中国房地产市场当前最热门的议题无疑是“去库存化”。在去年年底举行的中央经济工作会议上，将“解决房地产库存问题”确定为来年经济社会发展的五大重点任务之一。将房地产市场去库存提升至“国家任务”的层面，这在历史上是首次。
一线城市的情况尚可，它们具备吸收人口和吸引资本的能力。若政策得当——比如取消购房限制、放宽户籍迁移、减少按揭门槛等——那么房地产库存问题便能得以缓解。然而，真正面临库存过剩困境的是三线、四线城市，以及部分二线城市。目前，解决库存问题的重点正是这些城市。
中国楼市的库存量有多大？
2016年，在北京举办的中国经济50人论坛年会上，国务院发展研究中心的副主任王一鸣透露，截至去年年末，我国房地产待售面积高达7.18亿平方米，若将正在建设中的面积一并计算，总量更是达到了73.5亿平方米。如此庞大的库存究竟需要多长时间才能被消化？若将待开发的土地面积纳入考量，并按照平均容积率2.37来计算，那么这个库存量将需要6年5个月的时间才能完全消化。
宜昌楼市库存量有多大？
在宜昌楼市近两年的发展轨迹中，关于“高库存”的担忧、“去库存”的压力、“去库存”成为主流趋势以及“去化周期”漫长的声音此起彼伏。截至2月29日，宜昌市的新房总库存数达到了23460套，较之前环比下降了2.7%。尽管在连续两个月库存量上升之后出现了显著的降幅，但总体库存量仍旧保持在较高水平。尽管2月份的成交总量并不高，但存销比环比下降了1.5%，然而这一比例依然高达19.15，位居历史最高点。
尽管整体来看，库存量呈现下降态势，宜昌的存量风险有所降低，然而在宜昌的热门区域伍家岗，截至去年年底宜昌房价多少，库存量已达到一万多套，几乎占据了宜昌住宅总库存的一半，其去化周期达到了12.2个月，换言之，需要将近一年零两个月的时间才能消化完毕。在这样的高销量背后，也隐藏着高库存带来的风险。夷陵区的销量紧随伍家区之后，截至目前，其库存总量已接近两千套。根据近六个月的平均销售量来推算，预计清空库存的时间大约需要5.7个月。
市场达到平衡状态即表示供需相匹配，然而在宜昌，这种供需不匹配的矛盾现象尤为显著，表现为供过于求和产能过剩，这成为了宜昌“去库存”过程中的一个明显短板。众多房屋虽已建成多年，却依旧未能实现销售清零。销售员们甚至戏谑地说：“头发都花白了，回首一看，依旧是一片空荡荡的楼群。”库存持续攀升，增长速度与规模均维持在较高水平，由此市场潜在风险亦随之上升，故2016年宜昌的房地产市场预计将持续呈现出高库存与高风险的态势。
库存分化问题的一个显性指标是房价
那么，面对高企的库存压力，库存分布状况的直观反映体现在房价上。2015年，一线城市房价大幅上涨，二线城市略有上升，而三线城市则出现下跌趋势。具体来看，据统计局发布的70个大中城市房价数据，2015年一线城市商品住宅房价涨幅达到21.3%，二线城市涨幅为1.6%，而三线城市则下跌了2.2%。
中国房地产指数系统百城价格指数对全国100个城市新建住宅进行了全面调查，结果显示，2016年2月，这100个城市的住宅平均价格为每平方米11092元，较上个月上涨了0.60%，与去年同期相比增长了5.25%。在宜昌宜昌房价多少，新房的平均价格为每平方米5251元，较上个月下降了2.02%，跌幅比上月增加了0.77个百分点，在所有城市中排名第二。
总体而言，各地房地产市场库存呈现出三条不同的运行轨迹。在三四线城市，库存量显著偏高，同时销售弹性较低，库存问题尤为突出。而在一二线城市，库存水平之间的差异并不显著，其中一线城市销售弹性较高，库存压力较小；二线城市销售弹性适中，库存虽存在压力，但具备解决的可能性。一线城市的房价大幅上涨，二线城市略有上升，而三线城市则出现下跌，这些现象都鲜明地反映了各地区在库存管理方面所面临的差异。
房地产去库存房价能降下来吗？
通常而言，在处理房地产市场“去库存”问题时，最常用的手段便是降价。然而，若深入洞察我国社会现状，便会发现，在众多“去库存”策略中，降价往往伴随着较高的风险。首先，消费者普遍存在“买涨不买跌”的心理定势，降价幅度越大，他们对于更低价格的期待就越加强烈。降价并不一定能够有效刺激购买行为，反而可能会加剧消费者持币观望的情绪。其次，若降价预期一旦形成，这种预期将不可避免地自我强化，进而转化为恐慌性的现实。这种情况将对我国所谓的中间阶层造成严重打击，从而引发明显的社会问题。再者，若未能妥善应对价格下跌，银行等金融机构将面临巨大的压力。
尽管决策高层主动提出了建议开发商降低房价的观点，然而，实际上可降的幅度可能并不大。这种有限的降价空间，并不完全由开发商所控制，关键因素可能在于地方政府以及银行等金融机构。坦白来说，这些机构能够承受的降价幅度决定了房价降价的实际可能性。
楼市去库存房企降价未必能激发购买
以宜昌为例，其城市人口的增长量与增速均不及一二线城市，土地供应量急剧增加，市场销售弹性不足，库存积压问题突出。现建成房屋数量已超出当地人口的实际需求，导致供大于求。即便开发商愿意降低售价，也未必能吸引市民购买。毕竟，拥有房产并非无成本，即便不支付利息，还需缴纳物业管理费，未来还可能面临房产税的负担。对于那些已经拥有房产的人，即便新购的住宅价格低廉，若出租不易，他们也不太可能产生购买意愿。因此，仅仅降价已经不足以在宜昌这样的三四线城市实现去库存的目标。
开发商有意降低房价，然而土地费用和行业税负却持续维持在高水平。目前，除了少数一线城市，众多中小型房地产企业的盈利空间已经很小，实际上能够降价的余地有限。对于对价格极为敏感的“新市民”而言，即使房价略有下调，对他们来说依然是难以负担的。因此，通过降价来消化库存的挑战依然严峻。
