杞县:疫情过后以房地产行业发展 促进县域经济利好发展
戴继田
疫情结束之后，我国房地产市场将步入新的繁荣时期，然而同时也遭遇了新的挑战和变化。目前，各地正陆续放宽房地产调控政策，实施降息措施以提供支持，使得一二线城市的房地产市场逐渐回暖。然而，以县城为主的四五线城市情况却不容乐观。为了促进杞县房地产市场健康稳定地发展，我们进行了细致的调研，并提出了若干意见与建议，具体内容如下：
一、杞县房地产业发展的基本概况
房地产行业对于那些产业基础较为薄弱、城市自身发展动力不足的地方政府来说，堪称推动经济增长的核心产业，同时也是财政收入和税收的关键来源。以最近三年为参照，杞县房地产开发项目的增加伴随着商品房成交量的下滑，进而使得商品房库存量不断上升，从整体上看，市场呈现出供过于求的现象。以下是近三年商品房销售的具体情况：
2020年，全县商品房成交总量达到了35.19万平方米，成交总额为15.8亿元；在这其中，住宅类商品房成交面积为32.44万平方米，成交金额为14.43亿元，可供选择的房源共有2697套。
2021年度，全县范围内商品房总成交量达到了45.55万平方米，交易总额为20.26亿元；具体来看，住宅类商品房成交量为40.34万平方米，交易额为16.51亿元，涉及房源共计3248套。
2022年，全县商品房成交总量达到了46.75万平方米，成交总额为21.01亿元；在这其中，住宅类商品房成交面积为39.66万平方米，成交金额为17.17亿元，涉及房源共计3743套。
2023年1月份，全县范围内商品房总计成交量为2.37万平方米，总成交金额达到了1.1亿元；具体来看，住宅类商品房成交量为2.09万平方米，成交金额为0.93亿元，涉及房源共计170套。
杞县目前商品房库存总面积达到33.33万平方米，较去年同期下降了53%。具体来看，住宅类商品房库存面积为24.01万平方米，同比下降了57%，其消化周期为7个月，可供选择的房源共有2097套。至于商业用房的库存量为9.3万平方米，消化周期为17个月。这些库存对于促进县城建设和推动地方经济发展具有极其重要的意义。
2022年，房地产市场弥漫着“疫情”、“低迷”、“降价”、“观望”等词汇，整体走势持续下滑，购房者普遍持观望态度，市场整体呈现出低迷态势。2023年，杞县计划引进优质的房地产开发企业，麒麟郡、杞国新城等本土大型楼盘也进入了现房销售阶段，这将为市场带来更多的供应。然而，在供应充足而购买力相对较弱的情况下，各楼盘的销售情况出现了明显差异，部分楼盘甚至出现了滞销现象，市场存量持续增加。尽管如此，与一、二、三线城市相比，我县的市场环境相对较为健康，房价水平保持了稳健的发展态势，市场主要以满足刚性需求为主。尽管购房者观望情绪浓厚，但市场需求并未消失，尤其是刚性需求在市场环境中被积压。所以，在2023年，众多房地产企业间的价格战和产品较量将成为市场的主导趋势。
二、当前影响和制约杞县县城房地产业发展的原因
政府在引导方面的作用不足，土地供应的合理性有待提高，对“开发区”和“新城”的规划不够清晰。目前来看，县城的整体开发建设情况是，新建住宅项目在县城周边以“点状”形式分布，形成了“新房与老旧配套设施不匹配”的现象。这种布局对开发企业的投资和居民购房的吸引力明显不足。
开发费用高昂，与市场售价不匹配，导致利润空间极为有限，具体体现在：土地费用持续攀升；税收负担沉重；融资困难重重，且融资成本居高不下。
县城基础设施建设不完善，对房地产开发项目的施工进度造成了阻碍。具体问题包括：项目周边的道路尚未开通，同时水电等管网设施也未能及时配套完善。
县城发展潜力有限，公共设施投资不够充分，对外界缺乏吸引力。基础设施配套尚不健全，县域内的医疗和教育水平尚需提升，对本地居民的吸引力不足，导致大量人口流向开封和郑州，从而限制了本县的经济发展。此外，由于房地产市场配套设施不够健全，开发布局存在缺陷，住宅类型较为单一，无法满足多样化的消费需求；同时，物业管理与房地产中介服务的发展速度落后于房地产业的进步。
市场发展环境欠佳，导致开发商投资热情受到抑制。具体体现在：服务质量不高，审批流程冗长，办理手续繁琐，效率低下。此外，由于难以预测房地产行业的发展走向，消费者“持币待购”的心理日益加剧。
由于前期监管不够严格，遗留了大量问题楼盘，这导致了市场信心的下降；居民对于期房持有一定的排斥态度，购房者的消费信心难以恢复，进而使得开发阶段的库存数据难以有效处理。
市场中的舆论信息存在不均衡，由于房地产泡沫的讨论以及“买涨不买跌”的心态作祟，大众普遍对房价的下跌抱有心理预期，对国家出台的政策以及周边市场的变动尤为敏感，这些因素共同作用于购房者的心态，进而影响了他们的购房热情和积极性。
三、支撑县域房地产市场发展的三层逻辑
各地党委政府在探讨如何确保县域房地产市场持续健康发展的过程中，可以进一步细致分析县域房地产市场的三个关键发展规律：
1.以县城为载体的新型城镇化是县域房地产市场发展的新动力。
2022年，中共中央办公厅与国务院办公厅共同发布了《关于推进以县城为重要载体的城镇化建设的意见》，其中明确指出要提升县城的综合承载能力，提高县城的发展水平，以满足农民到县城就业和居住的需求，以及县城居民的生产生活需求。此举旨在为实施扩大内需战略、协同推进新型城镇化和乡村振兴战略提供强有力的支持。这份文件表明，我国城镇化进程将实现从侧重异地城镇化到强调就地或邻近城镇化的转变，并且将更加重视以县城为基础的城镇化模式。
杞县作为外出务工人员众多的县份，然而在东部沿海经济发达城市落户却面临重重困难，加之生活费用高昂、房价飙升，子女教育问题亦难以解决，因此许多人不得不将长期居住地定位于家乡县城。这一决定既实际又理智，一方面是为了解决子女的教育需求，另一方面则是为了应对养老问题。这一现象对房地产业而言，无疑是一个巨大的利好消息。县城基础设施的优化与提升，以及发展水平的增强和综合承载力的加强，将吸引更多人口回流，从而引发对住房需求的显著增长。
县域房地产市场的稳健发展，离不开基础设施和公共服务水平的持续提高，这两者已成为其重要的支撑与保障。
近期，受到疫情冲击，我国中央政府通过加大基础设施投资力度，以稳固宏观经济。在此背景下，县城基础设施建设补齐短板，已成为推动基础设施持续增长的关键举措。《关于推进以县城为重要载体的城镇化建设的意见》中明确提出，至2025年，县城城镇化建设需实现显著进步，短板和不足得到有效弥补和加强，公共资源分配与常住人口需求基本相适，特色产业得到充分发展，市政基础设施趋于完善，公共服务水平全面提升，居住环境得到显著优化，整体承载能力显著提升。
县城居民多源自乡村，若提高县城的基础设施和公共服务质量及其普及程度，将显著增强县城对农村居民的吸引力，有效缓解人口外流问题，进而有力推动县域经济社会的转型升级，并助力县域房地产市场的繁荣。
3.产业带动是县域房地产市场发展的重要保障。
县域城市的城镇化核心在于吸引更多人驻留，而这离不开产业的坚实后盾。当前，不少地区在推进城市化进程中，并未有效促进县域经济的增长，症结在于产业发展的不足。城镇化的发展理应实现人、产、城的和谐共生，首要任务是人口的集中，而这需要产业的支撑，以及完善的基础设施和优质的公共服务。通过产业的助力，吸引人口聚集，进而推动城镇化的进一步发展。产业的存在带来了就业和收入的增加，人口的增多，收入的提升，进而催生了持续增长的房地产市场需求。
观察县域房地产市场的发展态势，可以发现，那些没有产业作为依托的城市，其房地产市场的发展前景必然不容乐观；仅仅依靠出售土地来推动房地产开发，这样的模式是不可能长久持续的。
四、县域房地产市场发展的政策应对
掌握了县域房地产市场的发展规律，县域政府能够依据本地的房地产市场发展实际情况，一方面针对具体城市采取相应策略，妥善解决眼前迫切需要解决的问题；另一方面，还需着眼于未来，在城市规划、产业布局、基础设施建设和优化营商环境等多个方面，制定出相应的对策。
需因地制宜地稳固房地产市场。在县域城市层面，住宅销售市场普遍出现下滑现象，这一问题迫切需要得到解决。对已实施相关政策的城市进行深入调研与评价，广泛借鉴其他城市成功做法，形成一套针对性的政策组合，以推动市场逐步复苏。这涉及金融贷款、税收、针对特定群体的购房优惠、土地资源利用的优化管理、以及项目开发与预售审批流程的改进等多个方面。这些政策一方面旨在降低购房者的门槛和费用，力求最大程度地满足公众的住房需求；另一方面，它们还强化了对房地产项目资金流动和施工进度的监管，以防止项目因资金链断裂或施工延误而最终无法完工。
其次，需对土地使用规模进行科学规划，并调节土地供应的频率。地方政府应坚决摆脱对土地财政的依赖，针对那些已出现大量库存的城市，必须严格限制新增建设用地的供应，积极消化现有库存，同时控制新增量，通过时间的推移来换取空间上的库存消化。依据供需平衡的原则，结合全县商品房的在建、在售以及已供地可用于建设的规模，精心制定每年的住宅用地供应方案，确保土地出让有序、供应有效，满足商品住房用地的合理需求。对特定区域进行重点发展，规划区域内优先分配土地，同时，在市政配套设施（如医疗和教育）的建设上给予重点支持，以此形成新进入市场的住宅“片区”效应。
第三，需充分利用比较优势，培育特色经济，以此作为房地产发展的基石。针对县域经济的独特性，着力打造一批优质的产业园区，通过产业发展来促进就业，进而推动房地产的繁荣。不仅需确保本地居民在本地区就业，同时也要吸引外地人员来此就业，以吸引更多高素质人才，让更多的人在此地赚取收入，这样便能吸引更多的人在此定居并过上幸福生活，进而推动本地房地产行业的发展，使住宅价格保持稳定并持续坚挺，进而促进商品销售、装修以及建材等相关行业的繁荣，最终推动县域经济的增长。
第四，需迅速推进教育、医疗、社会服务等领域的基础设施建设，以此提升城市整体品质，营造宜人的居住环境。在繁华都市，优质的教育资源往往能带动周边学区房的发展，而在县城亦然，众多农村居民进城购房多是为了子女的教育需求。鉴于此，我们必须高度重视名校的培育，通过提供高质量的教育资源来吸引居民购房并在此定居。在操作层面，房地产业能够对教育事业给予支持，这包括激励房地产开发商在学校内设立教育专项资金开封杞县房价，用以奖励表现优异的教师和学生，以及为教师提供购房时的特殊优惠政策。
第五开封杞县房价，优越的医疗设施同样是吸引人才的关键因素。然而，县城普遍存在高水平综合医院的缺失。目前，许多靠近地级市或二、三线城市的县城，正着手建设大城市的附属医院。这些附属医院旨在引进大医院的优质医疗资源和先进管理经验，使得县城居民无需远行，即可享受到优质的医疗服务。这一举措，对于改善县城的居住环境，具有至关重要的意义。
此外，要使“小镇经济”充满活力，推动县域商业地产的繁荣亦是吸引人潮的关键策略。随着新型城镇化的快速推进，三四线城市及县域商业地产迎来了发展的良机。加大城市基础设施建设的投资力度、人口的集中都将极大地增强其商业气息，进而显著刺激商业地产的需求。
最终，必须加强网络舆论的监管。主流媒体需充分发挥其职能，对房地产政策进行精准解读，并广泛传播积极向上的信息。同时，要严格管理自媒体，实施有效策略，严控房地产领域的负面舆论。对于散布虚假房地产信息、造成恶劣影响的自媒体，必须予以制止，并整顿信息传播秩序。此外，还需营造良好的行业氛围，引导居民进行合理、理性的消费。
综上所述，县域发展需注重产业带动人气，优质学校激发人心，高效医疗稳定人心，休闲商业带来愉悦，把握住这些关键要素，定能打造出一个宜人的居住环境。居民所购买的，不仅是一处物质房产，更是一个充满希望与活力的生活空间。（作者为中共杞县县委书记）
