新房供应多在下半年
今年预估有580万方
李刚透露，济南市今年新住宅的供应量大约为580万平方米。他补充道，济南市在3月底发布了2021年的住宅用地供应规划，其中商品住宅用地主要在4月、7月和10月进行集中供应。据预测，4月份进行的土地拍卖中，部分地块有望在年底前进入市场，而大多数项目预计将在2022年的上半年正式上市。综合分析去年土地供给与预售数据，济南市下辖七个区域在2021年度的新项目供给量大约为580万平方米，并且这一供给高峰主要出现在下半年时段。
住宅的供应情况受制于土地供应的状况。在2020年的第一季度，我们的主要任务是聚焦于疫情防控，而到了第二季度，则着重于推动复工复产。上半年，土地供应量相对较少，但到了下半年，土地供应开始出现集中释放。李刚在分析中指出，经过大约6到8个月的前期预售期，去年下半年供应的土地预计将在今年下半年正式进入市场。济南市自然资源和规划局公布的《济南市2020年市本级住宅用地出让情况明细表》揭示，在2020年，济南市下辖的历下、市中、槐荫、天桥、历城以及高新区共完成了25宗商品住宅用地的交易，涉及面积约为980亩；此外，从7月至12月期间，土地供应量显著提升。在这六个区域，商品住宅用地成交总量达到74宗，总面积约为3980.59亩。在12月份，共有20宗商品住宅用地被禁止开发，占地面积大约为1267.05亩。经过记者的调查，得知今年济南市将有接近百个楼盘项目即将上市或推出新房源，这些项目大致分布在雪山、孙村、药山等区域。
华山、文旅城两项目
今年有百万方供应
齐鲁晚报·齐鲁壹点资深楼市观察员刘万新在调研过程中发现，当前华山片区在售的主要项目为中海九樾府，该区域全年预计将有约20万平方米的住宅供应。除此之外，今年华山东侧和西侧的供应量也相对较多，涉及四个地块将分批推向市场。特别是东十一地块，依据规划公示信息，该地块地上建筑规模约为31万平方米，预计将有2300余套住宅陆续推出。
潘田片区的发展重点在于融创文旅城项目，预计在今年，该区域将逐步推出D9和D12两个新地块，整个年度的供应量预计将达到85万平方米。
李刚指出，华山和文旅城项目均以区域为基础进行开发，致力于构建大型居住社区。目前，这两个项目的供应量占据了济南整体成交量的十分之一。这类项目对市场价格的敏感度较低，对于稳定房价和促进济南房地产市场的健康发展具有显著影响。
稳定楼市，提升区域品质
雪山片区迎来大体量项目
济南东部地区的主要供货区域之一，包括了雪山万科城与绿城春来晓园两个新开盘项目。特别值得一提的是，雪山万科城在去年的土地拍卖中，成交面积达到了济南之最，其项目规模庞大，占地约122万平方米，而今年预计推出的供应量约为37万平方米。5月底市场迎来1200余套新房源，供应充足，面积选择丰富；绿城春来晓园项目今年新增约23万平方米入市；而中新国际城和中新锦绣天地在售房源已进入后期阶段，尽管如此，两者供应量均超过10万平方米。除此之外，星瀚城南区、鑫都紫宸府以及金茂逸墅等项目同样提供在售房源。
李刚指出，在过去的数年中，雪山区域经历了持续的进步，逐步形成了规模，而周边的配套设施也逐步完善。万科和绿城两大项目的入驻，对于维持该区域内房地产市场的平衡，以及提高居住环境的质量，起到了至关重要的作用。
纯新楼盘相继入市
新东站片区供应量平稳
新东站区域成为济南近年以来重要的房源供应区域之一，供应量至今仍然较为丰富。在2020年的土地出让活动中，碧桂园和龙湖两大企业接连在新东站区域竞得土地。特别是龙湖旗下的天曜项目，已于本年初正式推向市场，全年预计供应量达到20万平方米。而碧桂园的凤凰壹品项目也即将加入市场，预计将提供大约10万平方米的房源。
记者经过调查发现，万象东方、中粮祥云以及中建蔚蓝之城等楼盘在该区域仍有大量房源待售。具体来看，蔚蓝之城全年供应量达到20万平方米，而另外两个楼盘的供应量也在10万平方米以上。此外，片区周边还有凤凰首府、魅力之城、时代公馆、翡丽公馆和海信翰墨府等多个楼盘在售。值得一提的是，在2020年的土地拍卖中，该区域成交了多宗商品住宅用地，预计这些地块也将很快投入市场。
李刚认为，新东站与济青相连，该区域主要吸引了那些原本居住在周边寻求生活改善的居民以及留在济南就业的刚需购房者。区域内项目众多，竞争尤为激烈，性价比颇高，市场供应稳定，片区内的供应量也维持在一个相对平稳的水平。
盛福片区供应量不小竞争激烈
唐冶片区有30万方陆续供应
2020年，盛福片区成交了多块住宅用地，目前已有招商、银丰、越秀和远洋四个全新的楼盘即将开盘。与此同时，万科翡翠公园、绿城兰园、中垠御苑等项目也在售，这些项目在短期内面临激烈的竞争。
随着盛福片区土地供应，未来多个项目发展将能连成区域。
唐冶区域在近年内已成为济南市内关键的房源供应地带，而随着玖唐府等项目的销售告捷，该区域的竞争激烈程度和公众关注度已有所减弱。2020年，远洋集团成功竞得唐冶地区的6块土地，这些地块将用于开发住宅，总面积约为30万平方米，预计未来将分期推向市场。
在唐冶区域，鲁能泰山七号、万科翡翠山语以及远洋天著春秋等项目尚存少量尾房未售。保利和唐悦色、山钢锦悦华府、高铁城、绿地御山台等楼盘继续在售。另外，龙湖九里晴川预计将在年底推出新的高层和小高层住宅。
李刚指出，该区域规划明确，发展态势日益完善，区域内住宅价格预计不会出现剧烈起伏。对于有购房需求的首次置业的家庭以及改善型购房者来说，这里无疑是理想的选择。
南部片区需求相对平稳
和谐南多项目扎堆
目前市面上热销的楼盘包括华润公元九里，该楼盘全年供应量达到18.5万平方米。此外，鲁能三麓的麓系洋房全年供应量也大约为18万平方米。而万科山望和绿地新里程项目已经进入销售尾声。然而，根据2021年济南市本级住宅用地的供应数据，南部南北康、兴隆等区域仍存在土地供应。
李刚指出，南部片区的购房者群体主要是由那些对教育资源和居住环境有较高要求的改善型及升级型购房者构成。该区域主要吸引周边原本寻求改善居住条件的市民，对其他地区的购房者吸引力相对较弱，整体上，该片区内的供需关系相对均衡。
和谐南片区作为近期集中供应的区域济南孙村二手房价，其房源供应量颇为丰富，主要以提升居住品质的改善型产品为主。在2020年的土地拍卖活动中，新城、中海以及远洋三家开发商相继在此区域成功竞得土地。经过齐鲁晚报•齐鲁壹点的记者整理，我们了解到，新城时光印象项目已经正式进入市场。同时，中海汇德里项目也已加入市场行列，其供应量大约为10万平方米；而远洋项目也计划在今年内投入市场，预计供应量约为10万平方米。此外，片区内还有保利天禧、绿城诚园、城投静悦府等项目在售。
在此阶段，该区域新增楼盘数量有限，特别是那些针对改善居住条件的楼盘较为稀缺。现阶段，购买者主要来自周边居民和邻近的上班族，对其他区域购房者的吸引力相对较弱。李刚指出：“该区域已相对成熟，供需关系保持平衡，房价也维持在一个相对稳定的水平。”
药山片区多楼盘仍竞争
西客站片区供应量不小
济南老城区药山片区是新房聚集的重要区域，2020年的土地拍卖中，万科与中海在此区域成功竞得地块。万科的北宸之光项目已于去年年底正式开盘。中海的学仕里项目也即将加入市场，带来约16万平方米的新房源。目前市场上在售的楼盘包括万科金色悦城新著、中梁云山和院以及海信九麓府。在这些项目中，海信九麓府的供应量尤为突出，预计今年将有大约13万平方米的新房供应。
西客站区域主要在售项目包括中建锦绣首府与绿城杨柳春风，其供应量较为充足。其中，中建锦绣首府占地约21万平方米济南孙村二手房价，而绿城杨柳春风占地约12万平方米。同时，金科城与保利熙悦等项目亦在销售中。该区域近期再次推出新地块，预计未来供应量将有所提升。此外，济南国际医学科学中心的建设进展也将吸引部分人才涌入，进而推动该区域的房地产投资。
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