自2017年上半年起，尽管全国经济发展势头强劲，房地产行业整体走势呈现下滑趋势，但西安的房地产市场却展现出强劲的生命力，实现了迅猛的增长。
从房九条延伸至新十四条，调控手段涵盖了限购、限售、限价，乃至限贷，直至全面紧缩房贷，政策调控节奏紧凑，自2016年12月30日起至2017年9月13日，短短不到9个半月的时间里，实施了四次限购措施，其中尤以2017年9月13日的那次政策力度最为显著！
今年的限购政策归纳
2016年12月31日：
限购范围：城六区（新城，碑林,莲湖，雁塔，未央，灞桥）
自2017年1月1日始，个人或家庭（包括夫妻双方及其未成年子女）仅能购置一套新的住宅。
户籍限制：以家庭为单位近十年西安房价走势图，不限制户籍。
2017年4月18日：
限购区域包括：北京市城六区、长安区行政管辖区域、高新区、经开区、曲江新区、浐灞生态区、航天基地以及国际港务区。
自2017年4月18日之日后购置的住宅及非住宅房产，须在获得不动产权证之后，等待两年时间方可进入市场进行买卖。
户籍限制：不限制户籍。
2017年6月28日：
限购区域包括：北京市城六区、长安区行政区域、高新区、经开区、曲江新区、浐灞生态区、航天基地、国际港务区以及沣东新城。
2017年4月18日之前购置的住宅性质的商品房，需在网签备案登记后满五年才能作为二手房进行交易；对于非本市户籍的购房者，自获得不动产权证之日起需等待两年后才能进行交易；此外，还必须连续缴纳两年或以上的个人所得税或社会保险费。
非本市居民需满足条件，即连续两年以上缴纳本市社保或个人所得税。此规定以家庭为单位进行考量。
2017年9月13日
限购区域包括：北京市城六区、长安区行政辖区、高新区、经开区、曲江新区、浐灞生态区、航天基地、国际港务区以及沣东新城。
本市户籍家庭，若已拥有两套或更多住房，将不得再购买新房产（此规定适用于家庭成员，包括夫妻双方及其未成年子女）。
非本市户籍家庭，若已拥有1套或更多住房，将受到购房限制（此限制涵盖夫妻双方及其未成年子女）。
在本市非户籍居民，若该居民在指定区域内并无房产，并且能够出示连续两年或以上的个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳记录，则可购置一套住房。
户籍条件要求：非本地户口持有者，需连续两年以上缴纳社会保险或个人所得税。此规定以家庭为单位进行评估。
查阅西安市近十年的房地产市场调控政策，我们发现短短一年内，该市竟然连续发布了四次限购措施，这一现象在西安乃至整个陕西省乃至全国范围内都极为罕见！
住房的根本目的是居住，而非投机炒作。事实上，过去一年中，房地产市场价格持续攀升，形势愈发严峻，若不采取果断措施，恐难以有效控制。
这一次是真的“限购”吗？
答案：显然是！
西安市楼市的价格会不会降低呢？
一些长期从事研究的专家表示，房地产市场将会经历小幅度的起伏，然而，由于刚性需求的存在，房价不太可能出现大幅下跌的情况。
一些业界翘楚表示，西安被视为区域性的核心城市、西部的前哨阵地，即便查阅了全国范围内的限购措施，也未发现任何提及限购会导致房价下跌的记录。
西安房地产市场正面临一个转折点，接下来它的走势将如何发展，这无疑激发了人们各种各样的猜测。
9个月4次调控“降火”楼市
房价连涨18个月调控或将持续
过去一年里，西安的商品住房市场在4月份迎来了销量新高峰，达到了240万平方米。同时，成交均价整体呈现上升趋势，据备案数据，8月份的同比涨幅达到了14.3%。然而，实际上许多楼盘的涨幅远超这一数字，其中大部分楼盘的涨幅超过了30%，甚至有少数楼盘的涨幅高达100%。这样的涨幅表明，西安的房价已经连续18个月持续上涨；从今年3月开始，西安的住宅价格涨幅在70个城市中始终位居前列。
短短9个月的时间里，经历了四次调控措施，这在预料之中。市场过热的态势需要持续降温，若效果不尽如人意，还需进一步加大调控力度。这让我想起了2011年的楼市调控，经过“限贷、限购、限价”等措施，楼市逐渐回归平稳，直至2014年限购政策解除，市场库存量增加，楼市进入了新的发展阶段。
西安今年房价的上涨幅度已经超越了以往任何时期，即便经过四次调控，热度仍未见减弱。在这样的背景下，重新提及2011年实施的二套房首付比例达到60%的调控措施，并非全无可能。究其根本，政府实施房地产调控的初衷，并非是阻止房价的上涨，而是为了控制房价的过快增长。
短期内房价不会疯涨猛跌
大牌走稳小众房企有回落
尽管政府正在加强调控措施，然而如果房价骤然下跌，这显然并非监管部门的初衷。回顾2017年，我国房地产市场将经历一段短暂的调整阶段，届时房价将保持稳定，或许会有小幅上升或下降，但剧烈波动并非政府所期望看到的景象。
在西安市场，经过三次调控政策的实施，人们最关心的问题莫过于房价是否能够有所下降。与此同时，他们还期待市场能够提供丰富的房源供消费者选择。然而，市场的反应却显得平淡无奇，库存紧张，房价却持续上涨，调控的效果似乎并未显现，为何房价越调越贵呢？众多行业专家指出，对于房地产市场的调控措施，其效果显现存在一定的时间延迟，而且，诸如库存积压、宏观经济状况等因素，也对房价的变动趋势产生了显著影响，因此，房价的上涨并非仅由调控政策单一因素导致。
经济学家指出，近期房价上涨周期较长，而调整周期较短。目前房价上涨速度有所减缓，根据大约12个月的调整周期推算，预计房价将会调整至2017年底至2018年上半年。此外，从房管局发布的下半年各区域房源上市情况来看，上半年大量上市的知名楼盘数量有所减少。经过四次调控，对后续房价的影响尤为显著，其中对小众房企的影响最为深远。这些房企自身实力与定价存在较大差距，先前盲目跟风导致的虚高平均售价将出现明显下降。
限购再收紧市场库存量增大
冲业绩留客源房企营销加大
某数据机构最新数据显示，至2017年8月底，西安市的商品住宅库存降至646.63万平方米，较上月下降36.92万平方米。观察上图，近两年间，住宅库存量总体呈现下降趋势。目前去化周期为6个月。自2015年10月起，住宅供应量持续低于销售量，导致住宅去化周期显著缩短。在2017年的6月至8月期间，住宅的供应量超过了销售量，受到传统淡季的影响，当月的住宅去化周期上升到了6个月。
然而，根据365淘房独立进行的数据分析，在金九银十的时段里，西安房地产市场共有144个楼盘推出了6.8万套房源，市场储备充足。令人出乎意料的是，尽管处于销售旺季，市场销量却出现了显著下降。具体来看，在上周末（9月17日至9月19日），融创的两个项目进行了新盘开盘，但当天去化率不足三成；鉴于此，预计西安楼市在下半年库存量将逐步上升。
此外，房地产市场的新动向远不止这些。各大房企在九月推出了更多优惠、举办了更多活动、拓宽了客户获取渠道，而如何提升购房门槛以吸引客户成为了他们半年来的关键议题；与此同时，上半年中出现的购房需验资、无优惠、公积金不予支持的情况，近期也出现了一些积极的变化。据相关消息，曲江地区的一个精装住宅项目在上周开盘时，推出了总价直降8000元并享受九折优惠的活动。这一优惠措施使得最终成交的单价比之前的报价有所降低，而且该优惠持续的时间长达近一周。
购房限制加强近十年西安房价走势图，贷款利率上升，购房条件变得严苛，面对这样的局面，一般购房者接下来将如何作出反应？
沈总，美城机构的首席分析师，指出：对改善型购房者来说，政策变动对他们影响有限，他们应挑选最心仪的房源，根据自己的实际情况量力而行；至于那些有刚性需求或改善需求的购房者，楼市调控在一定程度上受到了环境影响，城市的发展需要提升居民的生活水平，楼市的进步是必然的，刚需购房者应满足基本自住需求，市场发展迅速，在需要购房时果断“上车”，切勿犹豫不决，左顾右盼。
