案例分析：方开企业增值税预缴处理及预缴超过税负率的解决办法（一）
王道平
案例：某房地产开发公司自行开发商业地产项目。 2019年4月取得《商品房预售许可证》。 2019年5月，签订商品房预售合同，总金额2180万元，其中首付款1090万元，余款已于2019年7月收取。某房地产开发公司计算按增值税一般计税方法计税。
1、预缴增值税的规定
《国家税务总局关于印发房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告（国家税务总局公告第 2 号） 2016年第18号（以下简称18号公告）规定：“一般纳税人采取预征方式的，自行开发的房地产项目以预缴方式销售的，按照预缴率3倍预缴增值税。收到预付款时的%。
预缴税费=预缴税款÷（1+适用税率或征收率）×3%
若采用一般计税方法计税的，适用税率为9%； 采用简易计税方法的，税率为5%。 ”
2. 预收款项的定义
总局相关解释：预收款项是指房地产企业实际取得的销售收入。 包括：
1、分期获得的预付款（首付+抵押+余款）；
2、全额预收款项（因事后必须开具全额付款发票以确认应税收入，故也可称为预收款项）。
《商品房销售管理办法》（中华人民共和国建设部令第88号）第三条第（三）项规定，商品房预售是指商品房预售。房地产开发企业向买受人出售在建商品房，以及买受人支付定金或者房价款的行为。
第二十二条规定，不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取预订金性质的费用。
河北解读：房地产开发企业收到购房者定金、定金、保证金、意向金时，是否视为已收到预付款，按预缴率3%预缴增值税？
答：押金是一个法律概念，是一种合法的担保方式。 《中华人民共和国担保法》第八十九条规定，当事人可以约定一方当事人向另一方当事人支付保证金，作为债权的担保。 债务人履行债务后，押金应当用于支付或者追回。 支付定金方未履行约定债务的，无权要求返还定金； 收到保证金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还保证金。 签订合同时，必须书面约定定金、金额和交货期。 订金数额可由合同双方约定，但不得超过主合同总价的20%，超过20%的金额无效。
我国现行法律对押金没有明确规定。 它不具有保证金的性质。 当合同不能履行时，除不可抗力外，双方均应根据双方的过错承担违约责任。 如果一方违约，另一方无权要求双倍返还。 ，您只能获得原始金额，并且没有20%的限制。
保证金（earn Money）在我国现行法律中不具有法律约束力。 主要是房产中介行业为了测试购房者的诚意并对其进行更好的控制而创造的一个概念。 在实践中，保证金（earn Money）不具有法律约束力。 客户可以在转账前要求返还保证金（赚钱），而无需承担由此产生的任何不良后果。
综上所述，存款、保证金存款、保证金存款中，只有存款具有法律约束力，而存款、保证金存款、保证金存款都不是法律概念。 无论当事人是否违约，所支付的款项都必须退还。 因此，房地产开发企业收到购房者的定金时，视为收到预付款； 收到定金、意向保证金或保证金不视为收到预付款。
河北省局问答8：房地产开发企业以定金、意向金、保证金、认购金等多种形式向购房者收取的款项，不同时符合下列条件的，预收款项的性质，应按规定预缴增值税。 :
（一）征收金额不超过5万元（含5万元）；
（2）所收取的款项自收取之日起三个月内退还给购房者。
广州解说：房地产公司在销售过程中收取的保证金和押金是否需要纳税？
答：销售成立时，定金和定金本质上就是房子的价格，需要计算和缴纳增值税。 销售行为不成立时房地产税负率，保证金、保证金退还的，不属于纳税人收入，不需要计算缴纳增值税； 保证金、保证金未返还的，属于纳税人的营业外收入，不需计算缴纳增值税。
海南解释：房地产开发企业预收账款是指房地产交付业主前收到的货款，但不包括签订房地产销售合同前收取的定金、认购金和保证金。
有的地区还认为，房地产开发企业转让房地产时收取的保证金、保证金等应纳入预缴销售收入增值税。
罗平认为，房地产开发企业收到购房者订金时，可视为收到预付款房地产税负率，收到后记入“预付款账户”； 收到定金、意向金、保证金不视为收到预付款，收到货后将计入“其他应付款”。
3. 税务处理
上述案例中，房地产公司A于2019年5月收到首付款1090万元时，对应的会计处理为：
借：银行存款1090万
贷款：预收账款1090万
假设收取保证金100万元（无需预缴增值税），则会计处理为：
借款：银行存款100万元
贷款：其他应付款100万元
假设收取50万元保证金（适用“保证金罚金”条款的合同保证金）（须预缴增值税），则会计处理为：
借款：银行存款50万
贷款：预付50万元
2019年6月纳税申报期内，应就上月实际收到的首付款、房贷和分期付款申报缴纳增值税。 在项目满足收入确认条件、预付款项转为收入前，预付增值款。 税金等仅视为预缴税费，不确认税金及附加。 计算预缴增值税时：
借：应交税费-预缴增值税1090/1.09*0.03=300,000
贷款：银行存款30万
已签订商品房预售合同的客户违约取消购房的，按照合同违约金条款没收的首付款部分将从相应的预付款中冲减。 预付款项已抵销本月预缴增值税负额。
贷方：预收账款（红字）
贷款：营业外收入——违约金
4. 填写申报表
纳税人（不含其他个人）跨地区（市、州）提供建筑服务，房地产开发企业预售自行开发的房地产项目，纳税人（不含其他个人）出租不在同一县（市）的房地产机构所在地如需按规定向项目所在地或房地产所在地主管税务机关预缴税款的，填写《增值税预缴表》及其他相关资料，并备案向税务机关进行纳税申报。
《增值税纳税申报表》第一行“按适用税率纳税销售”栏无需填写。
增值税纳税申报表附件（四）中，预缴税款登记在台账中。 第4行由销售房地产并按规定预缴增值税的纳税人填写，反映销售房地产预缴税款的情况。 应纳税额的扣除，第2栏填写本月发生的、以后应扣除的预缴增值税金额。
房地产开发企业预售自行开发的房地产项目时：纳税人应当在预收款项次月纳税申报期内向主管税务机关预缴税款。 预缴税务机关的增值税可以从当期应纳增值税中扣除。 未完成扣除的，结转下一期继续扣除。 纳税人使用预缴税款抵扣应纳税款的，应当将完税凭证作为合法、有效的凭证。
（可参考）
其中，第1栏“销售额”：填写当期收取的预收款项（含税），包括取得预收款项当月或确定的预付款期间取得的全部预收款项及价外费用由主管税务机关。
第二栏“扣除金额”：房地产开发企业无需填写。
第三栏“预征税率”：房地产开发企业预征税率为3%。
第四栏“预缴税额”：填写按照规定计算的预缴税额。
