去年我们进行了一次关于房价的预测，结果引发了不同的声音。有人指责我们人为抬高了房价，也有人嘲讽我们的预测与实际情况不符，甚至有人从客观角度指出，我们的预测还不够精确。
大多数普通购房者发现，受地价影响导致的房价已经超出了他们对房价的直观理解，许多人难以接受房价持续攀升后再进行大幅度的上涨。
岁月流转，一些朋友提醒我们，之前预估的价位如今已基本变为现实，因此，我们或许应当着手进行一番回顾与未来的规划。
概括而言，这份房价报告并无令人惊愕之处，反而充满了令人欣喜的元素，它几乎精准地预测了所有区域的房价，甚至在某些区域，我们的预测还显得略显谨慎。
回顾
先挑几个争议比较大的区域做一波回顾：
新市府去年，龙湖云峰原著与绿城和园尚未面市，市场主流产品价格仍低于15000元。然而，踏入2020年，新市府市场风向突变，旧有存货迅速售罄，而新推出的产品价格普遍在18000元以上。因此，17000元的平均售价显得合情合理，这也印证了我们长期以来对新市府的看好。
沈北：另一个话题颇具争议的是沈北地区。在那时，沈北尚未拥有如今的三大知名地产项目（万科北宸之光、中海望京府以及万达盛京ONE），尽管地价走势已经相当清晰，但人们感性上仍会认为沈北是一个平均价格在一万元左右的区域。
今年各楼盘的售价已公布，盛京ONE项目的清水房起价达到11000元，望京府则是12500元，而北宸之光的价格更是高达14000元（信息来源于房天下），沈北地区的精装高层均价已经稳固在13000至14000元这个区间。
尤为关键的是，得益于这三家巨头的助力，沈北地区的众多楼盘实现了房价的显著上涨；而今年，我听到的最多话题便是沈北房价的攀升。总体来看，我们的预测依然保持了准确性。
总结完毕，来看看2021年沈阳房价会是如何。
2021年房价地图的价格依据是什么？
依据行业普遍认知，房价在短期内受金融因素影响，中期则受土地市场制约，长期则与人口状况密切相关。据此推断，未来一至两年的房价走势，主要取决于土地价格的变动。在沈阳，政府限价措施力度不足，对房价的直接影响有限，这使得土地价格成为衡量房价走势的关键指标。
其他注释：
沈北新区
正良西板块，售价14000元每平方米：2020年沈阳哪里房价最具潜力，中海望京府、万科北宸之光以及万达盛京ONE共同引领了市场。目前来看，尚未出现价格更高的新地块，也未见新的大型开发商加入竞争。因此，现有楼盘的价格上涨空间有限。此外，区域内其他楼盘仍存在上升潜力，预计明年正良西板块的均价将保持在14000元。
蒲北道义的价格（每平方米一万）亦然，该年度蒲北并未出现顶级品牌和地王级土地，此外，还有众多民生大盘的加入，共同稳定了房价，因此预计下一年度房价将保持在每平方米一万元的水平。
于洪区
平罗湾地区（每平方米10000元）：2020年，世茂和美的两大知名开发商相继入驻平罗湾，该区域不仅新增了优质教育资源（如南京一小、126中学），产品品质亦逐步提升，迈向高端市场。预计此举将吸引众多来自北皇姑和沈北区域的购房者，因此决定将平罗湾新城的均价上调至每平方米10000元。
丁香湖（每平方米16000元）目前正面临土地短缺的问题，保利和光屿湖以及诺德阅香湖共同支撑起该区域的房价。这两个楼盘的改善型住宅获得了区域市场的认可，其洋房和叠拼产品销售情况良好。在价格方面，保持每平方米16000元的平均售价，这一价格在二环内依然具有相当的市场竞争力。
于洪新城（15000元/平）：令人难以置信的是，于洪新城竟然长达一年半未曾出现新的土地拍卖。缺少了新的土地拍卖，自然也就没有新的市场行情。今年唯一一块新推出的地块，最终被龙湖集团收入囊中，其成交地价更是高达7500元。在前往九里颐和进行实地考察的过程中，我们的置业顾问非正式地透露，未来高层住宅的价格有望攀升至16000元，洋房的价格则可能触及18000元。结合九里颐和的销售态势以及当前的土地价格，这样的预测似乎并非空穴来风。由于没有新土地和新产品，维持15000元均价不变。
皇姑区
2019年，北皇姑地区出让地块不多，然而2020年，龙湖品牌入驻，同时，一块面积达16.3万方的巨量土地（即北四台子二期2地块）以超过7000元每平方米的实际价格被招商集团成功收购。鉴于此，2021年，我们有必要对北皇姑的价格目标进行大幅上调，将去年偏低的价格12000元每平方米提升至15000元每平方米，以更好地匹配该区域的当前市场定位。北皇姑地区的学区建设已基本完成。此外，自2021年起，该区域将不再有新增土地。
首府新区（每平方米15000元）：2020年，华润置地旗下的荣华府与金地峯范落户于此，本月还将有西窑二期地块的拍卖，至此，该区域不再仅限于万科一家的项目。随着首府新区学区建设的完成，万科首府未来城的销量显著提升，区域发展环境已趋向良好。因此，2021年，首府新区的平均价格上调至15000元。皇姑区境内唯有此区域保留着未被开发的土地，因此，皇姑区必然将全力推动该区域的开发进程，对此，大家完全可以放心。
铁西区
铁西主城区域（每平方米20000元）：该区域是市内五区中唯一持续推出净地的地区，2020年见证了其宁静。毕竟，通过拆迁和搬迁来获取土地的过程显得过于缓慢。在此区域内，新房的价格已难以用单一标准来衡量。2021年，铁西新区府东药南厂区地块将迎来重磅土地供应。综合来看，该区域的平均价格保持在每平方米20000元。
张士地块（价格15000元/平方米）在土地交易市场上已沉寂了两年之久，未能推出新土地导致其价值无法提升。然而，正如我们之前所述，张士的厂房中存在众多僵尸工厂，这些工厂具备较大的搬迁潜力。2021年，张士的平均价格上调至15000元，若未来有大量新地块被推出，其价格冲高至16000元也是有可能的。
经开区域房价为每平方米12000元。2020年，经开区域推出大量土地，其中最高成交地价已攀升至6500元。万科的入驻为经开核心区提供了坚实支撑。2021年，经开区域将面临激烈竞争，众多高品质新楼盘的涌现将彻底重塑该区域面貌。为适应这一变化，经开区可能将自身划分为数个小板块，以实现更精细的市场细分。经开区整体均价亦上调至12000元。
中德园（每平方米售价10000元）：在首府新区，亦或是在中德园，万科凭借其卓越成就展现了其强大的影响力与精准的选址眼光。目前，中德园利好消息频传：地铁三号线施工正酣、勋望小学中德校区已投入使用，九年一贯制的中德园英才学校建设正如火如荼，而宝马公园也即将完工...展望明年，中德园将愈发繁华。
和平区、沈河区
金廊区域（每平方米40000元）：其房价屡次刷新沈阳市场的最高纪录，且销售情况始终良好。今年雅颂项目的开盘，不仅住宅销售无忧，车位价格更是飙升至120万元每席。算下来，平均单价已突破40000元。鉴于金廊地区新房稀缺，其平均价格不具备太多参考价值。为了捍卫沈阳的城市形象，特将沈阳市中心唯一的房价提升至40000元。
曹仲地块，报价高达25000元每平方米，其中包括13000元的地价及12500平方米的无偿移交。实际地价大约在15000元左右。曹仲区域今年已无新地块出让，其领馆区住宅地仅剩最后一块。房源日益稀缺，一套难求。尽管有人对曹仲的价值持不同看法，但在市内核心区域，除了曹仲，难以寻觅到如此纯粹且位于核心的居住区域。上调均价至25000。
东沈河（每平方米17000元）：沈河区仅存的这片宝地，保利天汇已率先入驻，而高官台街2号地块也正准备出让。一旦出让完成，该区域的学校资源和商业设施将得到全面完善。完善配套设施后，东沈河将步入与曹仲相似的快速成长阶段。东沈河的独特优势在于，区域内有16块可供出让的土地，如此庞大的土地资源足以催生出一个明星区域。
大东区
2019年，望花地区的地价评估我们显得过于谨慎。尽管该区域内的既有产品价格涨幅不大，却未料到龙湖以较高价位成功竞得地铁沿线地块，使得高层住宅的单价上限攀升至15500元以上。目前，望花周边区域新开发项目增多，配套设施的完善工作仍需持续推进。当然，考虑到区域整体均价，我们仍需保持一定的谨慎态度。因此，区域均价上调至14000元每平方米。
陶瓷城（每平方米14000元）：该区域在售楼盘包括美的东堂和金地悦城大境，金地集团更是成功获取了项目旁的新地块，并将其命名为金地峯尚。凭借金地峯系产品的支撑，陶瓷城的价格维持在14000元/平方米，稳固如初。
苏家屯+浑南区
今年，尽管会展板块没有推出新的地块，但中粮隆悦祥云和静安府这两大重点项目都取得了不俗的销售业绩。我们曾专门报道过中粮抢房的热闹场景。目前，会展区域的精装高层均价已攀升至14000元/平方米。此外，该区域的双配建学校已确定由七中和七中附小承担，有了优质学校的支持，14000元的价格确实名副其实。
新市府区域，价格水平为每平方米19000元：回顾去年我们的预测，当时新市府的平均价格达到17000元每平方米，让人感到有些惊心，然而云峰原著的均价竟高达2万元每平方米，且仅用4个月便实现了售罄，这充分展现了该区域的强大实力。目前，新市府在售的新产品并不多，其中包括备受期待的昭华里项目，以及按照云峰原著标准打造的龙湖云颂项目。这两个项目预计将推动新市府的平均价格向20000元每平方米的目标迈进。2021年预计均价19000。
东湖区域（每平方米18000元）：2020年，东湖板块新增地块上市，继保利集团成功获取富士康北侧地块并开始围挡施工后，万科翡翠观澜项目也加入了该区域。这一系列动作使得该区域的新房价格有望再上一个台阶。与此同时，保利和光尘越项目因其高性价比，已逐渐成为该区域的热门选择。随着新项目的推出，预计其均价达到18000元将不是问题。
沈抚新区（每平方米9000元）：相较于去年，今年沈抚新区的关注度有所下降，该区域现已步入发展阶段。由于缺少知名品牌的入驻以推动区域发展，目前市场上的在售项目只要保证顺利销售即可。项目售价保持在每平方米9000元。
最后
所述2021年的房价分布图，本篇文章同样可视为对2020年土地拍卖活动的回顾，以及对当前形势之下2022年房价走势的预测。
关于未来房价的走向沈阳哪里房价最具潜力，据我预测，自2021年春季起，沈阳的房价将因高价位的土地产品而逐步攀升，并在年中达到一个阶段性峰值，随后将保持在较高水平。这一房价走势完全可以撰写成一篇文章进行详细阐述，但在此处暂不深入讨论。
实际上，自今年起，众多领域纷纷涌现了新的“地王”现象——例如，沈北板块的地价已突破6000元（位于204所南侧的地块），东湖板块的地价更是高达10000元（富士康北地块），奥体西区地价达到13000元（铸造厂地块），北皇姑板块的地价也超过了7500元（北四台子村二期地块），经开区地价稳定在6500元（曙光汽车地块），而曹仲板块的地价更是超过14000元（领事馆东-01地块）。
相较于2019年，今年顶级开发商凭借定价权获得的土地王数量明显减少，而且沈阳在同年还遭遇了疫情以及“沈八条”政策的双重冲击。
不考虑将城市定位为国家中心城市等重大政策因素，在2021年，大部分区域的价格将保持不变，而仅有少数区域的平均价格预计将上涨，增幅在1000至2000元之间。
房价能跌？别开玩笑了，地价这么明显，拿什么来降低？就算房价真的下降了，那建筑和装修的质量也会相应地降低。
往期文章：
