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房地产投资组合采购策略
在房地产开发企业的采购管理中，该业态本身具有其他业态所不具备的特殊性。 概括起来，它具有以下特点：
1、品类广泛，采购频繁，涉及物资设备成百上千品类；
2、建筑材料和设备的选择不确定性较大，突发事件较多房地产采购管理软件，出现特殊情况的概率较高；
3、建筑材料、设备采购管理要求高。 施工管理本身的复杂性决定了建筑材料和设备采购管理的复杂性，难以控制。
4、可追溯性要求高，每种材料必须有质量、产地等相关的各种认证文件。
因此，招聘和采购人员在不断积累采购和分析经验的同时，还必须根据项目的具体情况进行具体分析； 随着房地产开发企业高流动率成为新常态，房地产企业必须降低内部管理成本，提高单位人员素质。 随着工作效率和单位产值改革的不断深入，房地产开发企业招聘环节有限的时间、人力、物力、财力（特别是资金利用率）等资源最需要得到利用有效地。 要科学合理地对房地产开发企业的建筑材料和设备进行分类，把有限的资源和工作重点放在最重要的物资采购工作上。 这里简单介绍一种分类方法，ABC分类法，对材料进行初步分析。 可根据企业特点灵活运用分类分级管控。
（一）采购类别分类特征
(2) 采购物品的分类方法
在对房地产采购项目进行分类之前，我们可以参考以下西门子采购分类方法。 西门子是全球知名的跨国集团，在全球范围内进行采购。 如何对不同国家的不同产品进行集中分类管理？ 西门子喜欢用“ABC分类法”，将材料和设备分为三类。 AB类材料和设备占采购量的80%以上，由主要供应商承担，如下图1所示：
图1 西门子XYZ采购的基本分析原理
西门子的采购分类方法可供房地产开发企业参考。 对于我们广大的房地产开发企业来说，我们不生产任何建筑材料、设备和材料。 我们“购买”从建筑服务和设计到钢筋混凝土、机械和电气设备的一切。 ，我们是一个资源整合和部署平台。 因此，集中优势资源，严格控制物资采购就显得尤为重要。
目前，越来越多的房地产开发企业在工作中自觉不自觉地遵循“80/20”法则。 这条规则包含两层意思：自觉损失两种或80%的该种物资和设备只占公司采购价值。 材料数量的20%，而剩下的20%材料数量占价值的80%； 二是50%的物资类别数量的总价值低于采购总价值的2%。
如图2所示
（三）房地产采购项目的采购策略
在实际采购过程中，很多房地产企业都会对采购的物资进行分类分析。 其中一种方法称为“定位矩阵”。
1、战略采购涉及材料和设备，目的是建立长期合作关系。 确定物资设备的战略采购首先需要有相对准确的需求预测。 不少房企热衷于战略采购，往往在招标谈判中为供应分出大饼。 商家，执行起来结果差别很大！ 其次，要进行正式的供应风险分析，认真选择供应商，真正理解和实践成本效益分析，运用价值工程原理分析项目采购所有权的总成本； 三是要对涉及材料、设备数量的订单实行滚动订单，科学有效调控订单变化，对供应商进行科学评价。
A类材料和设备更适合战略采购模式：如中央空调、室内装饰工程施工单位、大宗装饰材料、建筑设计师、景观规划服务单位等；
2、材料设备集中采购，以获取最低价格为目标
确定材料和设备集中采购需要深入了解产品和市场情况； 寻找合适的替代材料和设备及相关供应商； 调整替代供应商之间的交易条件； 设定目标采购价格； 优化合同内容； 开展联合集中采购。 B类物资设备适合集中竞争性采购。 产品需求量大，技术含量不高，市场供应来源充足，如水管、配电箱等。
如图3所示
采购项目定位矩阵
3、瓶颈材料和设备确保供应和选址工程建设的连续性
确定瓶颈材料需要准确预测未来需求； 进行供应风险分析； 确定供应商的优先顺序； 制定应急计划； 寻找替代材料、设备和供应商。 该类产品主要适用于水泥、混凝土等B类材料中的大宗工业标准材料及设备房地产采购管理软件，是维持工程正常施工的保障。
4、普通材料和设备应尽可能减少供应商，提高工作效率，提高标准化工程化程度。
确定正常物资采购可以进行联合集中采购； 按产品类别或子类别进行采购； 产品标准化； 有效的采购程序； 信息系统的使用； 和网上采购。 C类材料主要适合此类采购。
（四）实行ABC分类，建立科学的采购策略
第一步：确定各种材料和设备的重要性
从建筑材料和设备分类表（图2）可以清楚地看到，A类材料约占品种的10%，占据采购资金的70%左右。 可见，如果总公司对A类材料进行分析控制，同时选择性地对B类材料进行分析控制，相当于控制了80%左右的材料设备价值，从而很好地控制了房地产开发的采购成本公司。
建筑材料分类表
第二步：了解不同产品的特点
当针对不同的产品功能时，往往需要考虑不同的具体产品购买策略。 这里有几种方法。
采购策略是通过评估所采购产品的成本影响和产品组合供应风险来确定的。
步骤 3：使用 80/20 规则来确定决定项目 80% 的采购材料和设备
在房地产行业，少量的招标采购项目可以节省80%的成本。 在剩余 80% 的目标上花费过多的精力几乎无法节省成本。 这也是我们常说的丢了西瓜溜捡到芝麻的故事。 造成这些问题的原因有二：一是管理、招聘、采购从业人员往往将过多的精力投入到自己熟悉的行业而较少关注其实际效果。 其他不太熟悉的人往往不愿意深入。 学习研究，或者投入较少的精力，尤其值得警惕； 其次，对于产品复杂度较低的材料，不同品牌厂家之间的可比性很强，行业内市场价格也相对透明。 为了达到当然很容易达到的效果，采购人员往往会在这上面花费大量的精力。 这就导致人们在这些低复杂性材料上寻求所谓的最低价格，而忽略了高价值和高复杂性的设备和材料，这往往得不偿失。 诚然，招聘人员的精力是有限的，不可能面面俱到，但也不要丢了一丢丢了，丢了西瓜捡了芝麻；
第四步：针对不同类型的材料和设备实施不同的采购策略
（五）采购主体及采购产品组合实施策略
1.招标采购主要适用于价值较大、产品复杂程度高、质量要求高的材料、设备和服务。 一般来说，房地产公司以10万元作为产品和服务竞标的限额。 一般来说，总承包单位、设计单位、监理单位等采购服务项目，以及设备用量较大、质量要求较高、对房产质量影响较大、施工进度较低的项目协调要求，可相对独立施工。 （安装）及成品材料； 设计阶段无法定型，材料品牌（质量、价格）差异较大，会对建筑质量和效果产生很大影响。 甲方必须以控制为重点，与施工单位密切配合施工进度。 信息价格差异较大的物料（或未包含在信息价格中的物料）需要进行招标采购。
2、比价采购适用于价值分散、价值不高、价格公开的大宗物资。 在施工过程中，经常会发现一些不适合建设单位采购、价值较低的零散材料； 对楼盘效果和质量影响不大，且以上三种材料价格和质量相近，与信息价格接近，与施工进度及配合密切相关； 市场上所有同类材料价格都差不多，对楼盘的效果和质量基本没有影响。 这些材料适合比较采购。
3、直接采购适用于与信息价格非常接近的材料和垄断供应服务，如垄断项目的水、电、气等。 直接采购适合在设计过程中选择材料和设备。
(6) 物资采购策略说明
1、材料采购策略应与工程建设规则相结合
对于一个完整的建筑安装工程来说，建筑材料的入库顺序往往遵循一定的规则，在不同的施工阶段有不同的材料控制优先级。例如对于A类材料，我们在施工过程中主要控制钢材、商品混凝土等。主要施工阶段。 在水电施工阶段，我们主要对电线电缆、管道、配电箱、卫生洁具、散热器等进行控制，根据建设工程的特点和条件，分析其中的规律性，以便各时期的工作能够是
更有针对性。 同时，各类建筑材料的加工周期也有一定的规则。 我们可以根据施工总体进度计划制定材料设备到货时间计划，充分考虑加工周期、投标时间、检验时间、合同签订等因素制定计划。 材料和设备的初步抽样和审查时间计划使所有材料采购工作得以有序进行。 另一方面，建筑材料的采购还必须充分考虑加工、运输和交付的成本。
2、采购物料的策略必须具有预测性，采购部门可以随时控制。
为了更好地开展物资采购工作，应该更多地对建材整体涨跌、市场情绪、甚至成本下降情况进行预测； 根据图纸上的技术信息，可以进行材料成本预测，编制材料成本计划，并找到盈利点和亏损点，重点关注，充分发挥资源优势，实现利润最大化，扭转亏损； 根据过去的材料采购价格可以预测采购成本，并可以制定有效的资金计划； 值得注意的是，分包单位的生产效率和管理水平也会影响建筑材料的计划使用量，与实际使用量会出现偏差； 所有预测均为主观判断，可能与实际情况有所不同。 采购时，我们应及时调整偏差。
3.了解所购买产品的不可替代性
建筑材料采购与其他采购存在明显区别和不可替代性。 其他材料采购的许多方法和经济分析工具并不适用于建筑材料的采购。 而且，建筑材料的采购必须保证建筑生产的顺利进行，满足工程工期的需要。 必须在一旦工期延误或停工的前提下进行。此外，建筑材料的采购不仅需要掌握独特的采购技巧和策略，还需要一定的工程、预算、合同、法律等有关产品市场等诸多方面的综合知识。
4、全生命周期成本评估
生命周期成本评估是一个经常被忽视的问题。 事实上，产品维护成本往往难以准确估算，这也给全生命周期成本评估带来一定的困难。 不同产品的不同成本所占的比例差别很大。 也许有些读者对占房地产购买比例很大的建材产品的维护成本印象不深。 事实上，在国外，外墙涂料每3至5年必须重新粉刷一次。 重新喷漆的费用取决于最初选择的产品的质量。 至于电梯、中央空调系统、信息化三网系统等产品，维护成本则更高。
下一节“房地产供应商组合采购策略”的知识预览
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