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位于上海杨浦区的江湾新城，在人们心中几乎默默无闻，然而其房价却意外地攀升至接近20万元每平方米。去年8月，江湾新城的一处次新房源——世纪江湾，成交了一套仅68平方米的小户型，价格逼近20万元大关。更令人费解的是，江湾新城究竟有何特殊之处？
漫步于此，仿佛置身于城乡结合部，四周树木繁茂，道路宽敞，却空无一人，车流稀少。
中环周边地区，地理位置不佳，且紧邻着历史悠久的宝山工业区，自身缺乏产业支撑。
交通状况通常一般，若前往市区的逸仙路高架，常常会遇到严重的拥堵，让人感到十分沮丧；而乘坐地铁出行，则仅有一条10号线可供选择。
商业发展尚不健全，悠方这一商业体量主要集中平民品牌，如今已有不少店铺关闭，仅剩盒马一家在勉强维持。
……
为何这样一个看似普通的地区，其房价却竟能与内环相媲美？冬哥对此进行了如下总结：，
上海的高端住宅区普遍享有优质的生态环境江浦公园房价，如张家浜契型绿地、三林前滩南契型绿地等，这些景观资源价值连城。
新江湾城的城市风貌独具特色，该区域内完全不见老旧房屋的踪影。这里主要以提升居住品质的社区为主，而石材在别处可能是高端材料，在此却成了普遍配置。
这里圈层一致，主要是因为占据了大量改善型住房，因此高净值人士的数量相当可观。对于这类购房人群来说，在选择住宅时，首要考虑的并非价格，而是生态环境和住房的舒适度。
学区优势是新江湾城最具吸引力的要素，这里集结了众多顶级教育资源，包括中福会幼儿园、上音实验学校、复旦大学第二附属学校以及同济大学第一附属中学。
所以能卖到20万，也就有它的道理了！
未来，在杨浦新江湾城区域，尚存众多住宅用地，据最新规划透露，该区域将规划建造4402套住宅，这些住宅分布在6个不同的住宅用地上。
具体住宅地块，以及经济技术指标如下：
A2街坊和E1街坊并不在新江湾城的核心规划范围之内；
而且，几宗规划的住宅地块距离现有10号线轨交较远；
不过有大量的绿地，居住环境十分优质。
A2-02地块规划住宅的体量较大，共有1028套；
E1街坊的四块住宅用地，分别规划为四块居住用途，总计规划房源2218套，其中包括可能包含的保障性住房和租赁性质的住宅。
E1-02和E1-05A地块均被划定为Rr3级别的住宅用地，前者规划有658套住宅，后者则设有838套。
容积率2.5/2.2；预计为高层住宅。
特别需要指出的是，E1-05A地块必须增加一座至少覆盖1000平方米的生活配套设施建筑。
E1-08A地块与E1-05B地块均属于Rr2Rr1级别的住宅用地，其容积率为1.1。
预计为洋房+别墅类用的组合。
G1-06地块的位置还算不错。
靠近10号线殷高东路地铁站。
该地块的用途定位为Rr2Rr3级别的住宅区域，其规划容积率设定为1.55，根据这一数据推测，该地块很可能将开发成为低密度住宅，包括洋房和别墅等多种产品。
总体量也较大，规划住宅达到了1156套。
01 瑞仕云曜璟庭
瑞仕云曜璟庭坐落于杨浦内环区域，其一期项目推出的约99至180平方米的高层住宅已全部售完。目前，该项目的二期工程第四批次已顺利通过审批，主打产品面积在约99至142平方米之间，涵盖3至4个房间，当前的平均价格为每平方米10.99万元。
项目二期新增推出5号楼和6号楼，共计204套住宅单位。其中，建筑面积约为99平方米的三室户型共有173套；建筑面积约为142平方米的四室户型则有29套；此外，还设有两套特殊户型，面积分别为64平方米和128平方米。
全套户型如下：
2021年10月，上海城建成功以33.3亿元的总价购得了杨浦区江浦社区D-05地块，该地块位于江浦街道162街坊。此次交易的楼面成交价为每平方米61769.27元。
依据项目规划的具体内容，城建江浦项目由六座住宅楼、一栋保障性住房以及若干辅助设施构成。
1#楼是18F和20F纯高层建筑，2#楼则由6层多层、11层小高层和17层高层组成，3#楼是6层多层建筑，4#楼为18层小高层，5#楼由12层小高层和20层高层构成，6#楼是15层高层建筑，而7#楼则是8层的保障性住房。
该区域初期的新建住宅项目名为保利天汇，它坐落于该地块西南侧的马路对面，保利天汇在2021年的开盘时的平均价格为每平方米10.99万元。
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02 合生漫云上海
提及杨浦滨江，便不能不提合生缦云这一项目。合生集团作为杨浦区121、129、130街坊三个老旧区域改造项目的开发主力，所推出的杨浦滨江缦云项目一直备受瞩目。该项目的一期房源一经开盘便迅速售罄。
四批次的审批价格定为每平方米11.98万元，共计推出26套房源，涵盖建筑面积大约在150至245平方米之间的3至4室户型。
该项目由六个区域构成，其中三个区域被定位为三类住宅用地（Rr3）。这三大住宅区域总计规划了约22.53万平方米的住宅建筑面积，而首个住宅区域K6A-04的规划方案已经对外公布。
计划打造三座15至25层的高层住宅楼，这些住宅的单位面积在150至245平方米之间，提供3至4个房间的户型选择，具体包括150平方米、190平方米、225平方米和245平方米四种不同面积的户型。
K6A-04地块地块已动工，售楼处同步建设中，即将完工。
该项目坐落于杨树浦路邻近隆昌路的区域，曾是一处历史悠久的“毛地”。在一级土地市场上，这一系列的开发项目颇具特色，其性质与合生兄弟旗下的珠江地产在静安区开发的安康苑项目颇为相似。
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03 中海海上和集
杨浦滨江板块内环区域，中海地产与杨浦城更共同参与开发，打造的新一代综合住宅项目即将推出，共计约353套房源，面积从约99至179平方米不等，均为精装修的3至4室户型，样板间现已对外开放，欢迎有资格者前来参观体验！
户型图
户型图
户型图
样板间实拍
中海杨浦海上和集项目的选址正好处在北外滩与杨浦滨江南段这两大超级CAZ规划区域的交汇处，此地不仅拥有五条轨道交通线的交汇以及复杂多变的道路网络，还配备了完善的周边配套设施，其地理位置和周边资源条件十分优越。
区位周边（示意图）
项目旨在迎合目标受众的审美追求、生活体验、日常习惯以及高效需求，力求打造一个融合国际化审美标准、提供沉浸式街区体验、充分尊重个人生活习惯、并配备高效人性化的服务设施江浦公园房价，面向年轻一代的未来综合性居住区。
沉浸式体验街景场所（示意图）
在规划与设计层面，该项目从城市变迁及融合的角度出发，以编织手法作为主导，巧妙地组织并融合了内部与外部空间；在功能更新上，它采用类似针灸的精准策略，以点带面，辐射整个区域。
编织的手法形成社区（示意图）
项目对住区周边及内部的道路网络进行了整理，其中的景观布局与新增的功能设施巧妙地结合到居住和商业区域，既满足了社区与外界交流的需要，又确保了住区内部的宁静与私密性。
沿街商业场景（示意图）
在细节处理上，为了促进更广泛的共享与交流，项目对多种方案进行了细致对比，力求在有限的空间范围内最大化楼间距，确保每户居民都能享有更多的阳光和自然景观资源；此外，通过局部底层架空的设计手法，营造出一个充满韵律、便于步行的空间序列，同时实现了社区内部与外界的有效沟通。社区通过视线交流变得更加开放和活跃；这种内外交流不仅促进了自然绿化的系统化，还提升了空间的生命力，并打造了适合举办多种活动的场所。在保持对场地的尊重基础上，引入多种复合型业态，为街区的更新提供了切实可行的策略。
通过多维度交织的构建手法，最终塑造了一个满足现代人生活需求的充满活力的社区。
夜间商业空间（示意图）
该项目采用编织手法，从城市更新和升级的角度出发，为居民打造了一个立体且充满生机的综合性社区，并且在设计过程中始终遵循建筑、景观、室内设计三位一体的理念。
沿街商业（示意图）
社区生活场景（示意图）
项目高度设定为80米，而周边其他小区的楼高仅为60米，这无疑使其成为该区域的新地标，并提供了开阔的天际线景观，即便在家中，也能一睹这独特的三件套美景。
交通条件优越：该地块紧邻地铁8号线、10号线、18号线，与鞍山新村地铁站仅相距约550米，乘坐轨道交通出行极为便捷。
在教育领域，周边一公里范围内分布着诸如许昌路第五小学、打虎山路第一小学、同济大学附属存志学校、杨浦初级中学以及鞍山初级中学等众多基础教育机构。
在商业领域，紫荆广场、旭辉mall、君欣时代广场等众多商业综合体均位于周边直线距离1公里范围内。
在医疗资源方面，周边一公里范围内设有上海交通大学医学院附属新华医院等三家三级甲等医院。
休闲区域：周边一公里范围内，被和平公园、江浦公园等城市绿地所环绕。
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04 沁风雅苑
沁风雅苑项目于2023年1月4日正式启动销售，悉数亮相所有住宅单元，涵盖约311至478平方米的复式空间，平均售价达到每平方米120056元，尽管开盘期间的认购情况不尽如人意，但销售活动仍在持续进行。该楼盘位于新江湾城的核心地段。
沁风雅苑项目，由新加坡的庆隆集团在2012年以6.1亿元的价格购得；其用地容积率为1.2，由18栋六层高的叠墅构成，每户平均面积约为358平方米，总共仅有101套。根据新江湾市场的现状分析，每套房产的总价可能不低于3000万元，整个项目的布局呈现出一种倾斜的镜像形态。
为了提升隐私保护水平，该住宅采用了客厅与阳台位置轮流布置的设计方案，并配备了专属的私人电梯，此外，地下还设有停车场，专供业主使用。
该项目总共有18栋联排别墅，其中可供销售的共有101套。这些别墅分为上、中、下三层，其中主要的户型面积大约在310至360平方米之间，包括一复二、三复四、五复六等多种设计，共计六层。
该工程坐落在新江湾城安徒生童话公园的北侧，地处政和路和国晓路的交汇点，占据了一个相当优越的地理位置。
新江湾城站、殷高东路站、三门路站均位于附近；若选择自驾，可直接驶入逸仙高架路直达市区。
该工程项目紧邻占地约九十万平方米的铁狮门商业区，同时，前往五角场商业圈也极为方便。
在教育领域，周边地区设有中福会幼儿园、延吉幼儿园、同济第一附中以及上海音乐学院实验中小学。
在医疗领域，该项目周边配备了上海市肺科医院、上海长海医院以及第二军医大学东方肝胆外科医院等优质医疗资源。
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