昨晚我与一位兄长通话将近一小时，他近两年来一直有在北京购置房产的打算。这主要是因为他的事业已在北京扎根亦庄房价暴涨，且此举既可自住也可作为投资。兄长之所以倾向于选择亦庄，一方面是因为他的好友家就在亦庄，另一方面则是因为他对亦庄的市场前景持乐观态度。在电话中，我大致阐述了自己对亦庄市场机遇的看法，并计划在早上通过一篇文章，以更系统的逻辑再次向他分析，同时供其他朋友参考。
在2021年的一篇论文中，我曾从人口、土地、金融等多个维度对亦庄地区的房地产市场发展潜力进行了详细论述与探讨，对此感兴趣的朋友不妨查阅一番。长期关注我文章的读者或许也了解到，我多次从多个角度对亦庄的楼市机遇进行了深入剖析。
今日，我将详细阐述亦庄地区房价稳定的核心因素亦庄房价暴涨，以便您在亦庄购房时能够更加明确方向。
亦庄楼市在城六区中构成一个独立的市场，其地理位置位于朝阳和丰台交界之外，地图上可见明显的断裂带。最初，它被定位为“卫星城”，但随着“十四五规划”的实施，亦庄新城的地位逐渐凸显，但与城六区核心商圈之间的距离并未明显缩短。城六区人口密集，市场波动时供需矛盾尤为突出，例如九月份的“认房不认贷”政策，市场影响短暂，在抵达亦庄时便已结束。亦庄当前房价，其根本源于本地产业的发展吸引人口，加之近年来教育、商业及生活配套设施的逐步完善。
房价的根基在于供需之间的平衡。近年来，北京人口呈现下降趋势，这一现象必然会对整体房价走势产生作用。亦庄地区凭借产业基础稳固，在疫情期间经济表现突出，加之对教育资源的巨大投入，吸引了众多“职住学”需求的居民选择在此定居，同时，也吸引了以城六区为主的改善型住房和投资型客户，正是这些因素共同作用，使得亦庄房价在过去几年间整体上涨了30%。2023年下半年，房地产市场普遍遭受打击，亦庄地区的房价亦呈现下降趋势，部分成交房源的价格跌幅达到了10-20%。我在一篇名为《亦庄楼市正在去“学区溢价”》的文章中进行了分析，指出跌幅较大的主要是那些社区环境和产品品质不佳的房源，而这些房源之所以降价，正是因为它们位于学区附近。
近期，我与众多客户进行了交流，所表达的观点是：亦庄楼市将实现平稳着陆，二手房的价格已接近去年同期水平的20%左右，而稀缺性较高的资产跌幅将更为有限。这一观点的形成，一方面源于我对亦庄楼市的坚定信心，另一方面则是基于一线市场的实际成交数据——包括二手房和法拍房的成交情况——以及我个人的主观判断。
近期，深圳对二套房贷款政策及非普通住宅认定标准进行了调整，此举将对北京未来楼市政策产生一定影响；同时，亦庄地区的8号线东延规划和嘉会湖的开挖工程，将为该区域带来积极的支持，释放出积极的信号，有助于提振购房者的信心。此外，我们对亦庄的产业发展、教育事业进步以及生活配套设施的完善等方面都抱有信心，这为我们提供了坚实的信心基础。据此，我相信，绝大多数人对亦庄楼市的信心都相对稳定。有了信心，可是在犹豫什么呢？犹豫的是何时购买价格适宜，能否抄到最低点。我的答案是，这个底部可能比去年同期低大约20%，相信不少朋友对此表示认同。然而，在实际的买卖过程中，新房通常只会推出位置和楼层较差的作为特价房，降价幅度大约在10%左右；而二手房中，即使房源优质，业主如果不急于出售，降价的情况也并不多见。这20%的房价，大多属于急于出售的二手房。因此，目前我们所观察到的亦庄房地产市场，呈现的现状是：表面上房源众多，但真正能吸引客户抢购的却寥寥无几。
亦庄地区的房价总体上保持稳定，卖方能够明显察觉，而买方也应能体会到这一点。
我是村庄的房产中介，请关注我的账号并支持原创内容。扫描下方二维码，添加微信以便进一步交流您的房产需求。
