房价已经连续两年呈现下降趋势，但三四线城市的房地产市场依然没有展现出回暖的迹象。根据最新公布的数据，今年第一季度结束时，大部分三四线城市的新房平均价格较去年同期下降了5%至15%，而在某些地区，这一降幅甚至超过了20%。面对这种持续的下跌走势，许多购房者和投资者开始感到忧虑：2025年三四线城市的房价是否已经触及了低点？房价能否实现止跌并开始回升的可能性有多大呢？
1.
市场现状：冰火两重天的分化格局
一二线城市房地产市场呈现出回暖迹象，而三四线城市则依然在严寒中苦苦挣扎。房地产分析师李明如此总结当前的市场走势。据中指研究院的数据揭示，今年四月，北京、上海、广州、深圳这四大一线城市的新房销售量较去年同期增长了23.7%，二手房销售量同比增长了31.5%，同时价格指数较上个月上升了0.3%。在对比之下，这50个典型的三四线城市在监测数据中显示出，新房交易量较上年同期减少了14.6%，而价格指数则较前一个月下降了0.7%。
市场发展呈现出明显的地域差异。在长三角、珠三角、京津冀等城市群中，诸如昆山、江阴、中山、惠州等三四线城市，由于受益于周边中心城市的产业扩散和人口迁入，房价下跌幅度相对较小，有些地方甚至略有反弹。相反，中西部以及东北地区的许多三四线城市，比如商丘、安康、锦州等地，房价跌幅较大，其中一些城市从高点下跌幅度已超过30%。
中原地产的首席分析师张大伟指出，三四线城市内部正呈现出分化的趋势，其中那些经济基础扎实、产业体系健全且人口持续增加的城市，其发展态势相对稳定；相反，那些产业较为单一且人口持续外流的城镇，则承受着更大的经济下行压力。
2.
供需失衡：高库存成为价格回升最大障碍
在深入调研了众多三四线城市之后2025和2018年房价，我们发现高库存问题已经成为影响房价的关键因素。根据国家统计局公布的数据，截至2025年3月底，三四线城市的商品房销售周期平均为36个月，这一数字显著高于一二线城市的18个月。
安徽一县级市的房产中介业者王先生向人透露，自2021年起，该地的住宅项目销售陷入困境，城区内空置的住宅数量已超过一万套，开发商不得不频繁降价，即便降价幅度达到20%，仍难以吸引到买家。
在需求层面，三四线城市所遭遇的首要难题便是人口外流。《中国城市人口流动报告（2024）》由国家发改委人口发展研究中心发布，其指出，除了少数具备优质条件的三四线城市，大多数中小城市正遭受着不同幅度的人口流失现象。同时，年轻人群向一二线城市迁移的趋势愈发明显。
刘洪玉教授，清华大学房地产研究所的研究员，指出：“若缺乏人口基础，建筑物仅是居所而非家园。”他认为，“人口规模是影响房地产市场长期趋势的关键要素；而三四线城市的人口持续外流，使得房地产市场难以实现根本性的改善。”
3.
政策利好：能否扭转颓势？
在房地产市场持续不振的背景下，我国各级政府纷纷推出了多项救市措施。2024年年底，中央经济工作会议明确提出了“因地制宜、扶持刚性及改善型住房需求”的方针。自今年起，全国范围内已有200多个城市对住房政策进行了调整，具体措施包括降低首付比例、减少贷款利率、放宽购房限制以及发放购房补贴等。
以河南省某地级市为参照，该市于今年三月推出了包括“购房补贴两万元、契税全免、首付比例降低至两成以及贷款利率低至3.8%”在内的多项优惠政策。然而，根据当地房产中介的反馈，自政策实施两个月以来，市场对此的反应较为平淡，成交量的增长幅度仅有大约10%。
王微，国务院发展研究中心市场经济研究所的副所长，明确表示：“三四线城市房地产市场所面临的困境，不仅仅是一个周期性的问题，更是一个结构性和趋势性的问题。仅仅依赖短期的刺激政策，是无法从根本层面改变市场低迷态势的。”
4.
代表案例：三地楼市调查
河北邯郸：重工业城市的转型阵痛
邯郸这座昔日以钢铁、煤炭等重工业为支柱的城市，近年来正承受着产业转型的巨大压力。一位不愿透露姓名的房产开发商透露：“在2018年房价达到顶峰时期，主城区的平均价格曾高达1.2万元每平方米，而如今普遍降至8000元左右，一些郊区甚至跌至5000元以下，尽管如此，成交量却依然低迷。”
邯郸市住房和城乡建设局发布的数据表明，2024年该市住宅商品房的销售额度较上年同期下降了35.7%，这一降幅达到了近十年来最低点。尽管在今年的第一季度中，销售额度有所反弹，但与2019年同期相比，仍高出40%以上。
邯郸市一位基层干部指出，产业不景气使得就业岗位减少，众多年轻人纷纷离乡背井，进而导致购房需求明显下降。他透露，当地政府已认识到仅依靠房地产业难以激发经济活力，因此正着力推动新能源、高端装备制造等新兴产业的发展，期望通过产业结构的优化升级，进而推动房地产市场的回暖。
浙江嘉兴：长三角一体化的受益者
嘉兴与邯郸呈现出截然不同的景象。得益于长三角地区的协同发展和沪杭经济走廊的地理优势，嘉兴在近年来成功吸引了众多产业和人口的涌入。
嘉兴市房价在经历2023年的小幅波动后，目前已显现出稳定上升的趋势。嘉兴房地产业协会的会长张立新指出，在今年的前四个月，嘉兴市区的新房销售量较去年同期增长了17.3%，同时，其平均价格也较上个月上升了1.8%。
张立新指出，长三角地区的一体化战略为嘉兴吸引了众多高端制造业和科技企业，而这些企业的员工群体，已逐渐成为当地房地产市场的主要购房力量。嘉兴的这一现象充分说明，产业基础和人口流动是影响三四线城市房地产市场走向的核心要素。
湖南常德：旅游城市的住房变局
常德，这座享誉全国的旅游胜地，近年来在文旅产业上投入巨大，然而在房地产市场方面，表现却相对一般。自2021年起，这里的房价持续走低，尽管降幅未达到中西部其他城市的水平，但回升的动力却显得不足。对此，常德市房产中介协会的秘书长黄俊进行了详细说明。
黄俊发现了一个引人注目的现象：尽管房地产市场整体表现不佳，然而，环洞庭湖地区的高端度假住宅却呈现出供不应求的态势。众多一二线城市的中高收入家庭纷纷将目光投向这里，购置度假房产。其中，一些稀有的湖景住宅项目甚至出现了价格上浮的现象。
这一现象表明，三四线城市的房地产市场正逐渐从满足单一居住需求向多元化需求转变。一些专家预测，未来三四线城市房地产市场可能会呈现出“基本居住型房产价格有所下降，而特色度假型房产则能够保持并增加价值”的两种不同走势。
5.
专家观点：2025年三四线城市房价走势
看跌派：结构性下行仍将持续
王业强研究员，中国社科院城市发展与环境研究所的研究员，他指出，到2025年，三四线城市的房价恐怕仍难以触底。人口持续外流、库存压力尚未缓解、棚户区改造货币化政策的退出等多重因素叠加，导致大多数三四线城市的房价将继续走低，而部分城市甚至可能面临更大的价格波动。
王业强预计，到2025年，三四线城市的房价平均将再下降5%至10%，其中一些基础条件较薄弱的城市跌幅或许会更显著。唯有当库存消化周期降至一个合理的区间，人口外流趋势得到有效控制，房价才有可能实现稳定。
中立派：分化格局将更加明显
谢亚轩，招商证券的首席经济学家，对市场持有较为中立的看法。他预测，到了2025年，三四线城市的房价将展现出更为显著的差异。在长三角、珠三角、成渝等关键国家战略区域内的三四线城市，以及那些拥有独特资源优势的旅游城市，房价预计将在2025年达到底部并开始稳定；然而，对于那些缺乏产业基础且人口持续外流的城镇，房价可能仍然面临压力。
谢亚轩指出，需要留意“新市民”在购房方面的需求变动。城镇化进程不断加快，即便是在县城和较小城市，依然存在首次购房的需求。这种现象或许将成为三四线城市房地产市场的一个重要支撑点。
看涨派：政策底已现，市场底将至
易居研究院智库中心的研究总监严跃进持较为乐观的态度。他预测，一系列旨在稳定房地产市场的政策措施将在2025年产生显著效果，届时三四线城市的房价有望在下半年触底反弹。
政策效果的显现尚需时日，目前政策支撑的底部已现，而市场底部也即将形成。严跃进预测，到2025年下半年，多数三四线城市的房价下跌趋势将告一段落，2026年则有望迎来一个温和的复苏态势。
严跃进进一步指出，房价的反弹并不代表会重现以往的高速增长态势。他预计，未来三四线城市的房价将步入低速增长，甚至可能出现零增长的局面，这一趋势与“房子是用来居住的，而非投机炒作”的定位相契合。
6.
购房者的两难选择
面对复杂的市场环境，三四线城市的购房者正面临艰难抉择。
江西抚州的刘女士已经关注市场超过两年。2022年，她看中的房屋平均价格为每平方米9500元，如今价格已降至7800元，但她仍在纠结是否入手，担心购房后价格继续下跌。刘女士透露，她周围的许多朋友同样持观望态度，大家都期待着“真正的底部”出现。
张先生与刘女士的做法迥异，他选择了投身房地产市场。尽管房价持续下滑，但他和他的家人却迫不及待。因为孩子即将入学，他们必须在2025年之前解决住房问题。张先生在年初购置了一套三室住宅，相较于2021年，价格下降了近30万元。即便房价继续下跌，对他们的家庭来说影响也相对较小。
这揭示了“刚需族”与投资者在考虑问题上的差异。对于刚需族来说，他们最关心的是居住需求；而对于投资者而言，他们更看重的是价格的变动趋势。
7.
开发商的转型之路
在市场低迷的背景下2025和2018年房价，三四线城市的房地产开发商也在寻求转型。
碧桂园、恒大等企业曾大规模进入三四线城市的市场，但如今已明显减少了其业务范围。以碧桂园为例，在2024年的新增土地储备中，三四线城市所占比例从2019年的63%大幅下降至27%。
部分区域性的开发商采取了与众不同的战略方向。河南的建业集团将业务重心从传统的住宅开发领域转移到了文化旅游地产以及特色小镇的打造上；而安徽的闽业地产则专注于适老化住宅市场的开发，特别针对那些返乡养老的人群，推出了“银发社区”。
建业集团董事长胡葆森指出，仅凭房产销售这一模式已无法维持长久发展。他强调，地产商在未来的发展中，必须深入参与城市的运营与服务，并打造具有独特价值的产品，这样才能在市场调整的过程中得以存续。
8.
存量房市场：新的增长点？
新房市场表现疲软，三四线城市中，存量房交易及改造活动吸引了广泛关注。
今年三月，住房和城乡建设部等相关部门共同出台了《关于推进城市居住社区更新改造的指导意见》，旨在激励各地充分利用现有住房资源，促进老旧小区的改造和升级。众多三四线城市已经开始尝试新的老旧小区改造模式。
四川南充的“美好生活家”项目，通过吸纳专业机构的力量，对始建于2000年之前的旧有住宅区进行了全面的升级改造。该项目不仅包括增设电梯、外墙刷新以及智能化升级等服务，而且项目负责人透露，经过改造的老旧小区二手房的价格上涨了15%-20%，同时交易活跃度也有了显著提高。
业内人士普遍看好，对三四线城市而言，存量房改造与交易或许将开辟房地产市场的新的增长领域。尽管新房市场可能持续处于低靡状态，但改善型住房的需求依然旺盛，这一趋势无疑将助力存量房市场的蓬勃发展。中国房地产业协会副会长顾云昌如是说。
9.
未来展望：回归居住属性的理性市场
三四线城市的房地产市场正处于一场深刻的变革之中，这一现象不仅反映了当前市场周期的短期特征，同时也标志着长期发展模式的转型初期。
短期内，大多数三四线城市的房价在2025年还将承受下跌的压力，不过下跌的幅度已经不大。得益于政策扶持和市场的自我调节，这些因素将逐步显现效果，从而为市场的稳定提供保障。
从长远角度观察，三四线城市的房地产市场正逐步恢复其居住本质，投资和投机属性逐渐减弱。未来市场将展现出几个显著特征：首先，城市间的差异将变得更加明显，那些产业基础稳固、人口稳定的城市将展现出较好的表现；其次，产品种类将更加丰富，能够满足不同群体需求的细分市场将迎来发展的机遇；再者，现有住房的改造升级与新增开发将同等重视，现有住房的改造提升将成为新的增长动力。
购房者在选择是否进入市场时，需更加关注城市的未来发展潜力以及个人实际需求，而非仅仅着眼于短期的价格变动。政府方面，除了确保房地产市场的稳定，更关键的是要促进产业结构的优化升级，增强城市的吸引力，从而为房地产市场的持续健康发展奠定坚实的基础。
三四线城市房价是否能够停止下跌，其关键在于这些城市是否能够保留住居民、提供就业机会以及增强城市生机。正如某位行业专家指出：“房屋的价值实际上是由城市的价值所决定的，只有城市拥有发展前景，房屋才能拥有长远的价值。”
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