一、成交表现：深广珠逆势增长，莞惠肇深度调整
2025年第一季度至第六个月，粤港澳大湾区内的九个城市在商品住宅销售领域出现了明显的差异。深圳的成交套数同比增长达到44.1%，位居区域首位，而广州和珠海则分别实现了12.8%和9.3%的增长，三者共同构成了“深广珠”增长三角。与此同时，东莞和肇庆的成交套数却出现了超过20%的下降，尤其是东莞深圳房价暴涨政府不管，遭遇了成交量和价格的双重下跌，形成了所谓的“双杀”现象。
数据对比显示：
二、价格波动：肇庆独涨8%，深广以价换量
房价走势呈现"一城一策"特征：
肇庆的房价同比增长了8%，然而，由于经济基础的制约，这种增长并未转化为实际的有效需求，从而实现以价换量的效果。具体案例：深圳和广州的房价分别下降了12%和10%，但深圳通过价格的调整深圳房价暴涨政府不管，实现了成交额24%的正增长。在深度调整的区域，如东莞和惠州，房价的跌幅超过了20%，尽管如此，并未促进成交量的增加，市场陷入了“量价齐跌”的困境。此外，东莞在逆势中增加了供应量，导致去化周期被拉长。
新增供应呈现结构性失衡：
四、土地市场：质优价廉策略见效，政府企业博弈加剧
土地市场呈现"政府让利、企业择优"特征：
五、市场启示：筑底期中的结构性机会
当前市场呈现三大特征：
需求层次上，深圳与广州市场由改善型客户群体主导，而刚需客户群体则持币等待观察政策效果；限购政策在局部地区的放宽促进了深圳、广州和珠海的成交活跃，但这并未根本改变市场整体的预期；在产品迭代方面，第四代住宅以及智慧社区项目去化率比传统项目高出30%。
业内专家分析认为，大湾区正经历从“政策底部”向“市场底部”的过渡期。预计到2025年第三季度，主要城市的优质土地供应将继续出现“地王”现象，而三四线城市则需要通过更大幅度的降价换量来消化库存。在这一深度调整过程中，那些能准确捕捉到改善型需求、有效降低土地成本的开发企业，将获得下一轮市场周期的发展优势。
