近期，一则关于XXX指出我国房地产市场存在显著泡沫的新闻引起了广泛关注，众多人士向我咨询对此事的观点。
实际上，此类事件并不算作新闻，自1998年中国实施住房改革至今，关于房价是否存在泡沫的讨论已持续数十年。然而，中国的房价似乎下定决心般，不仅未出现崩盘，反而持续攀升。
那背后的原因是什么呢？以后房价的走势如何？
我对这个议题了如指掌，这得益于我在多轮市场波动中积累了丰富经验，并且我始终身处市场前沿，对这一领域有着深刻的理解。
为了回应众人的困惑，我特意撰写了一篇详实且引人入胜的文章，其内容极具吸引力，非寻常人所能轻易驾驭。我并未畏惧网络上的批评之声，敢于直面挑战，放手一搏，最终汇聚成这篇珍藏级的实用之作。恳请您耐心品读，并慷慨分享给亲朋好友，在此先表衷心感激。
目录：
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2、房价连年上涨的4个原因
3、什么时候泡沫会爆掉及其爆掉之前的迹象
4、泡沫爆掉之后会发生什么
01
中国房价泡沫的真相
近期，因应元宵佳节亲朋好友欢聚一堂共进晚餐的缘故，我返回了位于广州的家中，并且自那时起便留在了那里。
某日夜晚，我与数位友人约定至邻近的临江公园进行夜间跑步，随后在江畔稍作歇息，闲聊中话题自然涉及到了对中国房价的看法。我观察到，往往越是富有的人，对于中国房价的走势越持乐观态度，他们之所以能够赚取财富，源于对国家运势的信任。他们坚信，只要我国经济能够保持稳定，沿海地区的房价仍有潜力在未来数十年内持续攀升。
穷人往往因为自身经济拮据，无力购买房产，因此自然而然地认为房价必定存在泡沫，必然会出现崩盘的情况。
实际上，在过去的二十年间，我国并未缺少那些预测房地产市场崩溃的专家和官员身影，其中，有据可查的代表性人物主要包括：
1、清华大学经济管理学院教授魏杰
他在2001年提出看法，预测2002年将是中国房地产市场的严冬。若房地产市场未现崩盘，他甚至表示愿意以身试险。然而，他并未付诸行动，仍旧在学术界和商界担任着意见领袖的角色。到了2020年，他的最新文章仍在网络广泛传播，仿佛人们已将往事抛诸脑后。
2、中国社科院的易宪容：
2005年预言京沪房价大跌30—50%，泡沫破灭不可避免
3、中国证券财经人士，公共知识分子时寒冰：
时寒冰于2008年预言，2009年将是中国房地产市场的崩溃元年，一场震撼人心的巨变即将上演，预计未来十年房价将持续下跌，购房者的损失将极为惨重。然而，事实却是，2009年中国政府推出了四万亿的刺激政策，自此之后，中国的房价反而持续攀升。
4、证券人士，私募基金，经济学家，谢国忠和牛刀：
谢国忠在2012年曾断言房地产市场充斥着泡沫，并预测未来三年房价将下跌50%。然而，随着高层采取强硬措施力挽狂澜，谢国忠的观点遭遇了现实的打击，房价非但没有下跌，反而出现了大幅攀升。这一结果让许多网友对谢国忠表达了强烈的不满。
2015年的中期，牛刀在公共平台上公开剖析房价的泡沫现象，向公众发出预警，指出房地产市场即将迎来一场大幅下跌的风暴，他还逐一列举了20个即将面临房价暴跌的城市，听众们对此听得津津有味，普遍认同他的观点。
最终，决策层采取了一系列措施，包括六次降低利率，五次调整存款准备金率，首付比例降至首套房的20%，并在多个城市放宽了购房限制。由此，2015年的去库存行动演变成了房价翻倍上涨的市场行情，那些最初误信了“刀锋”策略的人，纷纷痛骂其对人心的伤害极深，感叹自己一辈子可能都无法拥有自己的住房。
为何众多专家和学者均认为我国的房价存在泡沫，然而房价却依旧持续攀升，年年增长？
有泡沫≠一定下跌
举例来说，大家便能理解，苹果公司的股价在2011年左右攀升至全球首位，价格极其高昂，当时众多人士，包括投资银行的专业人士，均认为其泡沫过于膨胀，必然会出现下跌。
事实呢，此后9年，苹果的股价又涨了10倍。
2004年，腾讯成功登陆股市，其市值一度超越了香港四大家族旗下上市公司的总和。许多人断言，腾讯的股价无疑是互联网泡沫的象征，必将迎来下跌。然而，事实却与之相反，腾讯的股价在之后的时间里翻了468倍！从上市之初的3.7港币起步，到2019年复权后，股价已飙升至1731元！
这些说明什么道理呢？
阐述一种投资产品，若其影响力显著，能够触及亿万民众，其价值便会大幅攀升，我国的房地产市场亦是如此。这源于城市化进程中大规模的人口迁徙，形成了一个巨大的投资良机。这样的上涨并非短暂现象，将持续数年之久，并将吸引越来越多的资金涌入，房价的上涨将令众人瞠目结舌。
自然，其中或许存在某些所谓的泡沫，但这并不会影响您在泡沫破裂前赚取足够维持一生的财富。即便几十年后房地产市场崩溃，您也已经积累了应有的财富。
即便腾讯，又有谁能够确保苹果的股价在几十年后不会崩盘呢？若真崩盘，那时您早已将股票变现离场了……
中国目前的房价是否已经形成了泡沫？难道房价的持续攀升仅仅是依赖于投机和炒作行为吗？
absolutely no！
02
中国房价连年上涨的4个原因
四个原因：
1、持续、猛烈的通货膨胀
2、超大规模城市化人口迁移带来的巨大需求
3、限量供地
4、经济发展，居民收入持续增长
1、持续、猛烈的通货膨胀
我国是全球货币超量发行情况较为严重的国家，其货币每年大约以10%的速率贬值，大约经过7年时间，货币价值就会减半。实际上，并非房价持续上涨，而是由于纸币不断贬值，其购买力显著下降。
你们提到房价泡沫颇为严重，可我总觉得连年物价上涨，似乎货币的膨胀问题更为突出。
自1990年起，我国广义货币M2的规模仅为1.39万亿，然而到了2020年，这一数字已飙升至203万亿，货币总量增长了超过140倍。与此同时，我国平均房价从1990年的每平方米约1000元上涨至2020年的每平方米均价1万元，涨幅仅为10倍。若仅从货币泡沫的角度来看，我国的房价实际上并不存在泡沫。
2、超大规模城市化人口迁移带来的巨大需求
改革开放初期，我国的城市化进程尚处于起步阶段，1978年的城市化比率仅为17.9%。然而，自那时起，这一比率持续攀升。截至目前，我国的城市化水平已达到59.58%。在此过程中，大约有5亿农村人口涌入城市。而房价的持续攀升，实则反映了人们对真实居住需求的强烈支撑。
官方数据显示，这一比例高达59.58%，然而，这一数字意味着什么？回顾历史，韩国在1980年城市化率达到了58.52%，日本在1955年，英国在1953年，美国则是在1930年。显而易见，我国的城市化进程仍有很长的路要走。
3、限量供地
政府并非商业机构，自身并无盈利，却需支撑一个规模庞大的机构运作及社会福利体系，除了发行货币，还有什么途径能够迅速筹集资金呢？
房地产
实际上，在过去的岁月里，每逢春节，中国的房地产市场都扮演了隐形税收的角色，开发商则充当了政府征税的中间人。
我们所享用的众多公共服务设施，绝大多数是以房地产为基石构建而成。最终，承担这一费用的正是我们这些在座之人，我们通过购置房产这一途径来完成这笔支出。
做个反推的例子：
我们向银行申请了为期三十年的住房按揭贷款，并承诺在未来三十年内按月偿还。这笔贷款最终会由银行一次性支付给开发商，开发商则将其作为土地款的支付，汇入地方财政。地方政府将这笔未来的资金一次性投入于各项基础设施建设，包括地铁、桥梁、高速公路、学校、医院以及体育文化中心等市政工程，从而为我们提供公共服务的便利。
由于土地扮演着如此关键的角色，政府本身便具有极大的意愿，通过限制土地的供应量，以确保房价的持续攀升。一旦土地供应过剩，房价下跌，众多开发商将不再购买土地，从而使得土地财政难以持续。（庄家操控市场）
在供应量减少的情况下，房价主要取决于能够负担得起房屋的人群的收入水平。简单来说，若房屋供应充足，即便月收入仅为一万，也能购置房产。一旦土地供应紧缩，那么即便月收入达到两万，购房也变得困难。若土地供应进一步紧缩，那么可能需要月收入达到五万，才能购买到房子。上海中心城区的房价大约在8至10万元之间，依据我之前阐述的原理，若夫妻两人的月收入平均达到4万元，那么他们是有能力购置房产的。房屋价格是由那些有能力购房的人所决定的，而房价与收入的比例中，分母代表的是所有人的平均收入。当土地和住房的供应变得紧张时，房价与收入的比例便会上升，这其中的道理其实非常简单。
当供应短缺之际，房价主要由高收入群体所主导，就好比清华北大等顶尖学府的录取分数线虽然居高不下，却仅由全省排名前几十位的优秀学子所决定，与那些成绩不佳的学生无关。
假设一个地区居住着1000名居民，而可用的住房仅有100套，那么这100套住房的售价会是多少呢？其价格是由愿意支付并出价最高的第100位买家所决定的。因此，请不要对高昂的房价感到不满，因为你可能只是那900名无法负担其价格的购房者之一。同样，也不要抱怨清华北大等名校的录取分数线过高，关键在于你是否足够努力地学习，是否在考试中取得了较差的成绩。
4、经济发展，居民收入持续增长
依据国家统计局公布的住宅销售数据，经过计算，我国商品住宅的平均售价从1990年的每平方米1000元攀升到了2020年的每平方米1万元，涨幅达到了10倍。
同期，城镇居民的人均可支配收入从1510元增至45834元，这一数字是1990年的29倍之多。相较收入的显著增长，房价的上涨似乎显得相对温和，不是吗？
同样，1990年我国的国内生产总值达到了1.9万亿元，而到了2020年，这一数字激增至100万亿元，增长了五十倍。在此期间，我国积累了丰富的财富。与此同时，房价仅上涨了十倍，这在当时看来是相当合理的，因为有着坚实的基础支撑。
总不能经济和收入可以年年增长，房价却不能涨吧？
03
什么时候泡沫会爆掉及其爆掉之前的迹象
目前在中国，炒房的基础尚不牢固。此言何解？实际上，我国政府在过去十几年中，对房地产市场的调控措施远多于放松，诸如限购、限贷等政策长期严格实施，使得炒房行为变得异常困难。目前，我国各大城市的炒房者数量均未超过总人口的1%，真正敢于且懂得炒房的人更是寥寥无几。
若众人普遍参与炒房，那么房地产市场必然会出现大幅波动，其情形与股市走势颇为相似。这是因为，若炒房者占据多数，一旦获利便会选择抛售，从而迅速导致房价下跌。实际上，我国楼市已连续上涨十余年，回跌现象极为罕见，这主要得益于绝大多数购房者均为自住需求，他们购得房产后，往往居住七八年，甚至长达十几年都不会出售，这才使得房价得以持续坚挺。
炒房客数量增多，实则只是特定时期的一种现象。通常情况下，当房价上涨时，人们往往会误以为到处都是炒房客在炒作，然而实际情况并非如此。事实上，房价上涨的主要原因是刚性需求的增加、通货膨胀、土地供应的有限性、城市化进程的推进以及信贷政策的突然放宽。
切勿将房价上涨的责任归咎于炒房者，若政府每年推出数千个住宅项目，致使房源过剩，遍布街头巷尾，那么即便有人想要炒作，也难以成功。
有人或许会质疑：我国房价是否会持续攀升？真的不会出现泡沫破裂的情况吗？
也不是
那什么时候会产生泡沫并且爆掉？
1、经济长期、持续下滑
2、人口彻底老龄化
3、货币刺激加无可加，边际失效
4、完全放开限购限贷，一哄而上，疯狂炒作之后留下一地鸡毛
通过分析众多发达国家的过往数据，我们发现房价泡沫的破裂通常起因于经济基础的衰退，随后，某些特定因素触发了金融信贷领域的危机，这才导致了房价的崩盘。
一旦该国人口严重老龄化且移民政策无法奏效，该国将难以重返历史人口峰值，如同日本所面临的情况。
关于货币刺激和调控政策的讨论，不妨借鉴香港房地产市场的历史经验，1984年、1992年和1997年，香港经历了多次房地产市场的大幅下跌，其中最为剧烈的一次发生在1997年。
在房价飙升之前，香港经济陷入低谷，为了振兴经济，港府实施了多轮货币宽松政策。那时，香港市民购房只需支付一成首付，有远见的人短短数年便将资产从几十万增值至数千万。这其中，传奇人物不乏如今河南地区最大的开发商胡葆森。
90年代初，胡葆森作为外贸干部已被外派香港将近十年。
他突然有了经商的念头，于是带着十年辛苦积攒的数万元资金，毅然决然地辞去了工作，投身商海。在那个时期，香港已有3000家中国公司，从事贸易行业赚钱的机会几乎与他无缘。然而，他恰巧遇上了香港房地产市场的一段繁荣期。
于是他向朋友又借了几十万港币，买了两套房。
观察结果发现，房价上涨幅度惊人，于是再次借款，总计大约借了二百万，购置了十余套住宅。由于采用1比9的杠杆比例，只需投入一百万元，便能购得价值千万的房产。
香港房价持续攀升，收益颇丰牛刀房价即将暴跌，老胡在短短三年内便积累了三千万财富。随后，胡葆森凭借这3000万资金，以港资的身份重返内地，创立了建业地产。他巧妙地避开了1997年香港楼市崩盘的世纪性危机，堪称人生赢家。
胡葆森在香港维多利亚港的旧照中，嘴角上扬的笑容透露出他当年的生活颇为惬意，不禁让人发出会心的笑声。
房价泡沫爆掉之前会有什么迹象？
1、政府突然大幅加息，债务出现断崖
2、外汇先崩掉，本币价值守不住
3、楼市硬通货学区房突然涨不动了，率先暴跌
人们不再就房价的涨跌进行争执，而是普遍持有相同看法，短时间内加剧了恐慌情绪，大家纷纷开始出售房产。
股市将面临崩盘，相较于楼市，那些流通性高且缺乏实际价值的投资产品将首先经历大幅度的价格下跌。
具体分析：
货币宽松政策并不会引发房地产市场崩溃，真正可能导致这一后果的是银根的突然紧缩。回顾日本过往的做法，他们在一年时间里持续提高利率，主动戳破经济泡沫，导致社会融资规模下降了60%以上。这样的结果让所有人都不堪重负，最终引发了严重的社会经济风暴。
若中国房价泡沫未来破裂，必是人民币先遭重创，外资迅速涌入又迅速撤离，首先冲击汇率稳定，随后引发房地产市场的大幅下跌。
与1998年亚洲金融风暴相似，索罗斯成功对泰国、马来西亚等国实施了狙击。
学区房在市场稳定期被视为房地产市场中的顶级资产，然而，一旦学区房价格出现下滑，这往往被视为房地产市场崩溃的前兆。这是因为学区房通常具有高溢价特性，并且其资产缺乏灵活性，因此更容易受到市场冲击。
在楼市泡沫破裂前，关于房价走势的争论不复存在，大家普遍看好，纷纷抢购，当价格在短期内飙升到极高时，人们的心态变得极为焦虑，担心自己成了接盘侠，稍有风吹草动，众多人便会迅速转变看法，争先恐后地开始抛售。
04
泡沫爆掉之后会发生什么？
1、富人资产缩水，穷人更惨，露宿街头。
2、政府财政收入锐减，基本福利保障大幅削减
3、企业倒闭，裁员风暴，同时大量银行破产清算重组
社会动荡不安，抢劫、盗窃等治安问题频发，而关于有人跳楼自杀的报道也日益增多。
5、高层会加快反贪追赃，同时兼并民营企业
激进的民间人士将坚决要求政府进行改组，而当局成员则可能会集体承担责任，选择辞职，将混乱的局面留给继任的政府去处理。
具体分析：
房地产市场泡沫破裂后，尽管富豪们的财富有所缩水牛刀房价即将暴跌，但只要他们没有陷入资不抵债的困境，经过数年努力，他们便能重新崛起。这就像当年的李嘉诚、郑裕彤、李兆基、霍英东等人一样，尽管身价有所下降，但只要他们能够挺过难关，依旧能够恢复往日的富豪地位。
穷人就未必了，楼市爆掉是要露宿街头的，即使你没有买房。
why？
房地产市场崩溃，将直接影响到与它紧密相连的众多行业，诸如钢铁、瓷砖、水泥、家电、广告以及银行贷款等，这些行业将率先遭遇大规模的失业现象。如此众多的失业者，将导致社会整体消费水平的急剧下滑，进而进一步拖累餐饮、运输和旅游等行业的健康发展。
经济构成一个完整的体系，一旦房地产市场这座巨大的堡垒崩塌，将直接或间接影响到成千上万的人。
房地产市场崩溃，缺乏土地收益，同时工商企业纷纷倒闭，导致政府财政收入锐减，在此情况下，众多社会福利和保障措施难以维持，随之而来的是，街头巷尾盗抢事件频发，而烟酒色情等行业则呈现出病态的兴盛。
此刻，若当局未能采取有效手段改变现状，民众要求政府改组的呼声将愈发高涨，其后果不堪设想。
最后，我想强调，高房价并不等同于泡沫现象。虽然我国楼市可能存在泡沫，但这种情况主要局限于内陆一些县城的普遍区域。一个地区的房价若持续攀升，即便价格很高，也不一定存在泡沫；反之，若房价停滞不前，即便价格较低，也可能被视为泡沫。以鹤岗为例，便是如此。
就此搁笔。
