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新时代城中村改造由地方职能央企主导，保证改造的公共属性，防止房地产化。
中方新闻记者 徐谦丨上海报道
在当前经济下行压力凸显，特别是在房价持续降温的背景下，刺激内需的新政策已经到来。
7月21日，国务院总理李强主持召开国务院常务会议，审议通过了《关于积极逐步推进特大城市城中村改造的指导意见》。
会议强调，积极逐步实施特大城市城中村改造，是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的重要举措。
这个文件是对中央会议精神的贯彻落实。 就在4月28日，中共中央政治局会议明确提出，积极逐步推进特大城市城中村改造。
值得注意的是，这一轮城中村改造不能等同于2015年至2017年那轮棚户区改造。当初棚改浪潮席卷全国，尤其以三四线城市为重点区域，以大规模拆建为主要模式； 本轮城中村改造仅限于特大城市，不允许大拆大建。
“要坚持稳中求进、积极稳妥，把群众需求迫切、城市安全和社会建设隐患多的城中村整治工作优先抓好，成熟一项一项推进，一项一项落实，真正把好事做好、办实事。” 该文件要求。
国金期货研报显示，2020年至2022年，全省城中村改造市场规模分别为1.24万元、1.36万元、6559万元。 新政加码下，我国城中村改造市场规模有望重回千万级。
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与棚改不同
此次文件提出，坚持城市人民政府主体责任，加强组织实施，科学制定改造规划方案，多渠道筹措改造资金，高效综合利用农地资源，协调处理各方利益，把城中村改造与保障性住房建设结合起来。
要充分发挥市场配置资源的决定性作用，更好发挥政府作用，强化城中村改造新政策支持，积极创新改造模式，鼓励和支持民间资本参与，努力发展多种新业态，实现可持续经营。
这意味着，本轮城中村改造不是由开发商主导，而是由地方职能央企主导； 在改造方向上，不以商品房为主，而是城中村改造与保障性住房建设相结合； 筹资方面，鼓励和支持民间资本，社会资本成为生力军。 在推广力度上，指出一个是稳定成熟焦点房地产 天津，一个是推广另一个。 这些与上一轮棚户区改造有明显不同。
更大的不同在于，这次城中村改造的范围仅限于“特大城市”，而不像上一轮棚改涉及所有城市，无论大小。
据住建部2022年10月发布的《2021年城市建设统计年鉴》显示，到2021年底，全省将有特大城市（城镇常住人口1000万以上）8个，分别是宁波、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津、武汉。 全省有特大城市（常住人口500万以上1000万以下）11个，分别是宁波、东莞、西安、郑州、南京、济南、合肥、沉阳、青岛、长沙、哈尔滨。
据产业期货研究部测算，这19个特大城市商品住宅销售量约占全省市场份额的37.2%。 由于一线城市城中村的情况越来越复杂，这一轮改革可以说是一块“硬骨头”改革。
根据国家统计局第七次人口普查数据，我国有21个特大城市，其中一半以上已经制定了城中村改造量化目标。 根据产业期货研报，简直有可能全省城中村改造每年投资可能在千万元量级，“十四五”期间累计规模可能超过千万元。
民生建设银行首席经济学家文斌表示，新居民、年轻人和移民主要集中在特大城市，特别是城中村。 城中村也是城市发展最薄弱、最短板的地区。 通过推进城中村改造，将城中村改造与保障性住房建设结合起来，除了解决发展不平衡、不足问题外焦点房地产 天津，还可以激发消费潜力和内需，推动城市高质量发展。
山东省城乡规划院住房新政策研究中心首席研究员李玉佳分析，新时代城中村改造绝对不是大拆大建，而是“保留、改建、拆加”。 拆迁比例主要是危房、公共薄弱环节确实严重的地方，同时公共服务设施也要减少。
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多地加紧布局会拉动房价吗？
去年以来，北京、深圳、杭州、青岛等城市相继出台规定或支持城中村改造新政策。
2023年7月，北京连续发布《广州市旧村旧城改造实施办法（征求意见稿）》和《广州市城中村旧城改造征求意见稿（征求意见稿）》，主要围绕加强城市改造住房保障和人才等方面； 推动城中村传统产业升级； 保护; 补偿安置及股权担保； 拆迁补偿纠纷； 鼓励集体土地转为国有农用地等领域。
去年，上海计划推进城中村改造项目127个（其中续建项目46个、新开工项目12个、前期项目69个），重点推进城市更新项目17个，力争完成城市更新固定资产投资2000万元目标。
广州市委书记龚正表示，北京“两旧一村”改造需要10年时间才能完成，无论困难有多大，这件事情一定要解决。
广州将2023年定为城中村改造初见成效之年。 新建10个“城中村”改造项目，改造旧住宅不超过130万平方米，受益居民不超过4000人。 目前，北京有近700个城中村，涉及约11万户居民。 计划2032年底全面完成城中村改造工程。
早在今年年初，广州就将2023年定为“城市更新年”，并制定了《城市更新三年规划》。
2021年11月3日，上海市城乡接口建设领导小组公布了《北京市“十四五”期间绿色隔离区建设发展规划》。 根据这一规划，成都“绿色隔离区”将迎来大规模城中村改造。
2022年4月30日，上海市公布《关于进一步加强首个绿化隔离区规划建设管理的实施办法》，提出“到2035年，上海首个绿化隔离区要确保全面实现城镇化”。
国泰君安研究报告显示，在增量投资空间有限的情况下，未来一二线城市的房地产更新投资将成为主导。 按照一二线城市20年以上房龄与老新村的比例以及更新投资单位成本计算，如果全部遵循新旧村改造标准，一二线城市更新投资额至少为2000万元； 如果全部按照搬迁重建标准执行，一二线城市最高投资额将接近1.3亿元。
据悉，城中村改造还将带动建材、家电的需求，同时带动医疗、快递、便利店等公共服务设施的发展。 2008年至2020年，全省各类棚户区改造持续推进，促进了建材、装修、家电等有效投资和消费，带动了相关上下游产业发展，对稳住降幅发挥了积极作用。
市场也普遍关注城中村改造是否会引发新一轮房价上涨？
“新时代城中村改造由地方职能央企牵头，保证改造的公共性，防止房地产化。” 李玉佳表示，同时鼓励多个投资主体参与经营收入（而非房地产销售收入），包括租金收入、停车场、临街商铺、餐馆食堂等，来填补和覆盖重建费用。 房地产销售收入并不占主导地位，只是其中的一部分。
“从短期拉动投资来看，无论是房地产开发还是基础设施建设，本轮城中村改造的增量影响都将高于2015年左右。” 中信期货分析师陈聪表示，但从高质量发展的角度来看，预计本轮城中村改造能够解决长期存在的问题，对于具有综合资产运营能力的企业和具有空间服务经验的企业非常有利。 新政策除了带动部分建设机会外，还创造了大量运营服务商机。
“城中村改造，一方面是修复内需、修复消费潜力的必然选择；另一方面，也是引导和释放内需的必然选择。对于房地产来说，城中村改造可以建立新的消费模式和租房先行的新模式，可以逐步让新居民、年轻人、外来人口实现住房消费升级，从而为商品房市场的可持续发展创造条件。” 李玉嘉说道。
值班编委：苏志勇
