7月20日，开封市政府官方网站发布文章指出，市住建局在作出“变更新购商品住房交易期限并取消备案限制”的决策时，未能进行深入的市场调查和理论分析，对于该决策可能带来的市场效应缺少充分的预测和评价，因此决定撤销该决策，并收回相关文件。此举导致开封市的限售政策短暂放宽，仅维持了一天，这一变化迅速吸引了市场的广泛关注。
两年前，开封实施了限售政策，这一举措在很大程度上源于郑州限购政策实施后，大量购房需求涌入开封，给当地房地产市场带来了巨大压力。同时，随着知名房企的大规模进入，开封的房地产市场价值持续攀升，库存积压问题日益严重，去化难题随之而来。开封某楼盘的销售人员小李在接受中国证券报记者采访时如是说。
开封市解除限售政策后随即恢复，专家强调，房地产调控需准确预测政策影响，调整措施需谨慎行事，确保市场稳定至关重要。此外，还需加速人才吸纳、培育特色经济，以推动本地房地产市场持续健康发展。
调控随郑州而动
两年前,开封限售令的出台,有着深厚的政策、区域与产业背景。
陈君，一位在郑州从事楼盘销售工作六七年的开封杞县人（化名），如此概括开封的房地产市场：“尽管身处郑州，却无法品尝到郑州的土壤。”
郑开城际铁路自2014年开通运营，而徐兰高铁客专的徐州至郑州段亦于2016年投入使用，这一系列交通建设使得郑州与开封的融合呼声愈发强烈。
随着这两条交通要道的相继投入使用，开封房地产市场迎来了一个难得的黄金发展时期。
陈君在对中国证券报记者的表述中提到，随着两条交通要道的投入使用，郑州与开封之间的时空距离显著缩短，彼此间的心理距离亦感亲近。此变化促使不少郑州人萌生在开封投资的念头。此外，得益于“中原城市群”以及“郑汴一体化”等规划的推动，2016年至2017年间，开封的房地产市场表现不俗，其中2017年尤为突出。
开封市在2016年的统计公报中披露，该年度全市房地产开发投资总额达到211.80亿元，较上年同期增长了25.9%，其中住宅类投资为152.90亿元，同比增长25.2%。进入2017年，开封市的房地产开发投资进一步增至273.96亿元，同比增长29.3%，而住宅类投资则达到203.69亿元，同比增长33.2%。
尤其值得关注的是，2017年开封市在房地产去库存方面的进展表明，整个房地产市场普遍受到看好。根据统计公报，2017年开封全市的商品房待售面积达到了84.43万平方米，较上年同期下降了27.8%，而在这些待售面积中，商品住宅的面积为67.91万平方米，降幅达到了25.9%。
于是，在2017年5月15日，开封市颁布了《关于规范房地产开发企业行为维护房地产市场秩序的通知》，规定从文件发布之始，市区（不包括祥符区）购买的新建商品住房，需在获得不动产权证书后满三年才有资格进行上市交易。此外，还实行了销售价格的监管措施开封杞县房价，原则上要求半年内的价格上涨不得超过5%，而一年内的价格上涨不得超过10%。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，开封房地产政策的调整反映出，在郑州实施限购政策之后，有部分购房需求转向了开封市场，这无疑给开封房地产市场带来了一定的压力。同时，一些房地产企业趁机提高房价，这也使得对这类城市楼市调控的需求逐渐上升。
中国证券报记者观察到，2017年，有媒体报道了开封一位姓张的购房者所言：“作为郑州的后花园开封杞县房价，开封的房地产市场自春节过后便不断上涨。在2017年初，我在西区另一处楼盘购置了一套110平方米的住宅，仅仅几个月后，我的邻居在购买同一套房子时，需额外支付15万元，房价的涨幅简直如同火箭般飙升。”
陈君认为，开封在2017年5月15日出台的政策，是紧随郑州的步调。2017年5月3日，郑州市政府官网发布了《关于进一步强化调控措施稳定全市房地产市场的通知》，该通知不仅把新郑市、荥阳市和中牟县划入了限购范围，而且规定在2017年5月3日之后购买的房产，从获得《不动产权证书》那天起，若不满3年，则不得进行上市转让。
更广阔的背景之下，2017年，我国各地纷纷掀起了限购限贷政策的调控热潮。陈君指出，郑州不仅是世界级的国际货运枢纽，也是中原城市群的核心，这些定位都是在2016年至2017年期间提出的。在那个时期，郑州并未实施限购政策，因此房价预计会持续攀升。考虑到开封与郑州相邻，预计也会面临一定的调控压力。
安居客的数据揭示了郑州房价的走势，自2016年1月起，其平均价格低于每平方米1万元，到了2016年9月，均价首次超过1万元/平方米，此后在2017年持续上涨，大致维持在每平方米1.3万元附近波动。与此同时，开封的房价在同一时间段内也从每平方米约4500元上升至约6500元。即便如此，这已算是开封房价上涨较为理想的阶段。”陈君表示。
被忽略的土地出让环节
近期开封市实施了“取消限售”政策，对于在当地从事房地产经纪业务的人员来说，这被视为一件再平常不过的事情。
陈君直言，今年的销售情况并不理想。他与小李同属一类，目前在本地多个一线品牌的住宅项目中担任经纪人。据观察，通常情况下，一个售楼部每日接待的看房人数不过几十，这已属罕见。一旦举办活动或促销，访客便会显著增多。
克而瑞的报告中指出，自2019年起，郊区客户的占比已增至约40%，而开封市区的比例则降至20%。由于开封的房价与郑州的差距缩小，郑州的投资客数量也显著下降。此外，克而瑞还预测，2019年4月至5月期间，郑州房地产市场将出现一定程度的热度回升，这反而使得开封市场陷入更加低迷的状态。众多项目未能实现年度销售目标的二至三成，预计全年完成率仅在60%左右。
开封市房地产市场政策的矛盾，实质上反映了该地区土地供应由盛转衰的一个缩影。一位来自全国知名房地产企业的河南区域负责人在接受采访时，透露了房企在开封市场开拓的艰辛历程。
自2016年起，以碧桂园和恒大为代表的外地企业纷纷落户开封，此趋势带动了全国性本土品牌加速涌入开封市场。2017年12月，万科携手当地房地产企业共同启动了开封清明上河城的开发项目，旨在打造一个占地21平方公里的宋代文化特色小镇。进入2018年伊始，保利地产宣布以1.73亿元的价格成功收购了开封市龙亭区复兴大道北段的一块土地，该地块面积约为26.4万平方米。
房地产企业加快了入市步伐，这同样推高了开封楼市的存货价值。据克而瑞发布的报告指出，在过去两年里，开封市土地供应量明显增加，进而引发了当前库存压力较大的问题。在市场成交量最高的那三年（2016至2018年），每年的市场容量大致维持在160亿元上下，然而，目前市场上开发商的2019年计划推出货物的总量已经攀升至240亿元。
业内人士指出，当前开封市的项目所遭遇的核心挑战是消费者购买力的持续减弱。开封作为一个人口净流出城市，在短期内人口增长的可能性并不大。加之居民的购房意愿不高，收入水平也相对有限，这无疑给后续的销售去化带来了不小的困难。
政策工具箱是否见底
开封市政府撤销了关于解除销售限制的决策，理由是事先未进行深入的市场调查和论证，且对可能引发的市场效应未能做出充分的预测与评价。
尽管上述地区的房地产市场表现疲软，但“放宽政策”的呼声在当地依然存在。
该房企人士指出，自2017年起，限售、限购以及差异化信贷等措施构成了调控政策工具箱中的关键手段，而各地若欲放宽政策，取消限售和限购则应作为最后的选择来考虑。
中原地产的首席分析师张大伟提出，房地产的调控政策需对政策实施后的影响进行预估，追求稳定的发展态势，同时宽松和收紧的策略将并行不悖。“房住不炒”的原则依然是确保房地产市场稳定发展的核心，而各地对于调控措施可能收紧的预期依然存在。
张大伟强调，调控不可轻率行事，对房地产调控政策的调整必须持谨慎态度。该房企人士进一步提出，加速人才吸纳、培育特色经济，才是推动地方房地产市场健康成长的根本之策。
2017年，自“限售令”实施两个月之际，开封市亦推出了旨在招揽人才的相应政策。《关于实施“汴梁英才计划”的意见》文件里，开封市展现出空前的抱负：基于我市主导产业及战略性新兴产业发展的需求，全力推进“汴梁英才计划”，力争在5至10年内，吸引10位院士或同等级别的顶尖人才，100位创新创业领域的领军人物，1000名急需的高层次人才，并在全市范围内吸纳和培育1万名各行业精英，致力于将开封建设成为人才汇聚的制高点、创新开放的典范，以加速实现全面振兴的目标。
2018年10月，据当地媒体报道，自《关于实施“汴梁英才计划”的意见》等相关文件实施以来，开封市已与包括中国农业大学、清华大学、天津大学、中国人民大学在内的15所高等院校（科研机构）达成了全面战略合作框架协议，成功引进了众多由知名科学家主持的新兴产业项目，同时，还柔性引进了20多位院士。
铁匠锻造铁器，自身须得坚。瞧那郑州，往昔被誉为大城郊，而今，单从房价差异这一角度观察，(与开封相比)差距愈发显著。陈君不禁感慨万分。
