9月27日至28日，凤凰卫视与凤凰网携手多单位共同举办的“凤凰湾区财经论坛2023”活动，将在香港和深圳两地同步举行。活动广泛邀请了来自海内外的政府官员、知名专家学者以及业界杰出人士，共同就大湾区的发展、中国乃至全球经济的议题进行深入探讨。在论坛正式开幕之前，凤凰网财经频道联合中国基金报推出了《湾区风云录》这一系列访谈节目，本期节目特别邀请了独立经济学家马光远进行对话。
7月24日，中央明确指示“适时对房地产政策进行调整与优化”，住建部亦对政策支持的具体方向进行了阐述。随后，北京、深圳、广州等城市纷纷作出回应，表示将根据各自实际情况来贯彻落实。那么，中国房地产政策是否正站在历史性的转折点上呢？
房地产市场供求格局已发生根本转变，若继续实施打压措施，就如同在严寒的冬季开启空调。在《湾区风云录》的直播中，马光远指出，未来房地产政策将聚焦三个关键点：首先，应进一步推动降低首套房的首付比例和贷款利率；其次，需落实对改善型住房换购的税费政策减免；最后，推广实施贷款房贷的“认房不认贷”政策。
近年以来，受到众多内外部因素的共同影响，我国房地产市场经历了严峻的考验。截至2023年上半年，全国范围内的房地产开发投资额较去年同期下降了7.9%，并且仍然处于较低的水平。
马光远指出，房地产不仅是当前的经济支柱，而且在可预见的将来也将保持这一地位。该行业及其相关建筑业对GDP的贡献率高达14%，从业人数占全国就业人口的超过15%。鉴于此，保持房地产的稳定对于保障就业、促进GDP增长、吸引投资、维护地方财政、确保金融安全以及增加民众财富都极为关键。
马光远指出，除了政策因素，房地产行业本身也正步入一个全新的发展阶段，并呈现出新的需求特征。他指出，“目前市面上80%至90%的住宅都存在质量问题”，回顾过去二十年，房地产行业的主要任务是保障人们有居住之地。然而，如今需要解决的则是“优质住宅”的问题。因此，他强调，房地产行业还处于发展的中途，并未达到落幕的时刻。
（以下内容整理自采访实录）
马光远：房地产是支柱产业房地产 政策 政府调控，很多人是带着情绪看房地产
《湾区风云录》中提到，在相当长的一段历史时期里，房地产行业对于我国经济增长起到了至关重要的推动作用。那么，如今它的发展状况又是如何的呢？
马光远指出，房地产行业依然是我国的重要产业。其开发投资接近六万亿，而固定资产的投资总额高达二十四万亿，占比约25%。尽管当前房地产数据有所下降，但若从我国经济整体盘子来看，房地产行业对GDP的贡献率仍超过6%，若再加上建筑业，这一比例将接近14%。
目前我国所谓的支柱产业大约有十个左右，所谓支柱产业，指的是那些其增加值在GDP中所占比重一旦超过5%的行业。从从业人员数量来看，房地产行业从业人员超过1000万，而建筑业从业人员则超过6000万，这两者相加，占我国就业人员总数的比重超过了15%。
现在，众多人对房地产是否为支柱产业的态度主要源于情感，而非事实依据——他们普遍对房地产持有反感，认为其在经济中所占比重过高。然而，真相究竟如何？它实际上正是支柱产业。因此，我们应当将个人好恶、情感与客观事实区分开来。
此外，我还要向大家指出，在美国，房地产业始终扮演着重要角色。许多人可能难以置信，以为美国的经济仅依赖于高科技和服务业，然而，过去房地产业曾是首要产业，如今依然位列前茅。对比之下，在中国未来的经济发展进程中，房地产业同样会保持其地位，因此，在可预见的未来，它仍将是支撑经济的重要产业。
它在上升时对经济产生显著的促进作用，然而，若其趋势逆转，则会对经济造成巨大的负面影响。因此，我们必须关注数据，因为它下降对经济下滑的压力依然显著。鉴于此，我们强调稳定房地产市场的重要性，原因在于它是支撑经济的核心产业，其对于就业、国内生产总值、投资、地方财政收入、金融稳定以及民众财富的积累都至关重要。
目前，八成住宅质量堪忧，涉及两亿居民，其六千万套住房亟需进行改造。
《湾区风云录》指出，上半年全国房地产开发投资的数据在6月份出现了7.9%的下降。那么，我们该如何解读这一变化趋势呢？
马光远表示，全面下滑的根源，我认为主要还是出在政策制定上。在过去20年的发展周期里，我们实施了一系列政策来降温、遏制，重点针对的是房地产市场的过热现象；然而，当前房地产市场自身温度已经下降，甚至显得有些寒冷，但政策却依然保持着打压态势，这相当于是三九严寒之际，我们在室内开启空调吹冷风。显然，这样的做法是不妥的，这种政策与房地产市场的实际情况并不相符。
第二个，房地产行业正迈入一个全新的阶段。往昔，住房供应普遍不足，使得大众普遍认为房地产是中国最可靠的投资渠道，因此投身其中的人络绎不绝。然而，时至今日，情况已有所不同。我深表赞同住建部部长倪虹的观点，他指出，我国现已基本解决了住房问题，也就是说，住房短缺的历史已经画上了句号。这也就意味着，继续投资房地产的增值空间已经不大了。
那么，未来的房地产行业该有何作为？需致力于建造优质住宅，并提升民众的居住水平。若以优质住宅为标准来衡量，我认为我国80%-90%的住宅都未能达标，并非优质住宅。目前，城镇住房中超过60%的住宅始建于2000年之前，这些住宅亟待进行升级改造。我们正积极倡导民众追求更优质的居住环境，然而，现有的住房供应尚无法满足这一需求。因此，在将来，为了提高民众的居住水平、提供优质的住房，我们将面临巨大的需求压力。
以每年1%的人口增长比率来估算，每年将有超过千万的人口涌入城市寻求居住空间；同时，众多居民希望提升居住条件，例如那些原本拥有60平方米住房的人，现在渴望换到100平方米，粗略估计至少有八千多万人需要升级住房；此外，考虑到2000年以前建造的陈旧房屋，即便其占比仅为30%，也表明大约有六千多万套住宅亟需全面翻新，涉及的人口规模几乎达到两亿，怎能说市场没有需求呢？如果说需求还在的话怎么能说房地产不是支柱产业呢？
因此，若将我国房地产市场划分为几个阶段，目前我们已顺利完成了前半程。回顾过去二十年的发展，其主要目标在于确保民众有安居之所。在这前半程中，我们成功解决了住房短缺的问题。那么，接下来，下半场又将面临何种挑战？那就是提升居住品质，让每个人都能住进舒适宜人的好房子。
中国房子已经够30亿人住？马光远：房子没有过剩
马光远认为，房地产市场目前尚处于中场阶段，并未到达落幕时刻。在这样的背景下，观察一个人口众多的国家的房地产市场，历史上哪个国家在完成城镇化后，房地产产业就完全崩溃了呢？以美国为例，每年新建住房的数量依然是衡量经济状况的关键指标。因此，我认为我们应当客观地分析房地产所处的阶段。当然，房价像过去那样持续单边上涨的历史已经终结，因此投资需求基本上已经消失。这无疑是一件好事，它不仅有助于保持房价的稳定，而且对那些急需住房的人们来说也是一大福音。
我们接下来将揭示出实际需求，并本着实事求是的原则，对房地产行业的未来发展进行深入剖析。
有人质疑，我国目前建造的住宅能否满足超过30亿人的居住需求？有人声称房屋供应过剩？对此，我并不清楚这些数据的来源，然而，可以预见的是，这些信息在互联网上传播速度极快，因为人们乐于传播此类信息。谣言传播速度之快，以至于鲜有人去考证这些说法和数据的真实性。
官方数据揭示，我国城镇居民的人均建筑面积仅为36平方米，若不计公摊面积，人均居住面积更是不足30平方米，这实际上是一种非常低级的居住条件。参照国际某些国家的标准，人均居住面积应达到约45平方米。因此，怎能断言我国房地产业至今已无出路，就此终结了呢？我认为这样的要求实在是过于简陋了。
马光远：公摊面积一定有很多猫腻，建议以后卖房按照套内面积
《湾区风云录》中提出的问题引人深思：公摊面积是否具有合理性？近期，这一话题在微博上引发了广泛的热议。对此，您有何见解？
马光远指出，我国绝大多数城市住宅都包含公摊面积，即购买100平方米的住宅，实际可用的居住空间可能不足80平方米。有人认为，若取消公摊面积，房价将有所上升。然而，我个人持不同意见，我认为购房应按套内面积计算，即实际可居住的面积。
很多人并不了解公摊面积的计算方式。有人会问，计量局不是负责测量的吗？审计部门不是负责审核的吗？还有那么多监督机构在，怎么会没有监管呢？确实如此，这其中确实存在一些模糊地带。换句话说，你所购买的房屋中的公摊面积可能与实际公摊面积不符，这是最关键的问题。以一线城市为例，房价高达10万元每平方米，若多计算2平方米，那就是20万元，这种利润空间相当可观。若按套内面积交付房屋，大家一测便知，然而若是依据公摊面积，我深信其中定有许多不为人知的猫腻。因此，我们倡导以套内面积作为房屋销售的标准，旨在实现信息的公开、透明，并切实保护购房者的合法权益。有人甚至极端地提出“为何不把楼梯拆除，花园也一并拆掉”等说法，但这并非我们的本意。
公摊面积的存在自然与中国房地产行业的发展历程紧密相连。过去，由于住房紧张，开发商往往占据主导地位。公摊和预售这两项制度对购房者产生了深远影响。然而，我认为，现在是时候对过去中国房地产市场中的诸多不合理制度进行必要的调整了。房地产行业已迈入新阶段，因此我提出，今后在出售房产时务必依据套内面积进行交易，以杜绝任何欺诈行为；再者，若采用现房销售模式，购房者无需担忧房屋交付后出现烂尾问题，这无疑是对消费者权益的有效保障。
存量房贷利率还会下降吗？提前还贷潮如何解决?
《湾区风云录》中提及，近期实施了降低现有房贷利率的新政策，您对此有何看法？这样的政策变动，您认为会对市场产生哪些具体影响？
马光远表示，对于存量房贷利率的调整，我认为其难度相对较高。原因在于，虽然国家层面有对房贷利率的总体指导性政策，但不同城市的利率可能存在差异，所以调整的具体数额可能不会采取统一的措施。
为何近期大家对这个问题热议纷纷？归根结底，目前的新房贷利率相较于已有的房贷利率确实有较大优势，这使得提前偿还贷款成为了众多人的考虑之一。
众多人认为提前偿还贷款颇具挑战。对于银行而言，房贷依旧被视为一项优质的资产。尽管房地产市场呈现下滑趋势，然而我国民众普遍重视信用，那些被广泛炒作的“断供潮”现象实际上并未发生。
银行如何能让客户不急于提前还款呢？这需要降低利率，那么在技术层面上如何实现利率的降低呢？我认为仅靠银行自身恐怕较为困难，因此我建议央行能够颁布一个具有指导意义的政策，以协助商业银行作出决策。
我认为有必要更进一步，基于央行决策的方向，提出一些具有指导性的具体措施。这包括，比如，用新的贷款来置换掉旧的贷款，或者借鉴过去几年的政策，为大家提供一次选择浮动利率的机遇。
现在要不要买房？马光远：年轻人一辈子租房也是一种选择
《湾区风云录》：您提到我国房地产市场已步入“中场”时期，房价持续单边上涨的时代已然落幕。过去，开发商占据主导地位，而如今购房者成为了市场的主角。那么，购房者未来将拥有更多选择余地吗？尤其是对于年轻人而言，他们仍需在购房与租房之间做出艰难抉择。
马光远认为，年轻人是否应该购置房产，关键在于个人的经济状况，而非其他因素。
在中国，那些有过租房经历的人都能深切感受到房地产 政策 政府调控，租房过程实属不易。这主要是因为我国的房地产市场发展模式较为单一，主要集中于买卖市场。在这一领域，政策支持力度较大，但针对房屋租赁方面的规定却相对较少。
多年来，国人购房动机主要源于两方面：首先，房价持续攀升，若不购置房产，则显得不划算；其次，租房确实存在诸多不便。正因如此，这两大因素促使大众纷纷购房，甚至迫使一些经济条件并不充裕的人也加入了购房大军，从而出现了多代人共同出资购买同一套房产的现象。
我认为，随着房价的迅猛攀升引发的恐慌性购买热潮已然落幕。经过一段时间的调整，房地产市场有望逐步回暖，再次攀升的可能性较高。然而，房价的快速上涨现象将难以重现，价格也不会飙升到令人难以置信的程度。
这究竟意味着什么？实际上，即便在经济条件有限的情况下，你完全可以选择租房居住。然而，前提是租房市场必须实现良性发展，我们称之为“租售并行”。其核心在于，若租房能像购房一样让大众感到便捷，减少漂泊感，那么人们自然会倾向于选择租房。我坚信，我国租赁住房市场将逐步走向健康，届时可能会涌现出一大批终身租房、不购房的忠实“租房族”。未来，众多中国的房地产开发商或许会转向以租赁收入为主，这自然也要求相关政策的支持与配合。
然而，若你的经济状况整体良好，购置房产无疑是个不错的选择。因此，对于当代年轻人而言，大可不必强迫自己购房，更不必动用几代人的积蓄来购置房产。换言之，若你的经济基础尚不稳固，租房同样是一个可行的选择。
是否选择离开北上广深？马光远表示，若我仍年轻，定会毫不犹豫地投向大湾区的怀抱。
《湾区风云录》中提出的问题：如何看待人口流动趋势的演变以及这一变化对房地产市场的具体影响？
马光远指出，人口因素对于房价的变动至关重要。观察全球房地产市场的发展，可以发现一个普遍的规律：房价迅猛攀升的时期，往往与该国婴儿潮等人口高峰期相吻合。换言之，当人口增长时，房价亦随之攀升；反之，人口减少对房地产市场的影响也将呈现出长期性的趋势。
截至目前，在讨论我国房地产市场时，人口因素是不可或缺的考虑点。目前，我国人口已步入负增长阶段，预计未来人口减少将成为一种常态。城市间的竞争将愈发激烈，争夺人口资源将成为常态。换言之，哪个城市能成功吸引人口流入、增加人口数量，对城市自身的发展以及房地产市场的繁荣都将带来极大的益处。但是究竟会怎么走我倒觉得这个问题恐怕没有一个明确答案。
《湾区风云录》报道，世界银行最新调研指出，全球60%的经济规模源自港口海湾地带及其周边区域。展望未来，我们在挑选居住地时，选择范围将更加广泛。
马光远表示，普遍观点认为人们应当迁往大城市，而大约有九成专家预测，未来人口流动将趋向于大城市、城市群以及都市圈。然而，他认为小城市的人口数量并不一定稀少。
我国拥有十四亿人口，这样一个庞大国家的居民流动选择自然错综复杂。人们常常会探讨一个问题：是否应该离开北上广深？这反映出一点，即这个问题并非只有一个简单的答案，必然有人选择留下，也有人选择离开。未来，我国或许还会涌现出一些对众人极具吸引力的中小城市。因此，对于房价的冲击作用并无二致，不过这预示着城市间的竞争将会愈发加剧。
过去，我们通常将城市划分为一线、二线、三线、四线等不同等级，但这种分类方法相当简略，无法准确揭示中国房地产市场的真实状况。观察长三角和粤港澳大湾区等地，我们发现其中不少被归类为小城市的地区，却对人口有着极强的吸引力。究其原因，这些地区的经济发展势头强劲，地理位置优势明显，那为何人们不选择居住在这些地方呢？
在全球范围内的湾区观察中，众人之所以将湾区视为城市群、都市圈发展的顶级形态，其核心在于其制度上的优势，以及所提供的丰富多样的机遇。
为何众人普遍看好粤港澳大湾区的发展前景？这主要是因为在该区域内，无论是人才还是资源，其自由且双向的流动，以及相互间的补充，共同构建了一个极具优势的一体化生态系统。这样的系统不仅促进了经济、城市和生活生态的高水平发展，也正体现了我对湾区本质特性的理解。
每次踏入湾区，我的心情总是难以言喻，若我仍年轻，定会毫不犹豫地选择此地。那里的氛围、生机勃勃的景象以及日新月异的变化，还有年轻人热衷讨论的话题，都让人倍感振奋。若我年轻，定会毫不犹豫地选择湾区安家立业，这并非仅仅因为其经济层面的吸引力，更是因为它提供了一个极为适宜创业的生态环境。
见解各异，机遇自然不同，因此湾区在某种程度上象征着我国较年轻城市的面貌，你能够目睹一个充满活力的典型产业。以今年为例，我走访了佛山、东莞以及湾区内的其他城市，到处都在热议未来的产业机遇。因此，我强烈建议年轻人亲自前往湾区接受洗礼，身处那样的氛围中，成长将更为迅速，机遇也会更加丰富。
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