关注魔都新房汇，买房不踩雷！
2025年5月19日，国家统计局对外公布了4月份70个大中城市商品住宅销售价格的变化数据。在这70个城市中，有22座城市的新房价格呈现了环比上升的趋势，这一数量比3月份减少了2座城市；而二手住宅价格环比上涨的城市有5个，较3月份减少了5座。
观察新房市场数据，4月份，70个大中城市的新房价格环比下降了0.1%，这一降幅与1月、2月、3月保持一致；而同比下跌幅度为4.5%，较3月份减少了0.5个百分点，并且这种收窄趋势已经连续6个月出现。
观察二手房市场数据，我们发现，在4月份，70个城市的二手房价格较上月下降了0.4%，这一跌幅较3月份增加了0.2个百分点；与去年同期相比，价格下跌了6.8%，跌幅较去年同期减少了0.5个百分点，并且这一收窄趋势已经持续了7个月。无论是新房还是二手房，价格都持续在底部区域波动。
一线城市同样如此。在4月份，这些城市的新房价格与3月份相比，上涨趋势从0.1%变为持平，而在之前的1月、2月和3月，价格均上涨了0.1%。具体来看，北京和上海分别上涨了0.1%和0.5%，而广州和深圳则分别下降了0.2%和0.1%。值得注意的是，深圳在3月份的价格曾上涨了0.1%。
一线城市二手房市场呈现下跌趋势，其环比增长率从3月份的0.2%上涨变为0.2%的下降。具体来看，上海上涨了0.1%，广州保持稳定，而北京和深圳则分别下降了0.6%和0.3%。反观3月份，北京和深圳的二手房价格分别实现了0.5%和0.3%的涨幅。
上海再次领跑
上海涨幅仅为0.5%，却与大连并肩位居全国首位。这一成绩是在2025年1月新房价格环比增长0.6%，3月环比增长0.7%的基础上，年内第三次在全国范围内引领潮流。
当前市场表现
上海新房市场：进入四月，房价环比上升了0.5%，同比涨幅达到5.9%，尽管涨幅已连续六个月有所缩小，但依旧稳居一线城市之首。特别是徐汇滨江、大宁等核心区域，由于土地资源稀缺以及品质的不断提升，部分新房的预期售价已经攀升至每平方米16万至20万元。
上海二手房市场在4月份的环比价格略有上升，涨幅为0.1%，然而与去年同期相比，价格却下降了0.6%，这一现象反映出市场的分化现象相当显著。特别是在非核心区域，那些老旧、破旧的小户型房产，由于供应过剩，导致其价格持续受到压力。
支撑因素
政策预期宽松：在2025年“稳楼市”的基调指导下，预计将实施降息、降低首付比例等措施，这些举措有望进一步激发市场需求。
土地供应趋于紧缩，2024年上海的土地出让面积较上年同期大幅降低超过50%，这一现象进一步加剧了新房供应量的减少，从而使得供需矛盾更加突出。
上海作为我国的经济核心，不断吸引着高收入群体以及新兴产业，例如人工智能和生物医药等领域，其核心区域的房产需求始终保持稳定。
未来趋势
核心区域价格保持稳定略有上升：尤其是内环区域、高品质学区以及滨江地带等稀缺的住宅房源，其价格预计将继续呈现上升趋势。
郊区与老住宅区面临压力：位于远郊的区县（比如金山、临港等地）以及那些房龄超过20年的老旧住宅小区，仍需进行相应的调整。
政策影响：若5月20日降息等政策落地，可能短期提振市场。
值得注意的是，4月份全国房价上涨的城市数量比3月份减少了两个，降至22个，而二手房价格上涨的城市仅有5个，这反映出市场整体仍在进行调整阶段。上海之所以表现突出，主要得益于其城市等级和结构性的优势，并非普遍上涨的迹象。
看看专家是怎么说的
中原地产的首席分析师张大伟指出，当前市场状况下，“小阳春”的行情已经告一段落。总体来看，一季度内，各地纷纷推出房地产政策，导致市场出现了“小阳春”的现象。然而，随着4月的到来，政策的边际效应逐渐减弱，而在“小阳春”期间积压的购房需求集中释放之后，市场随即进入了短暂的需求空窗期。市场惯例表明，三月正值入学需求与改善型购房需求的双重高峰，此时成交量达到年度最高点；然而，进入四月，需求量逐渐降低。数据显示，4月份房价上涨的城市数量显著减少，尤其是一线城市，之前普遍上涨的趋势已转变为整体稳定甚至下降的趋势。
张大伟强调，一线城市在政策影响下显现出淡季迹象，近期成交量呈现下降趋势，市场仍迫切需要持续出台利好政策以稳定局势。自5月份起，公积金利率再度降低，然而对购房者的吸引力尚显不足金山房价大跌，市场对于5月20日的再次降息充满期待。
上海易居房地产研究院的副院长严跃进指出，从整体来看金山房价大跌，房价的上涨与下跌以及波动是市场的一种正常现象。考虑到房地产市场中的交易指标已经连续六个月以上呈现回升并趋于稳定，接下来的工作不仅要充分利用现有政策的积极作用，而且还需要在新增政策的储备上持续加大力度。
付凌晖指出，整体而言，得益于一系列旨在稳定房地产市场止跌回升的政策，4月份的房地产市场呈现出基本稳定态势。然而，我们还需认识到，房地产市场整体仍处于调整与转型的阶段，刚性需求和改善性需求尚未得到充分释放，部分地区的房地产去库存压力依然显著，因此，推动房地产市场进一步稳定仍需持续付出努力。
