请大家先思考这样一个房地产领域的哲学问题：究竟是什么因素在长期影响着城市的房价？
在当前，显而易见的指导和那些隐秘的力量展开较量，短期内，显然是明显的力量占据上风，然而，从长远的角度来看，无疑将是那些隐秘的力量占据主导地位。
比如，深圳，为什么每一轮房地产上涨周期都是深圳一马当先。
当你看了下面这张图，就会明白终极的原因是什么？
在过去的近20年间，深圳的户籍人口每年以20万至30万的规模增长，而在全国户籍政策放宽之前，这一增长量可以被视为该市新增出生人口的体现。
但这并非最令人恐惧的，真正令人恐惧的是，深圳的常住人口年增长率平均高达60万，换言之，每年有大约30万人涌入深圳，这又意味着什么？这相当于内地一个中等县城总人口的一半。
2017年，链家地产公布了一份关于《深圳租赁》的调研报告，其中详细阐述了这座城市的相关情况：
这正是该城市房价上涨的最大信心所在。若直言不讳，从长远视角来看，只要该城市规模未超越京沪，其房价走势将仅限于两种情形——要么剧烈上涨，要么温和上涨。
从长远角度分析，城市房价的高低主要由新增的城市人口数量所决定；然而，这一指标在全国范围内呈现持续下降的趋势。
一线、二线、三线城市的人口增长速度普遍呈现下滑趋势，尤其在大城市这一现象更为显著，而仅有四线城市，即那些小型地级市或县城，仍保持着一定程度的增长。
这其中最深层次的原因，就是人口生育率的下降。
城市发展程度越高，经济繁荣程度也越高，但与此同时，人口出生率却呈现下降趋势，这一现象在全球范围内普遍存在。美国、日本、韩国等国均是如此，目前，在整个亚洲地区，似乎只有东南亚和印度等国家尚未对人口问题产生忧虑。
重返祖国，我们首先关注全国范围内三十一个省市自治区的人口增长情况。
我们将时间范围划分为三个阶段：从2001年至2010年，2011年至2015年，以及2016年至2019年。
在第一个十年，我国人口增长最显著的省份依次为广东、浙江、山东、河北、江苏、天津、上海和北京；而人口出现减少的省份包括安徽、四川、广西、河南、重庆、贵州和湖北。
显而易见，这七个省市之所以人口数量未增反减，并非生育能力不足，实则是因为难以留住新增人口，大多数新增人口纷纷选择“孔雀东南飞”。
在最近五年内，我国新增人口数量较多的地区包括：广东、浙江、山东、安徽、四川、河北以及广西。
流出人口的主要省份包括辽宁、吉林、黑龙江以及北京，其中北京的人口外流主要受政策影响，而辽宁、吉林、黑龙江三省的人口外流则可能与经济的长期停滞密切相关。
那么，人口增长除了新生人口，还决定于人口迁移数量。
这张图就剔除人口出生因素来看人口迁移：
广东和浙江近四年的年均人口净流入量，从2011至2015年的14万和-7万，显著增长到了2016至2019年的76万和46万，成为中国在这五年人口争夺战中最大的赢家。
上海、北京因近年严控人口规模，均由人口净流入转变为净流出；
中部地区除安徽省实现了从年均人口净流出向净流入的转变外，其他省份依旧保持着人口持续外流的态势；而重庆、四川和陕西三个省市近年来人口回流现象明显，特别是重庆和四川，近四年间年均人口净流入量均超过了10万人。
东北地区的经济一直处于不振状态，导致人口流失现象日益严重。辽宁省在2001至2010年间，每年都有14万人口净流入，但这一数字在2011至2015年间骤降至2.3万，最近四年更是平均每年净流出5万人。然而，更令人意外的是山东省，其在这五年内的人口外流数量竟然超过了黑龙江、吉林和辽宁三省，这一现象让人感到十分震惊。
说完了省和自治区，我们重点来说城市。
10年前，北京、上海是人口流入的大户。
五年前，天津意外地变成了人口涌入的热门城市，然而不久后却突然减缓了增长势头，这不禁让人感到一丝惋惜。
这5年呢？
广州与深圳，这两个后起之秀的城市，以及杭州与长沙，这两座新兴的一线城市，在这五年间的中国城市人口争夺战中脱颖而出，成为了最大的四个赢家。它们凭借蓬勃发展的新兴产业和相对开放的人才引进政策，吸引了大量人口涌入。在过去四年里，这四座城市的常住人口年均净增长量分别达到了28万、28万、27万和20万，这一数字相较于2011至2015年期间，实现了显著的增长。
长沙特别引人注目，它在与成都、重庆、武汉、南京等实力强劲的二线城市竞争中脱颖而出，不得不承认，低廉的房价是其吸引人口的强大磁石。
宁波、西安、成都、郑州、重庆这五个城市近四年来，其常住人口年均净增加量均超过了10万人；这些城市不仅是各自都市圈的核心，而且近年来在推动城市发展、吸引人口方面表现突出，竞争激烈。
然而，这里面又分两种情况，城市的吸引力也是分等级的。
近期，《国民经略》公众号发布了一张图表——展示了主要省会城市省外购房者的比例，这张图充分揭示了问题所在。显而易见，若一座省会城市仅能吸引本省的购房者，那么它的吸引力必然有限；从全国范围来看，这样的城市只能被视为省域内的中心，而非区域性的核心。
以长沙和杭州为例，这两个城市的人口净流入量均超过二十万，其中杭州的省外购房客户比例高达53%，而长沙的这一比例仅为15%，从这个角度来看，杭州的城市价值显然要远胜于长沙。
西安与郑州在人口净流入方面相差无几，即便我身为郑州的一员，也不得不承认，郑州的城市价值相较于西安有所不足。郑州仅是河南省的城市，而西安则至少是涵盖西北五省的核心城市。
河南作为我国人口众多的省份，拥有庞大的基数，即便部分人口外流，剩余的人口流动也足以被郑州所吸纳。然而，必须坦言，留在当地的人才素质相对较低，这种情况可能导致郑州的经济长期停留在中低端水平。
因此，最令人担忧的城市状况莫过于——该城市周边的人口并未有所增加，反而出现外流。这种情况会导致这座城市血液不足，甚至可能遭受他人的剥削。
此图展示了我国33个主要城市圈的人口流动情况，是一幅典型的统计图表。
北京不去说，这是政策要它人口流出。
福州的境况并不严重，归根结底成都近二十年房价，它是中国境内，除去长三角和珠三角地区之外，最富饶的那个省份的行政中心。
济南在长期观察中问题并不严重，得益于山东GDP的持续增长和人口规模，其房价仍维持在一个相对稳定的水平。然而，近期房价的下跌则是由于之前涨幅过快所引发的。相较之下，目前亟待解决的焦点是青岛与济南之间的发展优先级问题。
从苏锡常地区开始往后的城市，购房时需格外留意，毕竟这些城市由于人口流入动力不足，导致房价长时间内缺乏上涨潜力。
昆明、西宁、大连、乌鲁木齐、哈尔滨、南昌、石家庄、长春这八个城市成都近二十年房价，从都市圈人口规模来看，房价长期来看前景并不乐观。都市圈的核心城市如此，所谓的副中心、多中心的城市更是如此。
文中图标来自泽平宏观和国民经略，在此表示感谢
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