在文章的开篇，小巴提出了一个疑问，疫情背景下，全球投资者对哪个城市的房地产市场情有独钟呢？
答案是，东京。
仲量联行，这家房地产服务领域的领军企业，其调查结果显示，在2020年的前九个月，欧美等国家的房地产投资总额呈现下降趋势。与此同时，东京的房地产投资总额高达193亿美元，约合2兆日元，这一数字使得东京在全球范围内位居榜首。紧随其后的是首尔、伦敦、巴黎以及纽约。
自2008年雷曼危机爆发以来，东京在过去的三个季度中首次登上了榜首之位。而在2019年的同一时期，东京的排名尚处于第四的位置。
谈及日本房地产市场，多数人首先联想到的便是“泡沫经济”，随之而来的是房价的骤降和民众财富的急剧减少，这恰好是日本“失去的二十年”期间的一个典型写照。
目前，尽管日本房地产市场似乎有所复苏，但众多国民依然未能从房地产泡沫破裂的伤痛中完全恢复。
今日，小巴打算向大家述说自上世纪九十年代日本房地产市场泡沫崩溃至今，日本民众对住宅的深厚情感与复杂矛盾。
01、曾经的“土地神话”
先从历史说起。
1978年，石油危机再次席卷全球，随后美国遭遇了严重的贸易逆差以及财政赤字的困境。
美国为了把东西卖出去，想了个大招：让美元贬值，促进出口。
在此特定情境下，1985年9月，美国、德国、法国、英国以及日本这五个国家共同签署了《广场协议》，旨在通过联合行动，对外汇市场进行调控，促使美元汇率下降。
协议国开始出售美元，引发全球投资者纷纷效仿，掀起一股抛售热潮，使得美元如愿以偿地大幅贬值。这一现象同时也导致协议国货币对美元的汇率普遍出现不同程度的上涨。
日本深受其害。在短短三年间，日元价值激增了86.1%。这一现象使得日本的出口业务遭遇重重阻碍。为了应对这一挑战，日本政府实施了一系列措施：实施货币宽松政策，放宽信贷条件，并努力刺激国内消费。在1986至1987年间日本80年代房地产泡沫，日本央行连续五次降低利率，将贴现率降至历史新低。
市场中的资金量极其庞大，同时利率水平异常低廉，因此巨额资金纷纷涌入房地产市场和股票市场。结果，股价节节攀升，房价和地价也急剧上涨。
众多日本民众竞相申请贷款购置房产与土地。在经济增长势头强劲的时期，购置一栋住宅，经过几年的持有后转售，往往能获得丰厚的利润。
至1990年，日本房地产市场达到顶峰，东京、大阪、名古屋、京都、横滨以及神户这六大城市的中心区域，其地价指数相较于1985年增长了约九成。其中，东京都的地价之高，甚至足以购买整个美国。
流动性充裕以及低利率现象所营造的错觉，使得日本民众对“土地神话”深信不疑，他们坚信不动产的价格将始终呈上升趋势。
炸弹悄然埋设，日本政府迫于无奈，开始积极刺破泡沫，提升利率，并加强信贷管控。进入1991年，日本商业银行纷纷停止了对房地产领域的资金支持。
政策成效显著，日本房地产市场迅速转跌。以1991年东京为例，房价在短短三个月内降幅高达65%，众多高价购入的日本民众由此从千万富翁沦落为千万负翁。
任泽平这位经济学家对那时的日本进行了这样的描绘：民众的财富急剧缩水，企业的资产负债状况恶化，银行的不良资产比率不断攀升，政府的债务负担日益沉重。与此同时，日本的政治影响力逐渐减弱，其超级大国的梦想也随之破灭。
日本从此步入了那段被称为“失去的二十年”的时期，其中，房地产市场的剧烈下跌便是这一现象的一个鲜明例证。
02、从“不动产”到“负动产”
在“土地神话”盛行的年代，日本民众与中国当代人一般对购置房产充满热情。然而，随着房地产泡沫的破裂，日本人对房产的态度发生了剧变，提及房产便心生畏惧。
彼时，人们将房屋与土地统称为“不动产”，而现今，它们被赋予了一个新的称谓——“负动产”。在日本，从资产的角度来看，拥有房产或土地往往难以实现资产增值，甚至可能面临价值缩水，同时还需要投入大量时间和金钱进行维护。
为什么说是“养”？
在日本，住宅与土地的所有权享有永久性，这一规定无疑是积极的，然而其弊端在于需缴纳房产税。确切地讲，这应被称为固定资产税，其税率固定为房产价值的1.4%。以一套估价1000万日元的住宅为例，其每年的固定资产税支出将达14万日元，累计十年，总支出将高达140万日元。
除了需缴纳的固定资产税之外，物业管理费用同样不可或缺。若所购为公寓，那么还需每月支付一定的管理费用。
《日本新华侨报》的总编辑蒋丰，在日本居住多年，向小巴透露，日本一般住宅的使用寿命仅为25年，一旦房屋年龄接近25年，若打算出售，其价值损失会相当显著。当然，还有另一种选择，即拆除房屋出售土地，但若房屋位置偏远，土地的售价同样难以提升。此外，日本的人工成本并不低廉，仅拆除房屋一项，就可能需要花费数百万日元。
03、面对“负动产”：年轻人拒绝继承，老年人急着出手
2018年，日本国土交通省对全国5000名拥有闲置土地的个人进行了网络问卷调查。调查结果显示，面对这些闲置土地，47.4%的受访者坦言“偶尔会感到拥有它们是一种负担”。特别是在那些继承自前辈遗产的土地持有者中，这一比例更高，达到了51.4%，他们认为“有负担”。
显而易见，众多年轻一代选择用行动表达立场，他们不打算承接祖辈所遗留的“不良资产”。
在日本，房产的继承并非是强制性的。依照日本民法的规定，一旦房产所有者离世，若其身边无配偶与子女，那么其生存的父母、孙辈、兄弟姐妹及其子女，甚至他们的子孙，都享有继承的资格。
若子女及子孙均未完成遗产继承的办理，那么在历经数代之后，该老宅的法定继承人数量将可能激增至数十甚至上百人。
在日本，这类房产被称作“所有者不明土地”。据所有人不明土地问题研究会推算，日本此类土地的比例竟高达20%。换言之，日本有高达20%的土地尚未被任何人认领。
蒋丰对小巴说，根据他的观察，日本年轻一代对于祖父母在偏远地区的房产和土地并不感兴趣，他们更偏爱所谓的“衣柜货币”。这主要是因为许多日本老年人并不习惯将钱存入银行，而且还有一些人为了避税，倾向于将现金藏在自家的衣柜中。
年轻人对前辈遗留的“不良资产”颇有微词，而老年人对此心知肚明，他们也在竭力避免将“不利遗产”传承给下一代。
《朝日新闻》记者在其著作《负动产时代》中记录了一个实例，该案例发生在1991年，正值房价的高峰时期。当时，一位日本民众以1300万日元的代价，购得了位于静冈县伊豆半岛的一块300平方米的丘陵地。该地块能够俯瞰富士山的美景。彼时，他的心中充满了美好的愿景，期望在退休之后，在这片土地上建造一栋房屋，在此度过余生。
最终，那座别墅并未建成。到了2017年，即26年之后的那个年份，他决定以10万日元的价格将土地出售，这个价格仅仅是原购买价格的百分之一三十。在此过程中，他还不得不支付给中介机构共计21万日元，包括手续费和广告费用。换句话说，通过这次土地交易，他实际上亏损了11万日元。
这笔交易造成了巨大的损失，然而，对于这位年届七十八岁的长者来说，却是如释重负。若非出售，其资产难以增值，而且每年还需支付高达4.6万日元的别墅用地管理费，以及7000日元的固定资产税。
在日本，此类事件屡见不鲜，许多老年人因急于出售房产，不幸被骗子利用，结果不仅房产未能成功出售，反而损失了一笔钱财。
而对房产有着复杂情绪的不仅是日本国民，还有日本政府。
《朝日新闻》曾报道一则新闻，提及41岁的鹿岛先生在父亲离世后，继承了价值23000平方米的山林。鉴于高额的税收负担，他考虑将这片山林捐赠给政府，然而，政府的回应却是拒绝。
鹿岛先生为此事特地提起诉讼，然而法院最终判决他败诉。判决书中指出，原告试图将持有山林所应承担的税费转嫁给政府，此行为构成权利滥用，故而予以驳回。
显而易见，日本政府同样在为房地产泡沫的破裂承担代价。比如，之前提到的情况，由于子女们不愿接手房产和土地，使得法定继承人数量激增，达到几十甚至上百人，无人认领的房屋数量持续攀升，进而导致越来越多的“鬼屋”被闲置。
这些所谓的“鬼屋”不仅阻碍了城市规划，还对城市的外观造成了不良影响，甚至可能随时有瓦片坠落，危及路过的行人安全。然而，日本政府却无法轻易将其拆除，因为既缺乏相应的经济实力日本80年代房地产泡沫，又缺少法律上的支持。此外，联系到几十甚至上百位法定继承人，又是一项既费时又费力的事情。因此，政府只能暂时先投入一些资金，在“鬼屋”周围钉上木板，以作为临时的解决方案。
04、近年来，日本房地产出现景气的迹象
日本房地产市场经历了严重的泡沫破裂，给日本经济及民众带来了深远的影响，然而，近期日本房地产市场正逐步走出低谷，呈现回暖迹象。这一转变主要归功于前首相安倍晋三上台后实施的一系列金融宽松政策，如大幅降息、量化宽松等，以及放宽入境旅游限制等措施。此外，日本成功申办奥运会也对此产生了积极的推动作用。
根据野村东方国际证券发布的《日本房地产投资洞察》报告，在2010年至2019年间，美国房价上涨幅度达到了约26%，加拿大的房价涨幅则高达约43%，而日本的房价涨幅大约在14%左右。尽管这个涨幅并不算大，但仍然显示出房地产市场的回暖趋势。
日本住宅的售价相对较低，但相关税费却相对较高，此外，其对于海外投资者的吸引力主要源于日本主要城市房产的租金收益表现尚可。
在全球众多大城市中，日本东京和大阪的高端住宅价格与同类城市相比并不算特别高，然而，从租金回报率的角度来看，这两个城市的竞争力却相当显著。
自然，最为引人注目的是，在去年疫情期间，东京在2020年1月至9月期间的不动产投资总额位居全球第一，将纽约、伦敦等国际大都市远远抛在了身后。而且，去年东京首都圈内的二手房市场也呈现出上升趋势，尤其是8月份的同比增长达到了18.2%。
蒋丰对小巴说，在疫情肆虐的背景下，日本城乡结合部的住宅变得特别受欢迎。这主要是因为城市人口密集区域防控措施更为严格，加之疫情导致许多人转为居家办公，因此他们对在人口相对稀疏的城乡结合部拥有一套宽敞住所的愿望愈发强烈。
最后，细数过去几十年日本房地产市场的发展历程，不难发现：泡沫膨胀得愈发猛烈，仿佛让人沉溺其中；然而，泡沫破裂所带来的伤痛，却需历经数代人的时间，方能逐渐抚平。
参考资料：
1.《负动产时代》，日本《朝日新闻》采访组
2.《房地产周期》，任泽平
3. 《日本的“负”动产》，新井一二三专栏
作者 | 李梦清 | 当值编辑 | 张文龙
