第一节 建设项目投资估算
（一）建设项目总投资构成：
包括固定资产投资、建设期借款利息和流动资金三部分。
固定资产投资涉及的是按照项目预定规模、规划设计和建设内容实施建设所必需的费用；建设期借款利息则是指企业在进行建设项目投资和流动资金借款过程中产生的利息支出；而流动资金则是指企业用于支持日常生产经营活动所需的全部周转资金。
该建设项目所形成的总资产，具体可划分为四类：首先是固定资产，其次是无形资产，再次是递延资产，最后是流动资产。
第二节 房地产项目投资与总成本费用估算
一．房地产开发项目投资与成本费用的相关概念
（一）房地产开发项目投资特点
三种经营模式：出售、出租和自主经营。
（二）房地产开发项目总投资
房地产开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金两部分。
开发建设投资涵盖了在开发阶段，为完成房地产产品的开发与建设所必需的各项成本与费用。这些费用包括但不限于土地购置成本、前期工程费用、基础设施建造费用、建筑及安装工程费用、公共配套设施的建造费用、开发过程中的间接费用、管理成本、财务支出、销售费用、开发期间的税费、以及其他杂项费用，以及可能出现的意外支出。
2、经营资金是指房地产开发企业用于日常经营周转的资金。
三）开发产品成本
开发产品成本涵盖了房地产开发企业在项目开发阶段产生的各类支出，从财务分析的角度来看，这些费用可以根据其具体用途细分为：土地开发费用、建筑开发费用、以及基础设施开发费用等。
在核算过程中，这一部分可以细分为两大类：一是开发直接费用，它涵盖了土地购置成本、前期工程投入、基础设施构建费用、建筑及安装工程费用，以及公共配套设施的建设费用；二是开发间接费用，包括管理成本、财务成本、销售成本、开发过程中的税费，以及其他不可预见的费用等。此外，还可以将开发成本与开发费用进行区分。
开发过程中涉及的各项费用涵盖：土地购置支出、项目初期工程费用、基础设施构建成本、建筑及安装工程相关费用、公共设施配套建设开销、额外支出、开发阶段应缴税费以及意外支出。
开发费用包括管理费用、财务费用、销售费用。
在广州，某开发商正在开发一个大型项目，该项目的总建筑面积达到了157,349平方米。在这个项目中，住宅部分占地135,049平方米，商铺面积为5,300平方米，而会所则占据了17,000平方米。目前，住宅已全部售出，商铺则被用于出租，会所则由开发商自行经营。该项目的整体投资额达到70,794万元，其中用于开发与建设的资金为70,644万元，这部分资金又包括开发产品成本65,644万元以及自营固定资产（即会所）的5,000万元。当会所开始运营时，还需额外投入150万元用于经营，预计在项目完成后的38年内一次性收回。具体的项目总投资构成情况可参照图6-1。
若项目仅涉及租赁与销售业务，而缺乏自营环节，则其整体投资额将仅为65,644万元；此数额未将包括会所用固定资产在内的5,000万元以及150万元的经营资金计算在内。
三.房地产开发项目总成本费用构成估算
1、土地费用估算
（1）土地使用权出让金
土地出让金的最低估值通常可以参考政府同期推出的相似地块所收取的出让金金额，同时结合时间、地段位置、土地用途、是否临街、建筑密度、土地使用期限、周边环境状况以及土地本身状况等多方面因素进行相应的调整；或者，可以依据城市政府发布的基准地价或平均评估地价，结合项目用地所在的地段级别、使用目的、建筑密度、使用期限等关键要素进行相应的修正计算。土地有偿出让的方式包括拍卖、招标与协议。
(2)土地征用及拆迁安置补偿费
新条例明确指出，拆迁补偿可选择货币形式或产权置换两种方式。在货币补偿方面，补偿金额需依据被拆迁房屋的地理位置、使用性质、建筑规模等要素，参照房地产市场评估价值来决定；而若选择产权置换，则需对被拆迁房屋的补偿款和置换房屋的价值进行核算，并结算产权置换的差额。
（3）土地转让费
土地受让方需向土地转让方缴纳土地使用权转让费用，此费用即为土地转让费。依照法律规定，通过出让或转让土地获取的土地使用权，是有权转交给其他合法使用者的。
（4）土地租用费
土地租用费用，即租用方支付给出租方的费用，这种支付方式在房地产开发领域较为罕见，然而，在房地产购置领域，尤其是当投资者购买酒店等物业用于出租经营时，却是一种常见的做法。
（5）土地投资折价
非常常见的合作开发项目的模式。
2、前期工程费
前期工程费用涵盖了项目启动阶段的一系列费用，如规划编制、设计方案制定、可行性分析、水文地质勘查，以及实现“三通一平”的土地开发工程费用等。
项目规划、设计以及可行性研究的相关费用通常可以根据项目总投资的一定比例进行估算。通常情况下，规划与设计费用约占建安工程费用的3%，而可行性研究费用则占据项目总投资的0.1%至0.3%。至于水文和地质勘探的费用，则需要根据具体的工作量以及相关的收费标准来计算，通常这部分费用大约是设计概算的0.5%。
土地开发过程中涉及的“三通一平”费用，涵盖了地上建筑物及构筑物的拆除成本、场地整理费用，以及供水、供电、道路铺设的费用。这些费用的计算可以依据实际工作量进行，并参考相应的收费标准。通常情况下，这部分费用大约占设计概算的0.35%。
3、基础设施建设费
基础设施建设费用，亦称作红线内外工程费用，涵盖了建筑物周边两米范围之外以及小区规划红线之内的各类管线、道路等工程的相关开支。这些费用主要包括供水、供电、道路建设、绿化工程、供气、排污、排洪、电讯以及环卫等设施的建设成本，还包括这些设施与市政设施干线、干管和干道相连接的接口费用。
在计算基础设施费用时，通常运用单位指标估算法。在进行大致估算时，各项基础设施工程的建设成本可以依据建筑每平方米或土地每平方米的造价进行核算。
4、建筑安装工程费
建筑安装工程费用涵盖了直接投入于工程建设的全部成本，它主要由以下几部分构成：首先是建筑工程费用，包括结构工程、建筑主体工程以及特殊装修工程等；其次是设备及安装工程费用，这涉及到给排水系统、电气照明设施、电梯、空调、煤气管道、消防系统、防雷设施以及弱电系统等相关设备的安装费用；最后还包括室内装修工程的相关费用。
5、公共配套设施建设费
公共配套设施费用涵盖了居住小区内为居民提供服务的各类非盈利性公共设施（亦称公建设施）的建造成本。这些设施主要包括居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公共厕所以及停车场等。
6、开发间接费
开发间接费用涉及房地产开发企业下属独立核算单位在项目开发过程中所进行的组织管理工作产生的各种成本。这些成本涵盖了员工薪资、福利支出、资产折旧、维修费用、办公开支、水电费用、劳动安全保障费用、周转房折旧以及其它相关费用。
7、管理费用
管理费用涵盖房地产企业行政管理部门在组织与协调房地产项目开发及运营过程中所产生的一系列开支。主要包括：管理人员薪酬、工会活动经费、业务招待费用、员工培训经费、劳动保障费用、失业保险费用、董事会运作费用、咨询服务费用、审计评估费用、诉讼支出、房产税项、土地使用税（涉及企业办公场所）、车辆船舶使用费用、技术开发支出、无形资产摊销费用、开办费用摊销等众多费用。
管理费用的计算可以基于项目投资金额，或者以前述提到的1至5项直接费用作为基础，然后按照一定比例进行估算。通常，这个比例是3%。
8、财务费用
财务费用涵盖了房地产开发企业在资金筹集过程中产生的多种费用，这些费用主要涉及借款与债券的利息支出、金融机构所收取的手续费、保险费用、融资代理费用、外汇兑换产生的净损失，以及企业为项目筹资所产生的一系列其他财务支出。
长期借款的利息以及流动资金借款的利息计算方法请参考“借款还本付息估算”部分。除利息之外的其他财务费用，可以按照利息金额的10%进行估算。
9、销售费用
销售费用涵盖了在产品销售环节中产生的所有相关支出，以及为设立专门销售部门或委托销售代理所发生的费用。具体包括以下三个方面。
（1）广告宣传及市场推广费
销售收入的占比大约在2%至3%之间，其中住宅销售物业的比率相对较高，而写字楼物业的比率则相对较低。
（2）销售代理费
约为销售收入的1.5%—2%
（3）其他销售费用
约为销售收入的0.5%—1%
以上各项合计，销售费用约占到销售收入的4%—6%。
10、其他费用
其他费用涵盖了诸如临时用地及建设费用、工程造价咨询服务费用、总承包管理费用、合同公证费用、施工许可证费用、工程监理费用、竣工图纸制作费用以及工程保险费用等多种类型。这些费用根据当地相关部门规定的收费标准进行计算，通常情况下，其总额大约占到了总投资额的2%至3%。
11、开发期间税费
在进行开发项目投资预算时，必须考虑到项目在开发阶段所承担的各种税费以及地方政府或相关部门征收的费用。尤其在众多大中型城市，这些税费在开发建设项目的投资构成中占据了相当大的比例。各项税费的计算需依据当地的相关法规和标准进行。以广州为例，这些税费通常涵盖以下内容：
（1）配套设施建设费（小区建安造价的5.5%，单体11%）
对固定资产投资进行导向性税收调控，税率设定为总投资额的30%至5%之间，但当前此项税收征收已被暂停。
（3）土地使用税
（4）建筑工程质安监督费
（5）供水增容费（已免征）
（6）供电增容费（已免征）
物业管理费用（按房价的2%比例收取房地产开发项目可行性研究的目的，涉及出租用途的物业由开发商承担，而出售用途的物业则由购房者支付）。
（8）其他
12、不可预见费
不可预见费用涵盖了备用资金（不包括因材料价格上涨而预留的资金）、因不可预见因素导致的基础工程或其他附加工程所需的额外费用，以及因自然灾害引发的额外支出。此费用计算基于项目的复杂性和前述各项费用的预估准确性，以这些费用的总和为基础，按照3%至5%的比例进行计算。
如果是开发项目完成后出租或自营的项目，还应估算下列费用：
13、运营费用
运营费用涵盖房地产项目开发完毕后，项目运营阶段所产生的一系列费用。这些费用主要涉及管理成本、销售开支等方面。
14、修理费用
修理费用涵盖的是在房地产项目通过出租或自主经营获取收益的过程中，所产生的一切物料消耗以及维护成本。
第三节 房地产项目的收入、税金估算与资金筹措
一、经营收入测算
在项目策划方案指导下，需制定一套具体可行的房地产产品销售、租赁、自营等方案（以下简称为租售方案），依托此收入方案，准确预测开发项目的潜在收益。该租售方案需与开发商的市场营销策略相融合，并且必须遵循各级政府针对房地产租售所设定的各项限制与规范。
（一）制订房地产开发项目租售计划
房地产项目的租售规划通常涵盖以下要素：可供出租或出售的房产种类及其具体数量、租金或售价、以及收款的具体方式等。
在决定可供出租或出售的房产种类及其数量时，首要任务是明确开发项目能够提供的房产种类和数量，随后需结合市场状况，具体确定开发项目在租赁或销售的全过程中，每一阶段（包括每年、每半年或每季度）计划出租或出售的房产种类和数量。
在市场调研与预测的指导下，需综合考虑房地产开发项目的实际情况，通过深入分析及对比市场交易数据，来决定租售价格。尤其要关注那些已建成、正在施工以及可能存在的具有竞争性的房地产项目，它们对计划开发项目的租售价格可能产生的效应。
在选定收款方式时，必须充分考虑房地产交易中的支付习惯与通行做法。特别是进行分期支付时，必须关注分期支付的具体次数及其与总金额的比例关系。同时，在制定租赁与销售策略时，需特别留意可租赁或销售的面积比例变动，以及这种变动对租赁与销售收入的潜在影响。
（二）房地产开发项目租售收入的估算
对租售收入的估算涉及计算每一期可获得的房地产收益，这其中包括土地转让所得、住宅楼的销售收入、租赁房屋的租金、相关设施的销售收益以及开发商自有的经营收入等多个方面。
房地产开发项目的租金和销售收入，通常是通过计算可出租或出售的建筑面积与相应的租金或售价来确定的。在出租方面，需关注空置期，即项目完工后尚未出租的时段，以及空置率，即未出租的面积占可出租总面积的比例，这两者都会对租金收入产生重要影响。此外，还应考虑在经营期间未出租物业的转售可能带来的收入。
房地产开发项目的自营所得，即指开发企业将开发完成的房产产品作为其商业及服务行业等经营活动的依托，通过多元化的自营手段所实现的收益。在估算自营收入的过程中，必须全面考虑现有商业及服务设施对拟建项目完成后可能带来的影响，同时也要评估未来商业及服务设施对项目完成后可能产生的作用，以及未来商业及服务市场可能出现的变动对项目的影响。
二、税金估算
（一）经营税金及附加
1、经营税金及附加的概念
经营税金及附加涵盖了在房地产的买卖、租赁以及自主经营活动中产生的相关税费，这些税费主要包括营业税、城市维护建设税以及教育费附加，它们通常被统称为“两税一费”。
2、具体估算
（1）营业税
在房地产投资领域，营业税是一种针对销售或出租房地产所得收入所征收的税费。
营业税的计算方式为：应纳税销售（出租）收入乘以税率得出税额，而我国现行的营业税税率固定为5%。
（2）城市维护建设税
城市维护建设税是以增值税、消费税、营业税的实际缴纳金额作为计算基础，旨在为城市建设和维护筹集资金的一种税收。对于房地产开发企业来说，其城市维护建设税的计算依据则是它们实际缴纳的营业税额。
城市维护建设税的税率根据纳税人所在地的不同而存在区别，具体而言，若纳税人位于市区，则适用的税率为7%；而若纳税人位于县城或镇，则适用的税率为1%。
（3）教育费附加
教育费附加是国家为了推动教育事业的发展与筹集教育资金而征收的一种额外费用，其计算标准与城市维护建设税一致。对于房地产开发企业来说，教育费附加的计算基础是其实际支付的营业税金额。通常情况下，教育费附加的税率设定为3%。
（二）土地使用税
房地产开发企业在进行土地开发与经营时，需缴纳一种名为土地使用税的税费。此税的征收依据为纳税人实际所占用的土地面积。税收计算采用分级分类的固定税额制度，按照城市规模的不同，将每平方米土地的年度税额划分为四个等级。例如，像广州这样的大城市，其土地使用税的年税额范围在0.5元至10元之间（详情请参考相关表格）。
年应纳土地使用税=应税土地面积（平方米）×税率
（三）房产税
房产税是一种投资者在持有房产时必须缴纳的财产税。针对出租的房产，其计税依据为租金收入。至于未出租的房产，则需以房产原始价值为基础，扣除10%至30%后剩余的金额作为计税依据进行缴纳。具体的减除比例由各省级、自治区或直辖市人民政府来决定。
房产税的征收采用比例税率制，针对房产的剩余价值进行计算，具体税率为1.2%。而对于依据房产租金收入来征税的情况，适用的税率则是12%。
（四）企业所得税
企业所得税系对企业从经营及生产活动中所获收益以及额外收益征收的税费。具体到房地产开发领域，承担企业所得税缴纳义务的为房地产开发公司。其所得税的计算遵循以下公式：
所得税税额=应税所得额×税率
应税所得额=利润总额-允许扣除项目的金额
对于开发企业来说，其盈利主要来源于开发建设和运营过程中的收入，这些收入在计算时可以扣除的项目包括总的开发成本和运营成本。在房地产开发领域，企业所得税的税率通常设定为25%。
（五）土地增值税
1、土地增值税的概念
土地增值税是一种税收，其征收对象为将国有土地使用权、地面建筑及其附属设施转让并从中获利的企业和个人，该税种的征税依据是转让房地产过程中产生的增值部分。
2、转让房地产取得的收入
纳税人从房地产转让中所获得的收益，应涵盖转让过程中收到的所有款项以及与之相关的经济利益，这些收益形式可能包括现金、实物以及其他各种形式的收入，尽管通常情况下，我们主要指的是现金收入。
3、土地增值税的扣除项目
在计算土地增值税的应纳税额时，并非直接对房地产转让所得的收入进行征税，而是先从收入总额中扣除国家规定的各项扣除项目金额，再对扣除后的余额进行征税。这个余额，即是纳税人在房地产转让过程中所实现的增值部分。
扣除项目包括：
（1）取得土地使用权所支付的地价款和相应的手续费。
房地产开发过程中涉及的费用项目众多，涵盖了土地征用及拆迁补偿、工程前期投入、基础设施构建、建筑安装施工、公共设施配套建设以及开发过程中的间接费用等。
（3）房地产开发费用，包括管理费用、财务费用、销售费用。
在计算土地增值税的过程中，这三项费用并非依照纳税人房地产开发项目实际发生的费用来扣除。具体扣除时，需考察财务费用中的利息支出是否能够根据转让房地产项目进行分摊，并且是否能够提供金融机构出具的相应证明。
若条件允许，财务费用中的利息部分可以按照实际发生额进行扣除，不过，其金额上限应控制在同期商业银行贷款利率所计算出的数额之内；至于其他房地产开发相关费用，则需在第一、二项金额总和的基础上，按照不超过5%的比例进行扣除。
若非如此，对于那些无法依据房地产转让项目来分摊利息费用，或者无法出示金融机构相关证明的情况，房地产开发的相关费用将按照前述第一、二项所列金额之和，在不超过10%的范围内进行扣除。
（4）旧房或建筑物的评估价格
在出售既有的不动产时，必须依照该房产或建筑物的估定价值来确定应扣除的款项数额。
与房地产转让相关的税费涵盖了营业税、城乡维护建设税、教育费附加以及印花税等多种类型。
财政部规定的额外扣除条款适用于房地产开发领域的纳税人，允许其依据第一、第二项规定的总和，实施20%的扣除额度。
4、土地增值税的税率
土地增值税实行四级超率（额）累进税率，从30%-60%。
若增值额未超过扣除项目金额的50%（含此比例），则适用30%的税率。
当增值额超出扣除项目金额的50%，并且不超过扣除项目金额的100%时，适用的税率为40%。
增值额若超过扣除项目金额的100%，且不超过扣除项目金额的200%，则适用的税率为50%。
（4）增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
5、土地增值税的免税规定
有以下情形之一者，免征土地增值税：
对于纳税人建造并出售的符合普通标准住宅的房产，其增值部分未超过扣除项目金额的20%。
（2）因国家建设需要征收的房地产。
综上所述，土地增值税的计算步骤
某房地产开发企业通过销售房产获得了40000万元收益，其中，扣除相关费用10000万元，请计算该公司应缴纳的土地增值税金额。
解：
（1）计算增值额为：
40,000-10,000=30,000万元
（2）计算增值税与扣除金额之比：
30,000÷10,000=300%
若增值税数额超出扣除项目金额的两倍，则需按照30%、40%、50%及60%四个不同税率档次进行征收。
（3）计算各档土地增值税税额：
若增值额未超过扣除金额的50%，则该部分将按照30%的税率进行计算，具体税额如下：
1,000×50%×30%=150万元
增值额若超出扣除金额的50%，但不超过100%，则该部分将按照40%的税率计算房地产开发项目可行性研究的目的，具体税额如下：
1,000×(100%-50%)×40%=200万元
增值额若超过扣除金额的100%，但不超过200%，则该部分将按照50%的税率计算，具体税额如下：
1,000×(200%-100%)×50%=500万元
增值额若超出扣除金额的两倍，则该超出部分将按照60%的税率进行征税，具体税额计算如下：
3,000-(1,000×200%)
×60%=600万元
(4)土地增值税总额：
150+200+500+600=1,450万元
某房地产开发企业通过销售符合普通标准的住宅项目，实现了40,000万元的经济收入。在计算过程中，需扣除相关费用35,000万元。现需对该公司应缴纳的土地增值税金额进行核算。
解：
（1）计算增值额为：
40,000-35,000=5,000万元
（2）计算增值税与扣除金额之比：
5,000÷35,000=14.28%
（3）判断土地增值税适用税率:
增值税未超过扣除项目金额20%，故该项目免征土地增值税。
第四节 借款还本付息的估算
对借款本金及利息的偿还进行预估，主要涉及计算还款期限内利息支出及还款期限，以此评估项目的偿债能力和盈利情况，并为财务评估及项目决策提供参考依据。
一、还本付息的资金来源
依据我国现行的财政税收政策，用于偿还建设投资贷款的资金渠道主要包括项目完工后可用于归还贷款的盈利、折旧支出以及摊销成本等；对于已预售或预租的项目，其还款资金亦可来源于预售或预租所获得的收入。
1、利润
用于偿还借款的收益，通常应是从可供分配的收益中扣除弥补过往年度亏损、提取的盈余公积金、公益金，以及向投资者分配收益之后的剩余未分配收益。
2、折旧费
一旦项目完工并产生了一部分固定资产，例如价值5000万元的会所（参照例6-1），在投入使用初期，这些资产尚不需要进行更新。此时，作为具有固定资产重置准备金属性的折旧基金，在被提取出来后，便暂时处于一种闲置状态。为了高效运用所有潜在的资金渠道以缩短偿还贷款的时间，我们可以将一部分新增的折旧资金用于偿还贷款，不过今后需从未分配利润中扣除相应余额以补偿这部分资金，从而确保折旧基金在总体上不被滥用，并在贷款还清后恢复其原本的经济功能。
3、摊销费
4、其他还款资金
5、预售或预租收入
二、还款方式和顺序
（一）国外借款的还款方式
依照国际通行做法，债权人通常会对贷款本金及利息的还款时间做出具体的规定。这些规定可能包括等额本息还款、等额本金还款以及气球付款等多种还款方式。
二）国内借款的还款方式和顺序
通常遵循先借先还、后借后还的原则，优先偿还利率较高的贷款，利率较低的贷款则延后偿还，亦或是依据双方签订的贷款合同规定来归还国内的借款。
三、利息的计算
（一）借款时的利息计算
依据国家相关法规，在开展建设项目经济效益评估过程中，针对当年产生的贷款，我们假设该贷款于年中产生，并按半年度计算利息；自那之后，则按照全年度进行计息。每年的应计利息计算如下：
每年应计利息=（年初借款本息累计+本年借款÷2）×利率
该房地产开发项目的建设周期为三年，其中第1年借入资金300万元，第2年借入资金600万元，第3年借入资金400万元，贷款的年利率为12%。现需计算该项目建设期间所产生贷款的利息总额。
解：
建设期各年利息计算如下：
第1年应计利息=（0+300÷2）×12%=18万元
第二年应计利息为（318元加上600元的一半）乘以12%，计算结果为74.16万元。
第三年的应计利息计算如下：首先，将本金318万元、投资600万元、利息74.16万元以及400万元的一半200万元相加，得到总金额为1482.16万元；然后，将这个总额乘以12%的年利率，最终得出应计利息为143.06万元。
因此，建设期间的贷款利息总计为：18万元、74.16万元以及143.06万元，三者相加得出235.22万元。
（二）还款时的利息计算
1、等额偿还额本金和利息总额时
2、等额还本，利息照付
四、借款还本付息表
房地产投资项目的借款还本付息表详细展示了债务的财务状况，描绘了项目在开发与运营阶段中债务本金及利息的分配情况，这对项目的经营管理决策、财务决策制定以及偿债能力分析起到了关键作用。然而，需注意的是，该表仅呈现了固定资产相关借款的本金与利息，并未涉及流动资金借款的相应信息。通常情况下，流动资金借款的利息是按年支付，而本金则是在年末一次性偿还。换言之，流动资金的利息已计入财务成本之中，加之项目计算期末，流动资金本金将通过回收资金一次性归还，因此关于流动资金借款的偿还问题并未纳入考量。
针对项目还本付息表，可进行如下分析：
1、分析项目债务清偿能力
2、协助安排短期贷款
3、研究资金筹措方案的合理性
该房地产开发项目的建设周期为三年，第一年借入资金1000万元，第二年增至2000万元，第三年进一步增加到3000万元。项目完工后即投入市场销售，预计每年的销售收入将能够覆盖本金及利息支出。贷款方规定的年利率为8%，且在项目建设期结束后，接下来的五年内需按等额方式偿还本金和支付利息。现需编制一份详细的借款还本付息估算表。
解：（1）建设期各年应计利息：
第1年应计利息=（0+1000÷2）×8%=40万元
第二年应计利息为：首先计算本金及半年的额外收入之和，即1040元加上2000元的一半，得到2600元；然后，将这个总和乘以年利率的8%，即0.08；最终计算结果为163万元。
第三年度的应计利息计算如下：首先，将本金的四部分相加，即1040元、2000元、163?元以及3000元的一半，得到总和；然后，将这个总和乘以8%的年利率；最终，得出的结果为376万元。
至第三年年末，借款总额累计计算：本金部分共计6000万元，加上利息40万元、163万元以及376万元，总计达到6579万元。
（2）每期还本付息：
A=P(A/P,i,n)=1648万元
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