[id_96304291]
9号线的开通使得松江区的封闭状态得以解除，随之而来的是人口的涌入和流动，这也使得松江区在上海外环的各个区域中逐渐崭露头角，成为其中相对较优的一个区域。
我有一位友人，数年前在泗泾购置了一套两居室住宅。那时，许多人讥讽他：“你这人既不留在城里也不去乡下，为何不设法赚取市区房产呢？”然而，如今审视泗泾的房价，那些曾嘲笑他的人，恐怕现在脸上会感到一阵火辣辣的疼痛。
现在入手松江的房产是否尚存机会？其价格是否还有上升潜力？不必心急，我将带领大家探访松江，这个虽近在咫尺却鲜为人知的地区。
01
松江17年后将有180万人？！
《上海市松江区总体规划暨土地利用总体规划（2017-2035）》近期已对外公布，在仔细阅读了该规划内容后，我对松江的未来发展充满了新的憧憬。
发展规模：
至2035年，松江区的常住人口总数需保持在180万人以下。在此框架下，松江新城的人口密度需维持在每平方公里1.2万人以上上海松江房价暴涨，而新市镇的人口密度则需达到每平方公里1.0万人以上。
规划用地面积至2035年需严格限定，其中，规划建设用地总体量不超过286.2平方公里，非建设用地则达到318.4平方公里。此外，战略预留区域的总规模约为20.6平方公里。同时，城市开发边界的面积亦需控制在232.7平方公里以内。
众多人员该如何进行分配呢？不必慌张，在松江的管辖范围内，存在着若干区域，它们能够吸纳并安置这些人员。
02
新桥：想放长线钓大鱼？未来舍我其谁？
新桥东端与莘庄镇隧道相接，西侧则与洞泾镇和松江工业区相邻，南侧与车墩镇相接，北侧则与九亭镇为邻，其地理位置相对优越。然而，在楼市的表现上，新桥却未能像九亭和莘庄那样受到热捧。这究竟是为何呢？
新桥地区并未直接接入轨道交通，且与1/9号线相隔较远，其交通主要依赖公交换乘和私家车出行，因此交通条件的不便使得新桥在众多购房者心中并不算是一个热门的选择。
因此，该区域的住宅价格持续保持在较低水平。然而，展望未来，随着有轨电车的开通，届时居民的出行便利性将得到显著提升。
我之所以认为未来会有增值空间，是因为金地集团在新桥区域进行了战略部署，依托金地双都汇项目，打造了金地城市圈。若新桥区域不具备发展潜力，金地集团又怎会在此区域进行重点布局呢？毕竟，开发商的判断通常都十分精准。
所以，若你对未来的增值抱有期待，那么挑选新桥项目无疑是个明智之选。
03
泗泾&松江新城：现在and未来兼得，选我准没错
提及泗泾，多数人首先联想到的是外来人口的聚居区。然而，在房地产从业者的眼中，这里却是一块极具潜力的宝地。近年来，金地、融创、格力等知名房企纷纷入驻，使得房价如同乘坐火箭般迅速攀升。
在松江管辖的各个区域中，泗泾地处上海市区边缘，相较于九亭而言，它离市区更近；9号线地铁线路穿越其间，得益于便捷的交通条件，泗泾逐渐围绕泗泾地铁站形成了一个商业区域；这一商业圈的建立，在很大程度上缓解了泗泾地区原先缺乏商业配套设施的问题。
泗泾本身便拥有其独特的显著优势，不单是九亭，它还是离市区最近的区域之一。依托9号线的便利交通，这里不仅拥有丰富的可开发土地资源，而且轨道交通沿线的商业配套设施也相当完善，诸如三湘商业广场以及附近的大润发商场等。
对于有点实力的刚需客户来说，泗泾是一个非常好的选择置业地。
松江新城当前设施完备，包括万达广场、三湘商业广场等商业集聚地。若商务CBD的规划得以实施，新城的未来发展将更为光明。后续规划中还将详细阐述松江新城的内容，故此不再赘述。
新城当前的规划与发展态势下，其房价实际上已经较高，后期大幅上涨的希望并不大。因此，现在购买，主要是为了图上班和生活的便利，不失为一个不错的选择；而展望未来，这样的优势似乎并不那么显著。
04
佘山：抓紧我抱紧我，逃离让人窒息的钢筋水泥
人们的生活水平不断提升，实际上对生活品质的追求也在逐步提高。正如经济基础决定上层建筑的理论所言，许多日复一日奔波于摩天大楼中的人们，愈发渴望重返自然怀抱，深呼吸那些富含负氧离子的清新空气。
佘山成为了众多都市人士的首选之地。它本身就具备了与众不同的绿化条件，植被茂密，生态资源充沛，这些特点无疑为吸引游客提供了巨大的优势。
众所周知，佘山板块长期主打高端别墅产品，但也不乏满足基本需求的住宅项目。目前，有意在佘山购置房产的朋友，不妨关注路劲佘山院子和国贸天悦，这两者在价格方面相较于板块内其他项目，并不会让人感到过于高昂。
05
九亭：都等着，我“九汉三”还会回来的
松江的“门户”区域九亭，享有“大虹桥后花园”的美誉，受到虹桥商务区的辐射影响，房价长期保持在较高水平。此外，近两年九亭地区“九星市场”的拆除上海松江房价暴涨，不仅是对当地城市建设的提升，更是上海市政府对城市人口进行调控和优化的举措。
板块价格已攀至高位，故而寄望于购房后能实现资产增值，预计其增值潜力有限；同时，限价政策的影响正逐渐融入市场机制，故而房价上涨的空间并不宽广。
此外，九亭地区的房地产市场成交主要依赖二手房的推动，但现如今，二手房的销售情况变得愈发困难。
总体而言，目前若在松江购置房产，打算自住的购房者可选择泗泾或新城这两个区域；展望未来，新桥、南部区域以及佘山或许更具发展潜力。
关于购房的适宜对象，我认为松江新城以及新桥地区非常适合那些初次购房者和有迫切需求进行房产置换的人群。
泗泾和九亭适合稍微有点实力的置业者和刚需置换改善的客户群；
九亭由于环境的因素更适合于喜欢“向往的生活”的别墅置业者。
06
17年后的松江：我是未来之星
上文所提及的《上海市松江区总体规划暨土地利用总体规划（2017-2035）》不仅对松江未来的人口进行了规划，而且对松江的其他诸多方面也作出了较为清晰的预测。
1.未来的空间格局：形成“一廊一轴、五带四片”的空间结构。
“一廊”为G60沪杭发展廊，G60科创走廊的重要载体；
“一轴”为城乡发展轴，上海市西翼新城群的联动发展轴线；
青松生态廊道、黄浦江生态廊道、近郊绿环、油墩港生态带以及洞泾港生态带构成了“五带”这一概念。
四个城市战略片区统称为“四片”，包括新城片区的品质优化、东北片区的空间整合、西北片区的旅游协作以及浦南片区的生态保护。
2.综合交通：创建 “四网融合”综合交通体系。
国铁线路、轨道交通、有轨电车和常规公交构成了“四网”系统；我们力争在30分钟内抵达上海中心城、新城及周边城镇；45分钟内抵达昆山、嘉兴等邻近上海的城市；60分钟内抵达杭州、苏州等长三角地区的核心城市。
在松江地区，我们致力于迅速构建一个多元化的住房供应体系，该体系涵盖多个供应主体，提供多样化的保障途径，并实行租赁与购买并行的住房政策。
着力推进保障性住房、中小户型住房和租赁住房的建设，力求实现住房供应总量的均衡、结构的科学合理以及布局的优化。
到2035年，整个区域预计将新增约22.9万套城镇住宅，其中包括正在建设的住宅。在这些住宅中，中小户型住宅的占比大约为70%，几乎占据了城镇住房总量的七成。
构建“1+3+N”型公共服务体系，即设立1个城市副中心、3个地区中心以及N个社区中心，确保幼儿得到适宜的养育、学子获得优质的教育、病患得到有效的治疗、老年人得到妥善的赡养、居民获得适宜的居住环境、弱势群体得到必要的扶持。
高品质、特色鲜明、多样化的高级公共服务设施，以及社区级别的公共服务设施，确保了居民在步行15分钟内即可到达，覆盖率达到百分之百。
松江将成为上海全球科创中心的关键承载地，同时辐射带动江浙地区先进制造业的蓬勃发展，并成为高端制造业的主导战场。
沿着G60科创走廊，构建了“一廊九区”的产业格局；打造了以“6+X”先进制造业和战略性新兴产业为核心，辅以现代服务业支撑的全新产业体系。
当然，通过观察未来的规划，我们可以预见松江在城市发展上将会实现显著的突破。然而，届时房价究竟会攀升至何种水平，目前尚无法确切知晓。
无论对松江有没有想法，都应该好好考虑它。
