本报记者 郭阳琛 石英婧 上海报道
2021年标志着“十四五”规划的开篇之年，我国迈入了全面建设社会主义现代化国家的新征程，而构建“双循环”的新发展格局，也预计将有力地促进区域一体化的深入发展。
在“双循环”发展格局中，必须构建一个国内统一的大市场以及实现要素的顺畅流动，这将有助于孕育新的要素集聚区域，进而促进区域一体化的深入发展。以长江经济带和长三角一体化为代表的增长极，它们作为中国最具标志性和发展潜力的地区，有望在“十四五”规划期间加快一体化进程的深化。
与此同时，长三角区域在国内房地产市场中的繁荣程度尤为显著。伴随着该地区楼市和地市的持续升温，上海、杭州、无锡、湖州、嘉兴等城市纷纷出台了一系列新的楼市政策，旨在稳定房价，消除市场泡沫。
针对这一话题，《中国经营报》的记者对第一太平戴维斯中国区首席执行官朱兆荣进行了独家访谈，旨在深入剖析长三角城市群未来的发展动向。
（第一太平戴维斯中国区首席执行官朱兆荣 受访者供图）
沪上房价涨幅将放缓
《中国经营报》报道，自2021年开年以来，上海、杭州等长三角地区的城市陆续出台了调控措施，旨在保持房地产市场的稳定。与此同时，住房和城乡建设部在上海等城市进行了座谈会。你认为这些举措传达了哪些信息？
朱兆荣表示，去年上海房地产市场中最出色的无疑是住宅类产品。自2020年第三季度起，直至年底，无论是新房还是二手房，销售情况都异常火爆。政府工作报告中强调，必须坚守“住房是用来居住的，而非投机炒卖”的原则，因为楼市的过热现象将对整个经济产生不利影响。
上海市政府推出了众多政策，目的在于努力维护房价的稳定。然而，此次房价的上涨并非由于炒作行为，而是由正常的市场需求所推动。目前，上海的住宅用地容积率不高，导致可供选择的房源并不充裕。然而，随着购房需求的不断攀升，新房市场变得异常活跃，超出需求的购房者开始转向二手房市场。此外，中国房地产业经过长期的发展，尤其是在新冠肺炎疫情的冲击下，众多消费者对居住环境和配套设施的要求有了显著提升，从而催生了换房的需求。
因此，我们预测，在接下来数年，上海地区那些建于过去十年、位于优质地段的二手房将极为抢手。从房价走势来看，其上涨势头将持续，预计2021年的涨幅将相对平缓，大致在个位数范围内。
《中国经营报》报道，中国人民银行党委书记兼中国银保监会主席郭树清曾指出，房地产市场面临的主要问题是泡沫现象严重。众多购房者并非出于自住需求，而是出于投资或投机目的购置房产，这种现象极为不安全。针对这一现象，作为行业内部人士，您如何看待呢？
朱兆荣指出，目前购房主要有两个目的，一是为了居住，二是进行所谓的炒房。这一现象主要因为市场上缺乏多样化的投资渠道，而房地产市场相对稳定，导致众多家庭将财富集中在房地产领域。若股票等投资市场能够吸收部分资金用于长期投资，那么中国房地产市场的热度或许会有所降低。
《中国经营报》指出，长三角城市群在我国经济领域充满活力，开放度位居前列上海松江房价暴涨，同时更是房地产竞争的焦点区域。在“十四五”规划的实施阶段，您认为上海、杭州、南京等城市将面临哪些新的发展机遇呢？
朱兆荣指出，在长江经济带内，长三角城市群的发展始终处于领先地位。在最新的“十四五”规划中，长江中游城市群成功晋升至我国城镇化空间结构的最顶层，并由此成为推动长江经济带未来发展战略的关键组成部分。
在“十四五”规划期间，上海市提出了两个重要概念——“两翼齐飞”与“五大新城”。其中，“两翼齐飞”战略不仅涵盖了近年来对虹桥枢纽的持续开发，还包括了近期政府已规划的浦东机场四期和浦东东站的建设。未来，上海将诞生一座超大型空铁枢纽，该核心枢纽的建立将深入长三角地区，覆盖江浙沪三省一市。嘉定、青浦、松江、奉贤、南汇这五大新城，其建设宗旨在于打造承接产业新城两翼齐飞的高地，与之前所提及的城区或郊区新城的概念有所区别，它们代表了一种独立且综合性的复合型城市级别理念。
杭州市在“十四五”规划中设定了“数智杭州，宜居天堂”的宏伟愿景，数字经济始终是杭州发展的核心领域，而城西科创大走廊的发展势头同样迅猛。在接下来的五年及至2035年的长远规划中，数字经济的增长将显著增强城市间的互联互通，促进领先企业的集中，构建一个更为紧密相连的生态系统。而这个生态系统不仅限于浙江，还将联合上海、江苏、安徽等省市共同打造。这不仅是杭州未来的发展机遇，也是数字经济未来发展的趋势所在。
南京市荣获了国家颁布的首个跨省“都市圈”规划。长期以来，南京的城市发展一直保持稳定态势，此次都市圈的推出，将助力南京引领周边城市共同飞跃。在一定程度上，南京不仅仅是江苏的南京，在未来的“十四五”规划中，南京将加快发展步伐，与周边城市紧密相连，共同发挥资源优势，实现辐射效应。从对“一核三极”未来城市布局的审视中上海松江房价暴涨，我们期望通过城市的扩张，推动南京都市圈内各城市实现协同进步。
商办核心在于供求关系
《中国经营报》报道，2020年，新冠病毒疫情对上海的办公市场，以及全国范围内都造成了重大冲击。根据第一太平戴维斯提供的数据，截至目前，我国办公行业的复苏状况究竟如何？
朱兆荣指出，去年由于疫情的影响，办公领域遭受了严重冲击，超过八成的办公租赁业务集中在下半年，尤其是最后一个季度才得以完成。这一年的整体租赁交易量仅为2019年的一半。然而，2021年办公市场逐渐复苏，这是因为办公租赁合同通常都有一定的期限，许多去年受疫情影响而暂缓的需求在今年得到了释放。此外，租金价格的下降和供应量的增加也进一步推动了成交量的提升。
《中国经营报》报道，近期国内一线城市中，办公产品的闲置比例持续上升。针对这一现象，您认为可以采取哪些措施来应对？
朱兆荣指出，未来三年办公空间供应量将十分庞大，以上海为例，每年新增的办公空间供应量大约为100万平方米。目前，上海市中心的空置率仅为个位数，然而，虹桥等新兴区域的空置率却已超过20%。若每年再增加100万平方米的供应量，尤其是这些新增供应量不集中在市中心，那么消化这些空间将变得十分困难。因此，租赁市场可能会变得活跃，但租金上涨的可能性并不高。
中国整体经济的增长带动了供应量的上升，这一现象在全球范围内都是如此。众多产业已接近甚至超越了美国的水平，或是超过了众多欧洲城市的水平。产业的快速发展催生了对于办公场所的巨大需求。各级政府在前瞻性地进行规划，办公场所的建设也不例外，通常在3至5年前就已经有了相应的规划。因此，想要迅速消化新增的供应量是不现实的，预计在未来5至10年内，供大于求的问题将难以根除。
上海市中心的南京西路、南京东路、陆家嘴等区域已经形成了较高的住客忠诚度，相比之下，大虹桥等区域则需要通过时间的积累来吸引客户。此外，政府的产业引导策略同样扮演着关键角色，尤其是对于那些有较大面积需求的项目而言。
《中国经营报》报道，由于2020年疫情的影响，我国商业地产遭受重创，面临了极大的挑战。那么，自2021年起，商业地产的恢复情况又是怎样的呢？
朱兆荣指出，在办公领域，只要对租金和条件稍微放宽，就能吸引客户，但在商业领域，这种方法却完全不适用。目前，诸如恒隆广场、国金广场等运营状况良好的商业项目，依然保持着高客流量。相反，那些空置率较高的商业项目，不论其管理水平、定位还是地理位置，都无法达到商业项目的标准，最终只能导致客户流失。
中国商业地产的潜力巨大。在疫情期间，众多国际知名品牌相继将亚太区总部迁至上海。亚洲最大的市场不仅限于一线城市，二线及部分排名靠前的三线城市同样蕴藏着丰富的商业发展机遇。然而，问题在于商业供应量庞大，与此同时，管理人才却相对匮乏。
如今，经济水平的提升使得大众愈发注重精神层面的需求，以上海新天地等城市更新项目为先锋，众多商业项目应运而生。这些项目将文化、艺术、历史建筑等元素巧妙地融入传统商业之中，往往成为热门的网红打卡地、备受游客青睐的旅游目的地，甚至成为城市的标志性象征。在接下来的十年里，城市改造无疑成为了房地产行业中的一个关键议题，不论是政府还是企业作为开发主体，此类商业项目都迫切需要源源不断地引入新的思维方式和创新元素。
