依据《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》（建房〔2017〕215号）的规定，禁止房地产开发企业以及房地产中介机构违规进行购房首付款的融资操作，同时严格禁止任何平台或机构为购房者提供首付融资服务。尽管政策明确指出此类行为是被禁止的，然而在房地产市场低迷的背景下，国悦城依旧保持领先地位，稳居销售冠军之位。
国悦城坐落于红旗区的心脏地带，紧邻新飞大道与金穗大道这两条城市主要交通干线，其地理位置和交通条件十分优越。自2022年7月首次开盘以来，国悦城项目在2022年、2023年以及2024年连续三年荣获新乡房地产市场住宅销售冠军。近期，多家媒体纷纷报道，新乡市房地产市场的销售排行榜上，国悦城项目凭借其卓越的品质和优质的服务，稳居2025年第一季度和3月份的销量冠军位置。
2023年2月25日，得益于朋友的强烈推荐以及国悦城销售团队的“PPT盛宴”式的说服，我成功获得了国悦城的“零首付”优惠，并在该楼盘购置了房产。鉴于我日常工作的繁忙，为了更方便地跟踪楼盘的进展和了解购房政策，房产登记在我丈母娘的名下。因此，后续关于首付、贷款、维修基金等事宜，都是由丈母娘与国悦城的销售人员沟通对接。在初次了解该房屋时，销售人员介绍的是“零首付”政策，只需缴纳1万元定金，待交房时再支付剩余的14.8万元，这笔款项将以借款的形式，无息延期至交房之后偿还。在处理按揭款、维修资金以及商品房买卖合同（预售）的过程中，销售员提到，若我们立即决定购房，便能加入一项老客户推荐新客户的优惠活动，享受5000元的减免，这笔费用将在交房后直接从还款金额中扣除。于是，笔者便踏上了国悦城的购房之旅，一边按月偿还银行贷款，一边努力筹集14.3万元的款项。
2023年3月底，丈母娘把商品房买卖合同（预售）及相应票据交到了我的手中。这些文件中并未提及14.3万元的相关信息。合同上明确指出，首付已缴纳153139元，占房价总额的20.61%，而剩余款项将通过商业贷款来支付。尽管合同上如此记载，我并未打算在口头约定的交房时2025新乡房价，不补足那剩余的14.3万元。
2025年5月9日，家属接到国悦城销售经理的电话，对方告知需一次性付清欠款。若未按时缴纳，将按欠款金额的0.1%收取违约金。笔者仔细查阅了商品房买卖合同（预售），却未发现有关此约定的条款。为确保情况准确，笔者与国悦城销售经理取得联系，其表示：“若逾期，每日需支付千分之一违约金；若超过一个月，开发商有权将房屋另行出售······”当询问为何非银行借款也要出售房屋时，对方回应：“你未支付首付款，借款不还即构成违约，我们公司有法务部门，银行也有，现今法律体系相当完善，若你坚持追究，最终看损失谁更大，是否违规我不确定，但既然存在，便有其合理性，我们销售部门都是这样操作的，还有书面协议为证，这属于民间借贷，你已经还了房贷两三年，你自己计算一下违约的损失有多大······”。这份合同上白纸黑字清清楚楚2025新乡房价，可我们为何没有这份合同呢？出于好奇，我在业主群里私下询问，多数人表示并不知情，只有一人声称当时只拍了合同的第一页，而后续内容则明确指出不允许拍照。既然是合同，为何只有一方持有？合同的具体内容究竟是什么？其中是否隐藏着什么不可告人的秘密？
根据微友提供的借款合同，笔者拨打了电话，向对方详述了客户经理所述的情况。对方接听电话的服务人员回应说：“预计在6月底或7月初可以交付房屋。根据借款合同的条款，如果在交房后还有未偿还的款项，初期将视为违约金。若逾期时间较长，开发商有权解除购房合同。一旦合同解除，对于银行的欠款也就无需再偿还了。这在逻辑上是这样安排的······”。之后，笔者获取了借款合同的正本，发现它完全符合国悦城的统一模板，几乎让出借方拥有完全的控制权。
以我所购之房产为依据，贷款总额达到59万元，其中借款14.3万元，还款已超过两年。在我取得贷款后，银行将全部款项划拨给了国悦城，这不仅解决了施工资金短缺的问题，还额外承担了违约金。正如国悦城销售经理所言，若你认真追究，最终你会发现损失最大的还是我们这些普通百姓，又有谁敢去认真较真呢？或许这正是国悦城能够长期占据销售冠军位置的一个重要原因吧。
为了推动楼盘销售，开发商想方设法，策略层出不穷。然而，面对当前经济形势的下滑，许多购房者的收入相当有限，甚至无法承担首付，更别提满足银行按揭贷款的要求。在促销活动中，他们以低首付、零首付为诱饵，声称通过所谓的《借款合同》即可助你获得银行贷款，实则是在对你造成伤害。
国悦城与购房者签订的《借款合同》是否存在重大疑点？显而易见，所谓的“借款”行为，旨在绕过国家对购买商品房首付款的相关政策，且并未实际进行资金交付，其本质是国悦城自行借款给购房者，用以支付首付款购买其开发的房产，这在政策层面显然构成了严重的违法和违规行为。
我们期望新乡市住房和城乡建设局能给予重视，对其中存在的违规违法行为展开调查。同时，我们也提醒广大购房者，在面临“零首付”、首付垫资、借款首付垫付等诱惑时，要保持理智，购房时应结合自身实际情况审慎决策，切勿陷入开发商设置的陷阱。
