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关于我：
近段时间，各类宏观经济信息接连涌现，包括贸易摩擦、东大第一季度的各项数据（如居民新增贷款、消费者价格指数、生产者价格指数、制造业采购经理指数等）以及货币政策调整等消息。
上海等主要城市，时不时会有地王土拍的消息传出，同时也会报道一些新房楼盘热销的情况，许多身边的朋友都会向我咨询，郑总，当前这个时期买房或者卖房是否适宜呢？
难以给出一个统一的答案，但在做出购房或售房的决定之前，我常常会建议各位朋友先自行思考以下几个基本问题，或许这样能找到对你个人更为合适的解决方案。
P.S 本文下文所述的楼市研究，主要是指住宅市场。
想看省流结论，直接跳到本文第9节。
以下文字写的都是一些琐碎的想法
不一定对，看过就过
而且很干，做好CPU被烧坏的打算
01 房价起伏的底层逻辑
商品价格是买卖双方之间博弈的结果。
这个底层逻辑，事关西方经济学。
拥有产权的住宅属于商品房范畴，其本质上仍旧是商品，而商品必然受到市场交易规则的影响。
购买意愿强于出售意愿，买方势力超越卖方，需求量超过供应量，商品的价格便会呈现上升趋势。
反之，一样。
02 楼市的卖方
有两大主力：
新房市场中的众多开发商，如同有组织的军队，其中以国字号企业为主力，这些企业背后有各级政府机构和金融机构的支持，由于土地财政政策的因素，这三方利益紧密相连。
二手房市场的房东群体，如同散兵游勇，大多为独立个体，各自独立作战，亲自代表自己发声。
03 楼市的买方
有明确购房用途的消费者。
购房的目的，若从需求与应对策略两个不同角度进行分类，可以区分为固定和可变两种类型，具体划分方式可参考下方的示意图。
在我看来，目前情况下，学区房和落户用途是极其刚性的需求，非购房无法满足；除此之外，其他需求如婚房等，都具有较大的灵活性。
又是谁规定，在出租房里不能结婚？
然而，那些丈母娘们可能并不赞同或接受，因为“人心中的偏见如同巍峨的山峰”，而这种偏见，实则是一种固有的思维模式，一种普遍的集体无意识。
04 谁是影响楼市走向的主导方？
我的观点，在当下时节，是买方。
自20多年前房地产行业起步至今，大量房屋已竣工并进入二手房交易市场，其存量持续增加。
与此同时一手房市场仍在不断供应推货。
因此理论上，卖盘是越来越大的。
如果能形成房价向上的走势，买方的态度和力量起决定性作用。
05 影响买方态度有哪些因素？
下列三个：
用途的刚性需求，例如在特定时间段内对落户、学区、婚房等方面的需求，能够有效推动购买决定的实施。
具备购买力——能够支付得起首付款、未来能够持续拥有充足的现金流以偿还长期房贷、且符合购买条件。
具备购买意向的人——对未来市场持乐观态度，敢于购买且不惧怕亏损——将房产赋予金融属性，这种观念在过去20年间已成为一种普遍的集体思维定式。
上述三个特征要同时具备，这一点很重要。
假定一个人，有需求，但没购买能力，怎么买？
再来，假定，这个人，有购买能力但没需求，他会买？
此外，若此人具备购买的实力和相应的需求，然而却因担忧市场未来下跌而害怕本金受损，那么，他是否还会选择购买呢？
因此，唯有同时满足这三个条件的购房者，才有资格参与市场购房，成为买方。
近期，结婚与出生率逐年下降，人口红利逐渐减弱乃至不复存在，这导致支撑房地产市场的中长期根基开始出现不稳定迹象。
06 当下买方缺不缺首付款？
1、从人民币新增存款数据来看，并不缺。
2025年第一季度，人民币存款总额显著上升，增幅接近13万亿；在此之中，居民存款部分的增长达到了9.22万亿。
然后贴上2024年的新增存款数据感受下：
在过去的三个季度里，人民币存款总额实现了16.62万亿的增长，具体来看，居民存款部分增长了11.85万亿。
全年住户存款新增14.26万亿。
2025年的一季度顶得上去年大半年的数据……
2、从M2来看，更不缺
何谓M2？官方的解释为——当前我国货币供应量有三个层次：
M0=流通中的现金，
M1=M0+单位活期存款，
M2=M1+单位定期存款+个人存款+其他存款。
来自国家数据的数据显示：
1990年行将结束之际，我国的M2货币供应量达到了1.53万亿的规模。相较之下，同年的国内生产总值（GDP）为1.88万亿。这一比例表明，M2仅为GDP的0.8倍。换句话说，那一年的M2货币存量并未超过全国GDP的总额。
从1995年至1996年，M2货币供应量开始与GDP总量并驾齐驱，并逐步超越了其规模。
在2023年的尾声，M2的数值攀升至292万亿，而同年的GDP仅为126万亿，M2的数额是GDP总额的2.3倍。
2008-2024年间M2增速呈现超高增长特征：
首度突破100万亿耗时58年（1955-2013）
第二个100万亿仅用7年（2013-2020）
第三个100万亿在4年内完成（2020-2024）
以此增速计算，若缺乏强有力的政策调控，M2的总量预计在2026年的上半年将突破400万亿的界限。
历年M2的变化趋势贴一下
然后今年一季度的M2增长情况，如下图：
那么问题来了，人在什么情况下才会去存钱？
是因为赚到那么多钱来不及消费掉了所以存起来？
还是对于未来感觉赚不到钱，所以才去存起来？
这个问题，大家各自去琢磨。
07 当下买方对于未来现金流的信心如何？
我的看法是，只有当一个人对未来现金流的预期保持稳定且持续上升时，他才会敢于借助杠杆来增加资产规模或进行提前消费。
从几个维度去管中窥豹一下。
一是居民贷款的增量；二是包括PMI、PPI以及CPI在内的多项经济指标；三是国际政治经济形势。
1、居民新增贷款情况
观察2025年第一季度居民新增贷款的统计数据，发现其数值为近十年来的最小，具体数据可参考下方的图表。
居民新增的贷款主要由房贷、信用卡贷款、抵押贷款、经营性贷款以及信用消费贷款等多种形式组成，在这其中，房贷占据了绝大多数2025年宁波房价走势图，一般而言，其占比超过整体贷款的70%。
2025年居民新增的贷款数额，相较于信心最为低落的2020年和2022年，出现了下降。这背后的原因究竟是什么呢？
需知，在2024年的五月末及九月末，政府层面先后两次出台政策以提振房地产市场，然而经过半年多的发酵，居民新增贷款的数额依旧维持在一个较低的水平……
都是一次性付款买的房？还是买房并不多导致房贷数据仍旧低迷？
2、PMI、PPI和CPI
PMI先于PPI体现宏观经济状态，并影响推动PPI；
PPI影响推动CPI。
Deepseek里，对于他们三者之间关系的描述，如下图：
请查阅2025年3月的数据以及往前推算12个月的PPI数据，分析其同比增长和环比的变化趋势。
同比是持续负值！
再看下同期CPI数据的同比和环比情况，如下图：
要知道今年的庙堂的CPI目标，是全年2%，温和通胀。
我的理解是，每个月都是同比2%的CPI，才能达成。
观察图示，可见缺口颇为显著；若将此缺口分摊至接下来的三个季度以图弥补，那么仅凭每月的温和通胀已不足以抵消全年的指标缺口。
想不明白，脑壳疼。
接着，观察四月发布的采购经理人指数（PMI）数据，发现其值已降至50这一临界点以下，这给当月的生产者价格指数（PPI）带来了压力。
在过去的一年中，东大的宏观经济数据一直呈现出通货紧缩的趋势。
PPI数据显示，企业商品出厂价格持续走低，以降低成本换取销量，导致利润空间被压缩，甚至可能出现亏损销售的情况。这无疑会对产业从业人员的收入产生负面影响。若企业主无法承受长期亏损，可能会选择关闭工厂，进而释放出巨大的就业压力。
就业压力大，对于收入不确定，会影响居民消费欲望；
消费者需求低迷，商品销售遭遇困境，商家和制造商不得不通过降价来促进销售，这种现象被称为“消费降级”。随之而来的是CPI指数的下降，进而又进一步加剧了PPI的持续下滑……这便是“通缩”环境下形成的恶性循环，犹如一个不断加剧的向下螺旋。
购置房产同样属于消费行为，并且是规模庞大的消费活动，它需要借助金融杠杆来实现，然而，若对未来的持续现金流持悲观态度，又有谁敢于借助金融杠杆来购买房产呢？
3、国际形势影响
自四月之初，彼方那位擅长言辞的对手发起了一场全球性的关税冲突，贸易争端逐渐加剧，这对我国的外贸业务造成了显著的影响。
本表格展示了2024年与2025年四月的中美两国间贸易往来的具体数据，通过对比当月数值与累计数值，我们可以明显观察到贸易战所带来的影响。
观察外贸行业的主要城市分布，去年排名前十的外贸城市，全都是沿海经济发达地带的城市。
北上广深，无一例外；
苏州宁波，赫然其中。
从山东到广州的海岸线上，最赚钱的城市，几乎都一网打尽了。
这些城市的居民，都是房地产消费的主力军。
金华的入选，是因为它下面有个县级市叫义乌。
众多西方国家对于日常必需品的需求，大量源自义乌制造，以圣诞节为例，所需的圣诞袜、圣诞树等相关装饰品，均产自于此。
猜猜关税战，对于这些城市的影响有多大？
据我宁波的同事所述，至三月底，外贸行业整体已基本陷入停顿。
实力差的老板索性就把公司关掉不做了。
那些能力较强的雇主，会向员工支付最低工资并缴纳社保，随后便让他们回家休息，等到有需要时再召回他们。
这种情况，对于未来的现金流的信心怎么会好？
因此，无论是从宏观的数据集合，亦或是外贸的形势，抑或是M2的指标来看，普遍反映出大家对未来收入的预期并不乐观，又怎会轻易贷款购置房产呢？
或许为了挽回部分流动资金，亦或是为了降低固定支出、减轻房贷还款压力，甚至可能投身于炒房队伍，故意压低房价。
购买者数量不断下降，而出售房源却不断增多，在这种态势下，依据我二十余年的房地产营销经验分析，众多城市的房价，尤其是二手房市场，能否保持当前水平都成疑虑，更不用说在近一年的时间里实现价格上涨，几乎是不可能的事情。
所以，如果现在买房，只有小概率会保值增值，你确定要买么？
所以，如果你现在是房东，会打算持有还是出售变现？
08 降息和降房贷利率是否能促进购房消费？
在说利率之前，先要说说名义利率和实际利率的区别。
1、名义利率
名义利率是指银行或金融机构在账户中公布的利率，这一利率并未将通货膨胀对货币购买力的削弱效应纳入考量。
名义利率在合同文本及官方统计数据中普遍应用，由金融机构负责制定，涵盖存款、贷款等多种利率类型。
2、实际利率
实际利率是指在扣除通货膨胀因素之后，借款方实际需支付或贷方实际能获得的利息比率。这一比率揭示了资金的实质成本或收益，并充分考虑了通货膨胀对货币实际购买力所产生的影响。
实际利率 = 名义利率 - 通货膨胀率（CPI）
3、两者区别
名义利率是一种未调整的利率，不考虑通货膨胀的影响。
实际利率是在名义利率的基础上减去通货膨胀率的影响，从而呈现了一个更加贴近实际的投资或贷款成本。
对于投资者来说，实际利率更能准确反映其投资的真实回报。
在通货膨胀率居高不下的时候，即便名义上的利率看起来不低，实际的利率却可能偏低，甚至出现负值的情况。
然而，当前经济正面临通货紧缩，尽管名义利率持续下降，但若通货膨胀率CPI偏低甚至为负，这仍可能使得实际利率保持在较高水平。
图示可见，即便实施降息措施，当前的名义利率依旧低于2024年12月的名义利率水平；然而，鉴于CPI呈现负增长，降息后的实际利率却反而超过了彼时的实际利率。
4、对于楼市影响
持续的通货紧缩将导致资产价值在未来减少，若是以按揭贷款购房，在贷款额度既定的情况下，资产价值缩水的部分，实际上等同于用现金支付的首付款。
买了会亏本钱，那为什么要买？
利率持续处于高水平，导致还款负担同样沉重，再加上未来现金流可能面临压力，这样的情况下，购买是否真的划算呢？
就会回到了，“买盘会减少，卖盘还是那么多”的问题上来。
这种情况下，未来房价是涨还是跌？
09 小结
在商品房市场中，房价依旧会受到商品定价规律的制约，供大于求时价格上升，而供不应求时价格则会下降——这一现象背后有着基本的逻辑原理。
如今，历经二十年的房地产市场繁荣，二手房数量显著增加，而新房的供应则受到土地政策和城市规划等因素的制约，但供应量依然保持着稳定的增长态势。
在供应端的卖盘数量持续增加而未见减少之际，买方市场的实力对比直接影响着房地产市场的价格走势，进而决定了其是上涨还是下跌。
4、买盘力量强弱，取决于购买用途、购买能力、和购买意愿；
购买目的：随着近年来结婚率和出生率的持续走低，楼市发展的关键因素——人口红利逐渐减弱，这进而引发了学区房和婚房等基本需求量的逐步减少。
大环境已步入新阶段，国际形势近期亦趋紧张，外贸行业面临前所未有的压力。这种内外经济环境的恶化直接作用于就业市场，进而对居民的未来消费预期产生了直接和间接的压制。存款水平居高不下，消费需求疲软，通货紧缩趋势明显，这些因素对楼市消费产生了重度影响，房价承受着明显的压力。
很多人因工作环境恶劣，对未来收入缺乏明确预期，因而对贷款购房持有谨慎态度；而部分认知水平高、收入水平也高的群体，对宏观经济数据反应敏锐，意识到当前正面临通货紧缩的局面，资产难以保值，因此也倾向于持观望态度。
由于A、B、C因素的综合作用，我们可以推断出，购买力较为薄弱，无法克服上方密集的抛售压力。在经济尚未摆脱通缩态势的情况下，房价上涨的动力受限，存在继续下跌的可能性。
因此，在这种特定情境下，关于是购买房产还是出售房产，每个人理应形成自己的见解。
在趋势面前，个人的力量，太渺小。
时代的一粒沙，落在每个人头上，就是一座山。
因为，势不可挡。
（完）
做个小广：
如果你是中年人，如果恰巧也是地产人，甚至就是地产营销人
也正遭遇中年危机或者事业瓶颈
想换个赛道，或者也想换个活法
不想再看人脸色忍受职场PUA
想从此自由生长佛系赚钱的
可以来和我聊聊。
下方图片扫码2025年宁波房价走势图，加薇联系。
具有22年营销管理经验的地产老炮
教你做个很懂地产的保险经纪从业者。
服务对象
个人 | 家庭 | 企业
主营业务范围
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住院 | 门诊 | 孕产孕中险 | 儿童
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