《北京青年报》披露，东戴河已崭露头角，成为众多购房者的新宠，然而其中潜藏着无法变现的巨大风险。
当前全国房地产市场普遍低迷，然而辽宁东戴河的购房视频却意外地在社交平台上迅速走红，更有甚者，有人晒出了五一期间前往东戴河的火车票一票难求的截图，场面异常火爆。众多微博上的“专家”账号以及微信上的自媒体公众号几乎同时宣称，仅4月22日当天，东戴河在售的8个楼盘便迎来了116辆看房大巴，而这还尚未计入接待车辆的数量。部分项目在周末的平均成交量高达约200套。在这种热烈的宣传氛围中，位于山海关之外的小城——东戴河，仿佛化身为了一座金光闪闪的黄金城，吸引了大批因调控政策限制而四处无门的“淘金者”。
在北京青年报记者的调查过程中，发现众多一线城市购房者普遍担忧资产价值下降，因而急于将资金转化为房产，这一现象导致了众多旅游度假地产项目的热销。然而，这些地区库存积压严重，新开盘数量远超潜在购房者数量，而二手房市场更是出现了有价无市的现象，许多购房业主至今未能实现盈利。更为严重的问题是，产业配套不足使得人们难以在此地长久定居，往往只能将其视为“候鸟式”生活的临时栖息地……鉴于此，专家们建议，在购置这类房产时，务必谨慎行事。
买房热袭向东戴河
随着夏季的临近，海南迎来了旅游淡季，与此同时辽宁东戴河房价，北部沿海城市正积极展开去库存活动。位于山海关以东的东戴河区域，购房热潮在朋友圈中愈发显著。听说现在东戴河的房价之火，以至于即便额外支付七八万元的电商费用，也难以购得房产。为了验证实际情况，北京青年报记者特地前往东戴河区域的多家楼盘销售点进行考察，发现这些销售点的人气异常旺盛，与人们心中那个寂静的东戴河形成了鲜明的对比。
在东戴河地区，佳兆业东戴河项目尤为著名，其售楼处尤为引人注目。北青报记者实地探访时，发现该销售中心装潢华丽，虽未如传闻所述有大批大巴车接送客户，但前来咨询的购房者数量亦颇为可观。即便非节假日辽宁东戴河房价，现场咨询的购房者也达到了六七组之多。接待记者的销售人员充满热情地为其讲解该楼盘的详细信息：这里拥有体育公园、欢乐水世界等高端配套设施，一应俱全。目前，该楼盘主推的是23至33层的公寓，产权长达40年。此外，佳兆业东戴河的住宅区域，其平均价格大约在8000至11000元之间，涵盖了从一居室到别墅等多种户型。
北青报记者在东戴河实地考察时发现，目前市场上供应量最丰富、关注度最高的并非久负盛名的佳兆业东戴河项目，而是一个名为海天翼的新兴项目。该项目的建筑风格与迪拜的帆船酒店颇为相似，其主打户型面积介于40至120平方米之间，平均价格在7500至8000元每平方米。据项目销售人员透露，该楼盘已多次开盘，每次都引发抢购热潮，目前仍有数百人排队等候选房。购房者一旦入住，便即刻享有迪拜一线海景风光与小帆船酒店的居住体验，同时，他们还将获得长达70年的完整产权。
这两个明星项目尚在，东戴河的热度更是与昔日的通州相仿，街头巷尾充斥着各式传单与广告。每当遇到红绿灯，马路边上总会有发放宣传页的传单小哥迅速跑来。
每隔几年一次的火热
东戴河近期备受瞩目，然而类似的现象并非首次上演。几年前，这里曾经历过一房难求到特价房充斥、最终项目搁浅的整个过程。对于东戴河而言，当前楼市的火爆局面并不算新鲜事。
当地一位开发商透露，自2010年左右起，得益于前所未有的政策扶持和资金支持，东戴河新区迅速迎来了开发高潮，成千上万的工程桩被深深打入这片靠近海岸的盐碱地，数十座高耸的摩天大楼如雨后春笋般拔地而起，众多购房者纷纷涌入。然而，经过几年的喧嚣之后，自2013年起，东戴河因入住率持续低迷，多次被冠以“鬼城”之名。众多新开盘项目深陷库存积压和资金链断裂的困境，部分楼盘甚至出现烂尾现象。直到市场逐渐回暖，这一切才得以逐渐缓解。
以佳兆业东戴河为例，2014年房地产市场低迷时期，该项目推出了众多特价房源。朝阳区居民王先生便是在那时购置了一套用于度假的海景住宅。他向《北青报》记者透露，销售员当时声称购房可享受7.2折优惠，紧接着又是9.8折，最后还有一次9.8折的折扣。总计下来，实际折扣高达6.9折。当时一套约100平米的住宅，以每平米7200元的平均价格来算，总价大约在50万元上下，单价为5000元每平米。然而，如今佳兆业的新建住宅对外公布的售价已升至每平米1.1万元，且已实现现房交付。
王先生虽觉得问题似乎得到了解决，然而他强调，真正棘手的是难以将房产售出。在本地，除了佳兆业，还有诸如天海翼、山海同湾等多家开发商在售新楼盘，新房销售尚且困难，而存量房市场的发展更是滞后，这直接导致了二手房市场出现有价无市的现象。
王先生表示，自三月末起，他便将此套房产信息发布于各大中介平台，每平方米售价为6800元，总金额达到68万元，然而时至今日，该房源仍未找到买家。
业内人士不禁戏谑，这不过是因为换了一波新人涌入，去应对之前被困境的那部分人罢了。
本质仍是资金外溢的推动
东戴河的楼盘之所以备受追捧，天海翼的销售团队向北青报记者透露，主要原因在于其具备以下几大购房亮点：首先，价格亲民，仅需约20万元的首付即可入手一套房产，相较于北三县、廊永固等地区，首付压力显著减轻；其次，地理位置优越，位于华北与东北的交汇地带，能够享受到两大经济圈的辐射效应；再者，在“疏解非首都功能”的背景下，东戴河吸引了中关村企业入驻，涵盖了高科技、医疗等多个相关产业，已有数十家企业在此落户；最后，交通便利，且落户后的高考分数线相比河南、山东等地有显著优势。
北青报记者经过调查发现，销售所提到的那些所谓优势，实际上并非全然可靠。尽管东戴河的首付并不算高，但同样具备海景资源且城市更为繁荣的大连，其房价同样并不高昂。以鲁能地产在大连金石滩开发的项目为例，其平均价格仅为每平方米7000元，首付也仅需二十至三十万元。由此可见，低首付并非东戴河市场火爆的根本原因。
销售人员所提及的“中关村新区”这一概念，实际上早在2012年就已经被提出，而此次的讨论不过是旧事重提；再说到学区，东戴河所在的绥中县以及葫芦岛市，长期以来都并非教育资源集中的地区。
业内人士普遍认为，东戴河楼市之所以出现回暖现象，根本原因在于投资购房资金的流动。亚豪机构市场总监郭毅指出，由于北京实施了严格的调控措施，环京地区纷纷加强限购政策，导致投资需求几乎被排除在市场之外。近期，秦皇岛市作为北戴河所属城市，也加入了限购的行列，这一举措反而提升了邻近且不限购的东戴河的吸引力。涌入的大量投资资本以及闲置的资金，正是导致东戴河这一轮热潮的主要动因。
东戴河的销售团队表示，目前每日均有从北京、燕郊等地区开往东戴河的看房专车，其中多数乘客为京津冀地区的投资者。受北京及其周边地区严格调控政策的影响，众多投资者资金难以找到出路。鉴于他们坚信房产投资能带来丰厚的利润回报，这些人不得不将目光投向更远的地区，寻求购房机会。
“空心化”的高新产业园
东戴河的房地产市场虽已摆脱了往日的荒凉与寂静，夏季的到来使得其销售行情逐渐升温，然而，与之相配套的产业并非仅凭几个亮点就能实现翻天覆地的变革。
尽管东戴河曾高声宣称要“创造东戴河速度”、“攀登产业高峰”，然而北青报记者在实地考察时发现，由于种种现实因素的制约，当地的众多投资项目不得不暂时搁置。
在东戴河那宽阔而人迹罕至的马路旁，不时可见被长期闲置的大片荒芜土地、钢架裸露、岁月久远的废弃工厂，以及数年前翻新但至今未见运营迹象的产业园区。
特别是位于东戴河新区的那些“空心化”产业园区。在这些园区中，高新科技、临港工业以及向海经济等发展理念激发了当地政府的积极性。在过去数年间，政府积极外出，广泛开展招商引资活动，致力于推动环球之星韩国工业园、京东数字产业园、云基地产业园等一系列大型科技产业园区和高新技术项目的建设。
然而，实际情况是，大多数产业园区尚未达到规模化的程度，仅有少数几家小型企业已经建成并投入生产，而绝大多数的产业园区还未实现真正的生产落地。
那位带着《北京青年报》记者四处漫步的出租车司机说道，这里并无规模化的正规企业运营，办公场所稀少，众多已建成的园区内空旷无人。这种现象已经持续了很长时间。鉴于当地经济发展水平不高，企业在盲目投资的情况下，真正投入到正常生产中的寥寥无几，与当地宣传的从2012年开始，有数十家企业入驻的繁荣景象大相径庭。
尤其在秋冬季节的夜晚，随着旅游旺季的结束，这片区域不再呈现城市般的璀璨灯火，那些房地产企业开发的项目中，仅有寥寥数户人家亮起了灯光。出租车司机如是说。
东戴河新城若缺乏产业作为支撑，在接下来的数年内，其“空城”现象恐难以得到根本改变。首都经济贸易大学的赵秀池教授指出，造成“空城”现象的根本原因，是政府在城市规划上未能与当地的经济发展水平、人口规模等关键需求因素相匹配，导致了对资源的过度开发。目前来看，众多购房者纷纷将目光投向了东戴河的房产市场，然而真正打算长期自住的购房者却为数不多，绝大多数购房需求都是为了投资或旅游期间短暂居住。此外，当地企业徒有虚名，无法吸引外来劳动力，导致二次购房的能力几乎丧失，因此，房地产市场的繁荣仅是暂时的现象。
候鸟式旅游成瓶颈
尽管产业园的开发并未带来显著的变化，然而东戴河在旅游旺季的游客数量却持续攀升；过去，只有7月和8月才有游客光临，而现在，从4月份开始，就有不少来自京津冀和东北地区的购房者前来东戴河度假。李女士，这位在东戴河海边经营社区超市的商家，向北京青年报记者透露，旅游旺季无疑是商机最为丰厚的时段，届时本地居民纷纷投身旅游业的经营活动。然而，随着旅游季的结束，他们便会重返工作岗位，或是返回家乡从事农业生产。
北青报记者对途家等旅游公寓的网站进行了调查，发现从4月底起，原本每晚约150元的海景一居室公寓，价格已上涨至每晚300至400元。同时，经营海景民宿客栈的王先生透露，他手中拥有15套不同类型的房源，从一居室到三居室不等。在旅游旺季和节假日，最贵的海景公寓租金可高达每晚1500元，而平日租金也在每晚600至800元之间。然而，这种行情在九月时显著减弱，租金水平降至约500元，而进入冬季后，租客预订的情况变得极为罕见。
每年的七月和八月，当地旅游业进入最繁忙的时段，而其他月份则显得相对萧条，这种现象被称作“候鸟式旅游”。据刘江秀透露，旅游旺季期间，每年接待游客量高达480万人次，周五和周六每天接待游客量达到10万人次，场面如同旅游城市一般，人潮涌动，车水马龙。
东戴河位于华北与东北的3小时度假圈内，据山海同湾的销售人员透露，购房人群主要来自京津冀及东北地区，他们到此休闲度假。“东戴河只是他们第二、第三居所，他们通常只在夏季短期居住。”因此，东戴河新区时而热闹，时而冷清，高楼大厦内的灯光也随之或明亮或昏暗。
夏天，这里成为旅游休闲度假的理想之地，亦适宜养老，然而秋冬季节，海域封闭，海鲜供应稀少。加之海边风势猛烈，鲜少有人愿意在此长期居住。有行业专家指出，由于缺乏产业支撑，这种季节性的旅游模式，已成为制约东戴河新区发展的关键障碍。此类项目在旅游旺季时一度备受追捧，但很快便归于沉寂。东戴河地区并不具备投资潜力，尤其是对于那些依赖贷款购房、急于看到房产增值的投资人而言，它既不属于京津冀地区，更无法与特区相提并论。鉴于家庭度假或自住的需求，以及拥有闲置资金的考虑，业内人士提出建议，然而，对于那些对增值空间有较高期望、同时亦重视时间成本的投资者而言，缺乏重要产业支撑、仅靠炒作概念的新城，投资时需更加谨慎。
燕郊点评
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