作者简介
蒋烽，系上海市建纬律师事务所房地产部的高级律师，拥有中国人民大学法律硕士学位；此外，他还担任宁波仲裁委员会第六届仲裁员、中国房地产业协会调解中心调解员，以及绍兴市新昌县人民检察院民事行政检察监督案件专家委员会的专家。自执业以来，蒋烽律师专注于不动产领域的法律服务，无论是诉讼还是非诉讼，都积累了丰富的经验。他已为各类项目，如住宅、商业综合体、厂房、教学楼、物流仓库、桥梁、商场、公租房、酒店等，提供了包括收购与合并、合作开发、施工、销售、索赔与反索赔在内的全方位服务。
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房地产案例分析之商品房销售补充协议中，格式条款遭认定为无效案例
对周显治、俞美芳与余姚众安房地产公司之间商品房销售合同所引发的争议案件进行深入分析与评价。
一、引言
由于年初遭遇新冠疫情，未来较长一段时间内，众多待交付的住宅项目面临逾期交付和逾期办理产权证书的风险，这可能导致购房人向开发商提起要求支付违约金的诉讼案件数量上升。
双方在法庭上对峙，针对《商品房买卖合同》和《补充协议》中关于逾期交付房屋和逾期办理产权证责任的条款，如何判定这些条款的效力，以及如何平衡购房者和开发商双方的利益，这些问题成为了司法裁判者必须面对且难以回避的难题。该案在2016年第11期最高人民法院公报上公布，所形成的判决准则对处理类似案件具有显著的参考价值，司法审判人员、涉诉的开发商以及购房者均应给予充分关注。
二、裁判要旨
商品房一旦满足交付使用的标准，开发商的交房责任涵盖按照合同规定，通过书面形式向业主发出通知，要求办理房屋交付相关手续；同时，双方需共同进行房屋的验收和交接，并正式签署交接文件。这些义务远不止于仅仅交付钥匙。
商品房买卖合同的补充协议中，对于逾期交付房屋和逾期办理产权证的违约责任有所规定。然而，协议中亦明确指出，一旦开发商承担了逾期交房的责任，便不再对逾期办证的违约责任负责。据此，该约定应被视为免除开发商按时办理产权证义务的无效条款。尽管如此，开发商仍需依照合同约定，对逾期交房和逾期办证等违约行为承担相应的责任。
三、案情简介
【签约情况】
2012年11月12日，原告周显治与俞美芳（作为购房者）与被告余姚众安房地产开发有限公司（作为卖方）签署了《商品房买卖合同》，合同内容规定：购房者所购为预售住宅（悦龙湾E08-02），总价款为5162730元，购房者将以其他方式分期支付房款；卖方需在2012年12月31日前交付满足条件的住宅给购房者使用；若卖方未按合同约定时间交付住宅，且逾期不超过90天，则从合同规定的最后交付日期次日起至实际交付日止，卖方需每日向购房者支付已付房款的万分之一的违约金，合同仍需履行；若逾期超过90天，购房者有权解除合同。若购房者要求继续履行合同，则从合同规定的最后交付日期次日起至实际交付日止，卖方需每日支付已付房款的万分之二作为违约金；住宅交付条件达成后，卖方需书面通知购房者办理交付手续，并在验收交接时出示合同规定的证明文件，签署房屋交接单，在此过程中，卖方不得拒绝购房者查验房屋。若所购住宅为住宅，卖方还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。若卖方未出示或出示的证明文件不齐全，购房者有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由卖方承担；卖方需负责办理土地使用权初始登记，获取《土地使用权证书》或土地使用证明，并负责申请商品房所有权初始登记，获取该商品房的《房屋所有权证》。卖方承诺在2013年3月31日前获取上述土地、房屋权属证书并交付给购房者。购房者委托卖方办理商品房转移登记，若卖方未能按约定期限交付权属证书，双方同意按以下约定处理：自约定日期起30日内，若卖方交付权属证书或登记证明，则按已付房款的1%承担违约责任；若约定日期起30日后，卖方仍未能交付权属证书或登记证明，购房者有权退房，卖方需在购房者提出退房要求之日起30日内退还购房者已付房款，并从约定日期至实际退款日止，每日支付已付房款的万分之三作为违约金；若购房者选择不退房，卖方自约定日期起至实际交付权属证书或登记证明之日止，每日支付已付房款的万分之三作为违约金；若卖方逾期交房并承担了违约责任，则合同第十六条中卖方承诺取得土地、房屋权属证书的时间将相应顺延，顺延期限与商品房交付的逾期期限相同。
2012年11月12日，原告周显治与俞美芳共同签署了《双方同意书》，书中明确指出：“我们俞美芳和周显治共同购置了悦龙湾E08-2的房产，我方已知悉该房产曾作为众安房地产开发有限公司工程部的办公场所。根据合同规定，应在2012年12月31日之前完成房屋的交付手续。经过我与余姚众安房地产开发有限公司的协商，我们一致同意按照合同规定的日期，配合完成交房的相关工作。这样做是为了确保能够按时办理产证等相关手续，但我们将不领取E08-2的钥匙及其他物料。”本人郑重承诺，将于2013年6月30日之前，将E08-2房屋分配给众安房地产开发有限公司工程部使用。期满后，即2013年7月1日，本人将房屋钥匙及相关物品进行再次移交。若未能按时交付，将依照商品房买卖合同第十条规定的逾期交房违约责任进行处理。同时，房屋内部将恢复至合同约定的交房标准。特此作出承诺。
【履约情况】
2013年9月23日，原告前往被告众安房地产开发有限公司，就房屋存在的质量问题展开协商。该公司工作人员黄志亮在《悦龙湾E08-2号房产所在问题》文件中记录道：2013年9月6日，业主与房产公司在交付房屋前对悦龙湾E08-2项目进行了现场查验，确认了26项未打“×”号的问题。房产公司承诺，这些问题将在2013年10月5日前得到整改。另外，对于7项已打“×”号的问题，房产公司表示，将在核实设计图纸和相关证据后，确认所有房屋质量问题并解决完毕，再行办理交房手续。[id_1912433210]
2013年3月9日，余姚众安房地产开发有限公司成功登记，获得了余姚市城区悦龙湾E08幢-2房屋的所有权证书，即进行了初始登记；紧接着，在2013年3月25日，该公司又获得了该地块的使用权，并完成了土地使用权的分割登记手续。
俞美芳女士与周显治先生根据合同条款，已将房屋总价款5162730元，按照约定支付给了被告余姚众安房地产开发有限公司。
截至起诉当天，余姚众安房地产开发有限公司尚未与俞美芳、周显治完成房屋交付相关手续，亦未向俞美芳、周显治提供房地产权属证明文件。在2013年12月31日，俞美芳、周显治向法院提起诉讼，其诉求包括：
被告需即刻执行2013年9月23日所签发的《悦龙湾E08-0××号房产问题处理》维修指令，确保维修效果与设计图纸一致，并符合国家相关标准。
被告需将位于余姚市城区岳龙湾E08幢0××号的房产迅速移交给两位原告，同时，自2013年1月1日起至房产实际交付之日，被告需每日向两位原告支付人民币5162730元的万分之二作为违约金，该违约金以每日计算（截至2014年1月1日的违约金金额为：376879.29元）。
被告需迅速将位于余姚市城区岳龙湾E08幢0××号的房产所有权证和国有土地使用权证移交给两位原告，这些证书包括原登记的房屋所有权和土地使用权，现持有人为余姚众安房地产开发有限公司，并已更改为周显治和俞美芳。因办理过户手续，买方应缴纳的税费应由两位原告承担，同时，他们还需自2013年4月1日起至实际交付权属证书之日止，每日向两位原告支付已付房款人民币5162730元的万分之三作为违约金，该违约金暂计算至2014年1月1日，累计金额为425925.23元。
四、争议焦点
原审法院作出如下判断：本案的争议主要集中在两个方面：首先，关于涉案房屋的交付问题；其次，关于违约责任的承担问题。针对这两个争议的核心问题，原审法院作出了以下认定：
一、涉案房屋的交付
《最高人民法院就商品房买卖合同纠纷案件适用法律的相关解释》的第十一条明确指出，房屋一旦发生转移占有，即等同于房屋的交付使用，除非合同中有其他特别约定。根据《商品房买卖合同》中双方的规定，卖方需在2012年12月31日之前，交付满足所有条件的住宅给买方使用；住宅一旦达到交付条件，卖方应书面告知买方办理交付事宜，并在双方验收交接时房地产设计理念，出示合同第九条所要求的证明材料，同时签署房屋交接单。在签署交接单之前，卖方不得拒绝买方对房屋的查验。若所购住宅，卖方还需提供《住宅质量保证书》与《住宅使用说明书》。若卖方未出示相关证明文件或出示的文件不完整，买方有权拒绝交接。因此，由此导致的交房延期责任应由卖方承担。”
被告余姚众安房地产开发有限公司提出，根据原告周显治和俞美芳所提供的《双方同意书》，被告已对房屋交付事宜向原告进行了详尽的解释，原告已充分了解被告无需在2012年12月31日之前再以书面形式通知原告办理收房手续。
周显治、俞美芳在《双方同意书》中明确表示，经与余姚众安房地产开发有限公司达成一致意见，本人将依照合同规定的时间协助完成交房事宜，以确保按时完成产权证等相关手续的办理，但本人不要求领取E08-2钥匙等物品。这一表述并未表明被告无需向原告发出书面通知以办理房屋交付手续，仅说明原告同意按合同约定配合被告完成交房工作。因此，被告余姚众安房地产开发有限公司在商品房符合交付条件后，仍需依照合同约定，以书面形式通知原告办理交房手续，并进行房屋验收和交接，签署交接单等相关文件，而不仅限于领取E08-2钥匙等物品。余姚众安房地产开发有限公司提出抗辩，称原告在《双方同意书》中已向该公司承诺，将在2012年12月31日之前协助办理交房手续。目的是确保产权手续能按时完成。然而，原告未提供合理理由，拒绝配合交房，这显然构成了违约。尽管如此，该公司未能提供证据证明是原告的不配合导致其无法完全完成交房工作。2013年9月23日，原告就E08-2号房产的车库、地下室、进户门、阳台等部位存在的质量问题，向被告众安房地产开发有限公司提出交涉。被告方工作人员在《悦龙湾E08-2号房产所在问题》文件中对相关问题进行了阐述，并提出了相应的整改建议，要求在2013年10月5日之前完成整改。显而易见，双方实际上均承认该涉案房屋尚未达到交付标准，并且该房屋并未真正被转移至原告方进行占有和使用。根据原告周显治、俞美芳在《双方同意书》中的承诺内容，即“本人承诺愿意在2013年6月30日前将E08-2用作众安房地产开发有限公司工程部办公，待租赁期满后于2013年7月1日重新移交房屋钥匙及有关物品，若未能按时交付，则依照商品房买卖合同第十条关于逾期交房的违约条款进行处理，并确保房屋内部达到合同规定的交房标准”，由此可以推断原告方已同意将涉案房屋的交付时间推迟至2013年7月1日。经过全面考量相关事实，我们确认余姚众安房地产开发有限公司并未按合同规定向周显治和俞美芳交付相关房产，因此，该公司的延迟交付行为已违反了合同条款。
二、违约责任的承担
原告俞美芳与周显治主张，被告应承担因逾期交付房屋及房产证、土地证而产生的违约责任；而被告余姚众安房地产开发有限公司辩称，其已于2013年3月9日获得了涉案房屋的所有权证，并于2013年3月25日获得了土地使用权证，这些均是在合同规定的2013年3月31日之前完成的；并且，根据合同约定，上述权证需在买卖双方完成交房手续后才能过户至原告名下。由于原告的原因，导致产权证未能过户，即便认定被告存在逾期交房的情况，那么逾期交付房屋权属证书的期限也应相应地予以延长。
《商品房买卖合同》中明确指出，卖方需负责完成土地使用权初始登记，获取《土地使用权证书》或土地使用证明，并负责申请商品房所有权初始登记，获取该商品房的《房屋所有权证》。卖方承诺在2013年3月31日之前，获取上述土地和房屋权属证书，并将其交付给买方。此条款清晰表明，被告余姚众安房地产开发有限公司应在2013年3月31日之前取得并交付这些证书给原告。这一承诺不能被解释为被告自身在2013年3月31日之前完成土地使用权证书和房屋所有权证的初始登记，否则原告何时能拿到房地产权证（即房产从被告公司转移到原告个人名下）将无法确定。目前，被告余姚众安房地产开发有限公司未能按时交付房地产权属证书，显然与承诺相违背，且被告未能提供证据证明逾期交付是由于原告方的原因造成的。
其次，根据合同的相关规定，被告余姚众安房地产开发有限公司承担着按时交付住宅以及权属证书的责任。被告依据合同中的规定（即补充协议第六条的第二款内容）“一旦卖方在规定时间内未能交付房屋并对此承担违约责任，那么合同第十六条中关于卖方取得土地及房屋权属证书的承诺期限将相应延长，且延长的时间将与房屋交付的逾期时间一致”，提出即便认定卖方存在逾期交房的情况，房屋权属证书的逾期交付时间也应做相应延长处理。依据《中华人民共和国合同法》第三十九条及第四十条内容，若合同系通过格式条款所签订，制定格式条款的一方需秉持公平原则来界定双方的权利与义务，同时需以恰当手段提醒对方关注那些可能免除或限制其责任的条款，并应对方要求对这些条款进行详细解释；若格式条款符合本法第五十二条或第五十三条所述情形，或者若制定格式条款的一方试图免除自身责任、加重对方责任或剥夺对方的主要权利，则该条款将不具备法律效力。该格式条款由被告方提供，其内容明显忽视了原告方的权益，使得原告方的权益处于不稳定状态，同时免除了被告方按时提供房地产权属证书的责任，因此该条款应当被视为无效。基于此，被告余姚众安房地产开发有限公司不能仅凭双方之间的此条款约定，就免除其因逾期交付权属证书而产生的违约责任。
原告周显治与俞美芳提出，被告余姚众安房地产开发有限公司需支付因逾期交付房屋而产生的违约金，以及因逾期交付权属证书而产生的违约金；而被告余姚众安房地产开发有限公司则表示，即便承认存在违约行为，也恳请依照法律规定，对违约金进行适当的减免。《最高人民法院针对商品房买卖合同纠纷案件的法律解释》第十六条明确指出，若一方当事人因违约金数额过高而要求降低，其降低幅度应以违约金超出损失30%为基准进行合理调整；若一方当事人认为违约金低于实际损失而要求提高，则应依据实际损失来决定违约金的最终数额。
在审视原告周显治、俞美芳与被告余姚众安房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》初衷时，可以发现他们对于逾期交付房屋以及房地产权属证书的违约金条款，其性质偏向于惩罚（即惩罚性违约金）。换句话说，这实际上是对违约行为所规定的一种处罚措施。在本案中，原告周显治与俞美芳已依约全额支付了购房款，共计5162730元，给被告余姚众安房地产开发有限公司。鉴于被告可能疏于履行合同中的交付房屋及权属证书的职责，故要求其尽快完成这两项义务。同时，违约金应依照合同条款进行计算。
五、判决结果
原审法院依据《合同法》第三十九条、第四十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《商品房买卖合同纠纷案件法律适用解释》的第十一条、第十六条，以及《民事诉讼法》第六十四条的相关规定，作出如下裁决：
被告余姚众安房地产开发有限公司需在本判决生效后三十日内，将位于余姚市城区悦龙湾的E08幢-2号房屋，交付给原告周显治和俞美芳。
被告余姚众安房地产开发有限公司需在本判决生效后三十日内，向原告周显治和俞美芳提供余姚市城区悦龙湾E08幢-2号房屋的产权证明文件；同时，被告应办理余姚市城区悦龙湾E08幢0××号房屋的产权转移过户手续，相关税费由原告周显治和俞美芳承担。
被告余姚众安房地产开发有限公司需按照原告周显治、俞美芳已缴纳的购房款5162730元，自2013年7月1日起，每日按万分之二的比例向原告周显治、俞美芳支付逾期交房违约金，直至房屋实际交付之日。在此期间，即2013年7月1日至2014年1月1日，应支付的违约金总额为191021.01元。
被告余姚众安房地产开发有限公司需从2013年4月1日开始，针对原告周显治和俞美芳已缴纳的5162730元购房款，按每日万分之三的比率支付逾期交付房地产权属证书的违约金，直至本判决生效。该违约金支付期限为2013年4月1日至2014年1月1日，共计425925.23元。
五、驳回原告周显治、俞美芳的其他诉讼请求。
宣判结果公布后，被告余姚众安房地产开发有限公司对判决结果表示不满，遂向上一级法院提起上诉。该公司在上诉状中提出，一审法院在认定事实方面存在错误，同时在法律适用上也存在不当之处。公司恳请二审法院能够驳回对方的诉讼请求，或者将案件发回重审。二审法院在审理过程中，与一审法院持有相同的观点，最终作出了“驳回上诉，维持原判”的最终裁决。
六、律师评析
该案例发布于《最高人民法院公报》2016年第11期，其判决结果对开发商具有显著的警示作用，具体表现在以下两个主要方面。
开发商自行设定的商品房买卖合同附加协议中，那些旨在免除开发商责任、加重业主负担、剥夺业主主要权益的格式条款，因已有公开案例作为依据，其被判定为无效的可能性随之上升。
在实际操作中，除了备案所必需的《商品房买卖合同》（示范文本）之外，拟定一系列对开发商极为有利的《补充协议》已经成为房地产行业的普遍现象。《补充协议》所规定的条款，可能是对《商品房买卖合同》中不够完备的部分进行补充，也可能是对原合同中的某些内容进行修改房地产设计理念，还可能是直接指明某些条款不再适用于《商品房买卖合同》，如此种种，旨在全面覆盖现有及未来可能出现的各类争议，确保业主权益不受任何疏忽的影响。其篇幅较短者不过十几页，较长者则可达数十页，与《商品房买卖合同》相比，内容丰富程度毫不逊色。
在签订合同的过程中，开发商常常会责令购房者一同签订一份用于存档的《商品房买卖合同》（即示范文本），并且要求他们签署一份《补充协议》。即便购房者提出对《补充协议》进行修改的请求，通常也会被销售代表以《补充协议》是公司标准模板不可修改等理由拒绝，几乎没有协商的空间。在这个阶段，购房者往往处于不利地位，不管他们是否愿意，都必须同意签署《补充协议》。
在本案中，针对《商品房买卖合同》补充协议第六条第二款的内容，若卖方未能按时交付房屋并已承担相应的违约责任，那么合同第十六条中卖方承诺获得土地及房屋权属证书的时间将相应延长，该延长期限将与房屋交付的逾期期限保持一致。此约定规定，根据《合同法》第三十九条内容，若合同系通过格式条款所订，制定格式条款的一方需依照公平原则来界定双方的权利与义务；同时，还应合理地提醒对方关注那些可能免除或限制其责任的条款，并根据对方的要求对这些条款进行详细说明。第四十条明确指出，若格式条款符合本法第五十二条或第五十三条所述的特定情况，或者若提供格式条款的一方试图免除自己的责任、增加对方的责任、或剥夺对方的主要权利，那么这样的条款将不具备法律效力。依据相关规定，认定如下：该补充协议中的格式条款由开发商提供，且未以合理方式提醒对方关注，其内容对业主权益明显不利，使得业主权益处于不稳定状态，且免除了开发商按时交付房地产权属证书的责任，因此该条款应属无效。在此基础上，进一步判定开发商需承担因逾期交付而应支付的两项违约金。
在整理过去数年全国商品房交易合同纠纷的相关案例时，我发现了一些将补充协议中免除自身责任、加重对方责任、剥夺对方主要权利的霸王条款作为格式条款进行认定的案例，然而，并未在最高人民法院公报中看到类似案例的报道。如今，最高法院已将该案例收录并公布于公报之中，以指导类似案件的判决，这有助于转变裁判观念、发挥政策的导向作用，其意义不言自明。可以合理预见，未来类似案件中，业主一方将更频繁地引用该公报案例，要求法院判定开发商自行制定的补充协议中那些免除开发商责任、加重业主负担、剥夺业主主要权利的条款无效。一旦法院采纳公报中的裁判逻辑，确认这些格式条款无效，开发商原本希望通过《补充协议》完美维护自身权益的愿望将化为泡影。
其次，若开发商同时存在逾期交付房屋、逾期提供房产证和土地证等多项独立的违约行为，那么其面临被判支付多项违约金的风险将会显著上升。
在本案中，由于前序的交付义务未能按时完成，导致后续的办证义务也相应地出现了延迟。尽管《商品房买卖合同》的补充协议第6条第2款的规定是有效的，并且根据前面的分析，办证期限是可以相应延长的。然而，由于该格式条款被判定为无效，因此办证期限无法得到延期，我们仍需按照《商品房买卖合同》中的规定来计算办证期限。开发商同时犯了逾期交付房屋和逾期办理产权证的违约错误，因此法院判决该开发商需同时支付逾期交房和逾期办证的违约赔偿。其中，逾期交房的违约金暂定为一万九千一百二十一元零一点，而逾期办证的违约金暂定为四十二万五千九百二十五元二十三，两项违约金合计接近六十三万元。
因此，一旦此公告案例公布，我们无法排除这样的可能性：开发商若存在多项违约情形，这些违约行为都将被判定需支付相应的违约金。
房地产业务部 简介
建纬房地产业务部在全国范围内率先推出了涵盖项目早期土地一级开发与土地使用权转让、房地产项目收购、联合建房、房产租赁与抵押、银行贷款等各个环节的房产开发运营全程法律服务模式。同时，该部门在传统房地产开发项目的基础上，持续拓展新的服务领域。
邵万权律师，上海市建纬律师事务所副主任兼高级合伙人，担任部门主任一职。该部门成员曾为日本丸红株式会社在上海的多个房地产项目，包括好世樱园、好世凤凰城、好世麒麟园、好世鹿鸣苑等，提供了涵盖建设、销售、租赁、物业管理等环节的全过程法律服务及法律顾问服务。此外，他们还为上海证券交易所、中国金融期货交易所、中国证券登记结算有限责任公司投资建设的“上海国际金融中心项目”提供了全方位的法律服务及法律顾问服务。同时，部门成员还为上证所金桥技术中心基地项目、远东宏信广场项目等提供了全过程法律服务。此外，他们还为桂桥路115号金桥印刷厂改扩建工程等提供了专项法律服务，积累了丰富的房地产法律服务实践经验。
