众人常向我咨询，当前我国房价是否过高，是否已触及历史顶点，是否即将迎来下跌趋势。
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苏州作为我国的一个二线城市，顶多只能算新一线城市，可它的房价却比国际上著名的波士顿还要高昂，这究竟有何道理呢？
我觉得这个问题还挺有趣的，我们可以来聊一聊
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波士顿位于美国东北部的新英格兰地区，是该地区最大的港口城市，同时也是马萨诸塞州的首府。这座城市以其世界知名的学府而著称，市内拥有多达16所高等学府。
诸如哈佛、麻省理工、波士顿以及马萨诸塞理工等知名学府云集于此，同时，国家航空宇航局电子研究中心等关键科研机构亦在此地聚集。
正因集结了众多顶尖学府，波士顿部分城镇25岁及以上居民中，硕士及以上学位者占比高达50%。
因此，波士顿被称为美国的“雅典”，是美国的文化之都
我们常常提到，一个城市里，高等教育的普及程度越高，其拥有的大学数量也就越多，随之而来的，是吸引更多的科研机构和杰出企业的能力增强，进而带来更多的优质就业岗位，从而形成一个良性的循环效应。
因为有众多顶级的人力资源如何看待房价，也注定了波士顿从骨子里透出的傲气
换言之，波士顿这座城市所蕴含的基因品质堪称卓越，若将其置于全球任何一地，都必定成为当之无愧的佼佼者。
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但唯一不顶级的，却是波士顿的房价
这座城市的实力非凡，其整体平均房价高达5000美元每平方米，换算成人民币大约是3万元以上。即便是波士顿市中心区域的房价，也不过是1.2万美元，换算成人民币大约是8万多元。
我们来举个例子
该住宅位于波士顿市中心区域，交通便利，乘坐地铁仅需十分钟便可抵达市中心；若驾车前往，亦只需二十余分钟，大致位于城市中外环附近。
以我们的视角审视，该项目居住条件相当适宜，且在日后的发展中具备显著的增值潜力。
注：相关资料来自房天下
确实如此，该计划在波士顿地区颇受那些在此地工作与居住的年轻群体的喜爱，因而此地也成为了波士顿周边地产价值迅猛攀升的几个区域之一，无论是房价还是租金，每年都在持续上涨。
这套住宅配备了精良的装修，附赠私人车库，加之租金回报率颇高，实行“以房养学”的策略相当划算。
好的，现在让我们重点讨论一下价格问题。这套房子拥有两室一厅两卫的布局，其总价为42.9万美金。若换算成人民币，则是296万元。此外，该住宅的面积达到了92.9平米。按照这个价格计算，每平方米的价格仅为3.18万人民币。
作为比较，我们再来看看苏州
苏州被誉为历史悠久的城市，若论经济增长的规模，苏州无疑是独占鳌头，若以市级为单位进行横向对比，它始终稳居首位，2018年的地区生产总值更是达到了1.85万亿元。
尽管如此，这一经济总量依旧无法与波士顿相匹敌；波士顿的经济总量已高达2.7万亿元，这一数字相当于苏州与无锡两地经济规模之和。
城市经济规模庞大，按常理推断，房价理应不低。然而，苏州的房价却呈现出显著的差异。苏州工业园区和姑苏区的平均房价均维持在约3.5万元，这一价格水平与波士顿中外环的价格相仿。
注：图片来源于公众号“真有好房”
于是，众多人便纷纷表示，苏州当下的房价已“攀升至高位”，最直接的做法便是将苏州的房价与波士顿进行对比，显然，苏州的房价并不应与波士顿处于同一水平线，显得过高了。
若进行此类推论，实则需先确立一个基础条件，即房屋价格存在可比性；这种比较方式虽被广泛采纳，然而在应用过程中，鲜少有人对其合理性提出疑问；这种跨越国界的房价对比，其合理性究竟如何，亦未得到充分探讨。
住宅并非单纯由砖块与钢筋水泥构成，其价值高低，最根本的还是取决于所处的地理位置以及市场的供求状况。
正如我们之前热议的鹤岗房价，仅2000至3000元每平方米，鲜有人问津，相较之下，北京和上海的房产价格普遍在5至6万元每平方米，却依然备受追捧。
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实际上，在严格意义上讲，每一座住宅都是独一无二的，它们各自拥有特定的经纬度坐标，所以，每栋住宅的价值都是有所不同的。
近日，我观看了北京大学徐远教授提出的一个观点，该观点被命名为“住宅的非可交易属性”。
不可贸易与可贸易之分实则相对存在，所谓可贸易品，即那些成本较低便于运输的商品，诸如农产品、各式电子产品、众多工业制品等。尽管不同地区、不同工厂的成本差异较大，但由于这些商品均具备运输特性，多数商品的价格最终往往趋于一致。
但不可贸易品由于是不能运输，因此比较的意义就不是很大
在美国和日本，剪发的费用相当昂贵，且需支付小费，理一次发大概需要200元人民币，而在中国众多城市，这一价格通常只需20至30元。尽管存在如此显著的差异，我们仍需忍受，毕竟我们不可能仅仅为了理发就特地飞往北京。
住宅属于一种典型的非流通性商品，其特性在于地理位置固定，无法进行运输。鉴于此，若对这类房产进行单一维度的对比如何看待房价，往往不太恰当。
当然，从供需关系的角度来分析，我们依然可以探寻到波士顿房价保持稳定的一些因素。
尽管波士顿整体实力相当雄厚，然而其市区居民仅约六十万，若将周边郊区的人口一并计算，整个都市圈的人口规模也仅有四百四十万左右。
苏州的常住人口已经超过了1072万，这个数字是波士顿都市圈人口的两倍还多，因此，仅从人口这一角度来看，苏州的房价就有可能被推高至非常高的水平，这是因为苏州的市场需求极其旺盛。
此外，众多美国城市的资源分配相当分散，导致众多居民无需涌向市中心，他们完全可以选择居住在郊区或卫星城镇。
在中国，资源多集中于一线及二线城市的中心区域，故而这些优越的地理位置上，房价普遍呈现持续上涨的趋势。
在进行跨国房价对比时，我们应避免采取过于简化的方法，例如，我在前文提到的波士顿房价计算，是通过“总价除以面积得出单价”的公式得出的。将此单价与苏州的单价进行对比，尽管这种方法操作简便，却缺乏科学性。
由于我们的面积计算方法存在差异，故在我国的产权证明上，所标注的建筑面积涵盖了住宅的实际使用面积、墙体所占用的面积以及公共部分的分摊面积；然而，在美国及香港等地，通常所采用的是实际使用面积，这一面积是经过公摊面积扣除后的结果。
同时，我们必须关注房产在持有期间产生的持有费用，我国房地产税费主要集中于交易阶段，大多为一次性支出，换言之，若不进行交易，在中国内地持有房产几乎无需承担任何费用。
众多国家和地区在房产持有阶段征收税费，导致持有成本相对较高，例如德国、美国、日本、新加坡、英国以及香港等地均设有房产税，且在房产持有期间必须缴纳。
在北京，一套大约100平方米的住宅，其年持有成本仅限于四五千元的物业管理费；相比之下，位于华尔街附近的FLATIRON公寓，每年需支付高达1.2万美元的房产税以及0.85万美元的物业管理费，合计下来，以人民币计算，其年均持有成本高达13.47万元。
持有成本明显高于国内，这部分其实也算是隐性的“房价”
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在我看来，我们进行房价对比的初衷，旨在揭示其中的差异与共性，进而进行更为深入的剖析，以确保我们做出的决策更加科学且合乎情理。
例如，在两个不同的国家或城市之间，房价的显著区别可能源于收入水平的差异，亦或是人口数量、增长速度的不同，还可能是由于经济规模、产业结构布局等方面的区别等诸多因素。
诸多因素交织其中，唯有经过细致对比，方可辨识出差异所在，进而洞察根本原因，从而避免草率作出不恰当的结论。
通常我们常听到的情况是，A城市的投资潜力被认为高于B城市，这主要是因为A城市的房产价格仅需7000元每平方米，而B城市的房产价格则高达1.2万元每平方米。
因此，在处理特定城市时，必须逐一剖析其各个层面，细致入微地审视，因为每个城市都具有其独特的个性。
对于房价，一定是贵有贵的道理，便宜也有便宜的原因
本文在撰写过程中，部分解释框架借鉴了徐远的著作《国际比较中的坑：从“不可贸易品”说起》，对此表示衷心的感谢。
