区环境得以更易维护，同时也焕发出更充沛的生机与活力。此外，企业商户得以用更少的资金投入，享受到更优质的经营与办公条件，这大大有助于打造一个积极的商业环境，实现各方互利共赢。在这样的背景下，居住租赁市场也将变得更加专业和高效。这为客户挑选和等待最理想的居住产品提供了更广阔的空间和更多的时间，而且在选择和等待的过程中，客户的生活节奏和生活质量也不会受到影响。
房地产行业正逐渐呈现出一种全新的景象。对于消费者来说，拥有一套理想的住宅将成为他们家庭幸福时光的见证；而对于地产从业者来说，一个成功的项目将成为他们职业生涯中的亮点。孔令磊深信，地产业将稳步向前发展，以更加坚实和稳健的步伐，构建一个更加健康的行业环境，为居民的生活增添更多色彩。
麓湖项目示意图
麓湖通过一栋又一栋精致的建筑，创建了一个世外桃源，构建了自己的独特场域。20年前即应用了大量不规则的立面表达，它的小众、创意、冒险、不被市场所接受，这也反向筛选出了一批不适合买麓湖的人。今日的万众瞩目，很难想象当在建第一栋异形建筑时，它所承担的压力。这是一场跨越20年的无声对抗。
单盘主义的逻辑下，所有的社区空间都需要提供情绪价值，满足更多的精神需求。在单盘主义下，业主和房子的组合需要成就一个带有大家独特属性的社区，个体与集体之间能够互相成就精彩的生活。这要求开发企业对产品细节和客户生活场景的更加关注，不断探索材料应用与生活场景的完美结合，以满足客户情绪价值的不断创造与释放。
敢于创新，敢于不同，同用户，寻微光，是单盘主义的内核。但单盘主义绝非选择小众，而是通过对最核心客户的深度研究，提供最合适的产品给最适合的客群，并且让客户能自发形成精彩生活的社群。
观察员：陈鹏飞 孔令磊 董方旭
