我的这套住宅目前尚在分期付款中，当初购买时的总价不菲，如今市场价值有所下滑，不知是否还能利用此房产进行贷款操作？
此类问题近期咨询者日渐增多，尤其在像上海这样的大都市，许多人在几年前以较高价格购置了房产，如今面对房价的下跌和资金压力，他们渴望通过房屋二次抵押（即所谓的“二押”）来筹集周转资金，然而又担心贷款无法获批。
那么，按揭中的房子在房价回落后还能不能做二押？
答案是：可以，但需要满足一定条件。
一、能不能做“房屋二押”，关键看这3个条件
1. 房子还有剩余可抵押价值
简单来说，银行需要评估你这套房子当前的市场价格，以及还有多少价值尚未通过抵押贷款的方式释放出来。
计算逻辑如下：
可贷额度 = 当前评估价 × 抵押率 - 当前按揭贷款余额
通常情况下，银行对抵押物的贷款比例大约在评估价值的70%上下，若房屋当前的评估价值为300万元，那么其抵押贷款比例达到70%时，剩余的按揭贷款金额为150万元，据此推算，该房屋的可贷款额度大约在60万元左右。
若评估价格大幅下降，同时贷款余额较高，那么基本上就没有额外的贷款额度可供使用了。
2. 产权清晰上海房价回落，房屋可上市交易
只有证件齐全的现房才具备抵押资格。
产权证必须在手、房子没有查封或法律纠纷，才能进入抵押流程。
若房产证上登记了多个持证人（例如夫妻双方共同拥有），则所有权利人必须亲自到场进行签名，以示合作。
3. 还款能力+征信状况达标
银行会评估你的还款能力，主要看以下两项：
收入：提供银行流水、工作单位或个体收入证明；
征信方面，需确保在过去两年内未曾出现连续三次逾期达三个月或累计六次逾期的情况，同时，将负债率维持在70%以下为理想状态。
征信不一定要完美无瑕，但不能“花”到离谱程度。
二、别高兴太早，以下这些情况得特别注意
银行的政策差别很大
国有银行，诸如工商银行、建设银行、农业银行等，普遍不受理二次抵押贷款，即便有受理的情况，所需办理的手续也相当繁琐。
一些城市商业银行、股份制性质的银行以及持有牌照的金融企业，它们提供二次抵押贷款服务，不过这类贷款的利率相对较高（通常年化利率介于4%到6%的范围）。
房价跌幅越大，操作难度越高
某些房产在当初购置时估价偏高，如今价值有所下滑，银行因而会变得格外小心，进而要求必须聘请第三方评估机构提供新的评估报告。
即便你的按揭金额并不大，一旦评估结果不尽如人意，最终能够获得的贷款额度也可能受限。
三、二押做不了？这几种方式可以替代
1. 转贷（结清原贷款再重新抵押）
若利率水平较高，不妨考虑通过申请新贷款来偿还旧贷款，随后再进行一次抵押贷款。如此一来，即便利率下降，贷款额度还有可能增加，这对于那些资质优良且房产具有升值潜力的人群来说，尤为合适。
2. 搭配信用贷使用
信用贷款无需提供抵押物，审批流程迅速，资金发放也快捷高效，尽管其利率略高于抵押贷款，但若与二次抵押相结合，可以有效减轻资金紧张的情况。
尤其是那些在职员工、公积金充足、工资稳定通过银行代发的群体，他们所获得的信用贷款额度同样较高。
3. 非银通道：典当行、融资公司
在资金迫切需求且银行审批受阻的情况下，不妨考虑典当行或民间金融途径。然而，需留意的是，这些渠道的利息通常较高，年化利率可能超过15%，甚至更高，因此仅推荐作为短期应急之用。
四、怎么操作更稳妥？建议这样做
先评估房产
寻找与银行合作的评估机构，以制作一份针对当前房产的最新估值报告，借此探究可贷款额度尚存多少。
咨询多个渠道对比方案
各银行及金融机构的贷款政策存在显著差异上海房价回落，因此推荐您寻求专业的贷款顾问进行方案比较，以便挑选出利率优惠、放款可靠、手续简便的贷款计划。
准备好资料
持有完备的房产证明、贷款协议、个人身份证明、收入凭证、银行交易记录以及信用评估报告，这些文件齐备无疑将显著提高审批流程的效率。
最后提醒一下：二押不是“白拿钱”，风险也别忽略！
虽然可以申请二次抵押，但前提是你要控制好杠杆比例。
若住宅价格持续走低，亦或是个人收入发生变动，金融机构将拥有权利要求借款人增加抵押物或提前偿还贷款。
在进行任何贷款选择之前，必须首先明确自身的偿还能力，切勿盲目借贷。
最终，我乃上海之ALIEN，关于融资贷款的诸多疑问，敬请联络编辑ALIEN。
