尾盘销售在房地产领域指的是在完成土地增值税清算工作后，对该项目所涉及的各类开发产品进行的销售活动。根据相关政策，房地产企业在销售尾盘时，其可扣除的开发成本应以土地增值税清算阶段确定的单位可扣除金额为准。这样一来，对于已经完成清算并开始销售的开发产品，其税前可扣除的金额就变得较为稳定。而随着房屋价格的波动，增值额的扩大将直接导致土地增值税的显著增加。因此，企业应该从以下几个方面做好筹划。
一、均衡定价策略
在尾盘销售阶段，所扣除的单个建筑面积费用等于清算时扣除项目总金额除以清算阶段可售总建筑面积，而清算完成之后，若进行尾房的销售或转让，则扣除的金额为可扣除的单个建筑面积费用乘以当期的销售面积。在土地增值税清算完成之后，尾盘销售在计算土地增值税时，所扣除的金额应以清算时的单方标准为准。售价的波动将产生一种“杠杆效应”，不仅微小的价格变动会引起土地增值率的显著变化，甚至可能导致税率档次的变化，从而需要缴纳更多的土地增值税。具体情形可参考下图的说明。
（一）售价变化不引起土地增值税税率跳档情况
（二）售价变化引起土地增值税税率跳档情况
观察这两个图表房地产尾盘销售，我们可以发现：首先，在尾盘销售阶段，由于开发成本固定可扣除，形成了杠杆效应，这致使增值率和土地增值税的绝对值增长速度超过了价格变动速度，对税负控制目标构成了挑战；其次，由于固定成本的存在，利润实现了显著增长；再者，当价格波动幅度较大，土地增值税税率发生跳档时，土地增值税的税负增长速度甚至超过了利润的增长速度。
因此，在尾盘销售阶段，务必实施均衡定价策略，不仅要着眼于利润的提升，还需兼顾税收负担，力求避免出现土地增值税因税率提升而“跃升”至更高税率档次的情况。
二、不同的业态同步推进销售
在实施土地增值税“二分法”或“三分法”的区域，车位、商铺、写字楼、公寓被统一纳入清算范围，其扣除金额需根据建筑面积进行平均分配。但鉴于这四种商业形态的单位售价存在差异，其增值率亦不相同。通常情况下，商铺的增值率较高，而车位的增值率相对较低。若各类经营模式均实现销售，则整体土地增值税的税率将有所下降，从而减少应缴纳的土地增值税额；而若优先出售增值率较高的经营模式，之后再出售其他经营模式，则需承担更多的土地增值税。
在尾盘销售阶段，需同步推动各类业务板块的销售工作，并在需要时对增值潜力较低的板块实施相应的促销措施，以实现税收负担的优化。
三、满足条件的争取“二次清算”
诸多地区已开放“二次清算”的权限，而部分区域政策尚不明朗，亟需主动协商。对于那些市场表现超出预期的地区房地产尾盘销售，为了缓解因价格上涨而引发的税收负担增长，可以实施“补充开发”策略，例如提升装修品质，开展亮化美化工程，对剩余业态的可扣除成本进行追加清算，以此优化税收负担比率。
