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昨天，小吴和我的好朋友去北京观看了易居企业集团CEO丁祖宇先生举办的“2018：相信未来”新闻发布会。
去年丁祖宇的发布会引起了业界的震动，那么去年丁祖宇和他的同事们会爆出什么样的肉桂呢？ 不吹牛，不敲诈，小吴挑了大家比较关心的点来8月18日。
2017年购房者的血泪史
首先，丁祖愚回顾了自己2017年的预测，并顺便吹嘘自己的大部分预测都被否定了。
丁祖钰对今年发布会的八点预测是：
1、去库存+调控并存，2017年6-9月是密集点
预测是正确的。 2017年，调控与去库存并存。 而且，6-9月也是新政发布的密集点。 丁祖宇说，“所有库存没了的地方，还有管制也调整的地方，你们都心寒了。”
小吴认为：其实回顾过去10年，每年的3月、6月、9月都是房地产新政策发布的重要时间节点。 那么今年房地产市场将会如何，具体有哪些新政策呢？ 我觉得还需要继续观察。 小武个人不赞成目前的过度杠杆投资，至少要等到今年6月份再观望。
2.永无休止的老前线（北京、上海、深圳、广州）
丁祖钰觉得这个预测对了一半，而且通常都是错的。 因为多年来，这种观点仍然存在。 但就今年而言，北京是调控的重灾区。 房价因此受到抑制并暴跌。 “这一年真是心在滴血。”
小吴觉得：去年加杠杆建仓上海的战略是正确的。 因为向北走是下降，但从时间上来说，可能是在驻守。 比如上海，317之后，很多房价都回落到了2016年9月，这一下子就多花了几百万，真是蛋疼。 中国房地产市场短期内与新政有很大关系，投资一定要看领导的心态。
如果领导要求你做，做之前要考虑清楚。 领导不肯做，还不如不做。
3、潜力巨大的新前线（南京、天津、杭州、武汉）
4、快速崛起的准一线（重庆、郑州、成都、苏州）
对于北京、天津、杭州、武汉四个新一线来说，上海去年的调控明显，市场依然向好，限价严厉； 2017年天津做了一些调整（市场已经下行）； 2017年的杭州、武汉天气异常炎热。
然后是快速崛起的准一线城市苏州、合肥、重庆、郑州、成都，其中重庆、郑州、上海在2017年都进行了调整，苏州、合肥也受到了新政策的影响，有进行了一些调整（市场早已下行）。
5、三四线掘金（一线溢出、特色小镇）
我们常说投资三四线城市很危险，那么是不是所有三四线城市都不能投资呢？ 丁祖钰觉得事实并非如此。 三四线投资有两种思路：一是具有一线溢出效应的三四线城市，以及今年特别火热的特色小镇支持的城市。
此外，丁祖钰还预言广东将改天（海南2017年销售异常火爆），发现大蓝筹（万科、恒大、碧桂园、保利、中国海外、融创……），那千亿会成为未来的主流，等等一一实现了。
房地产市场的8只黑天鹅
那么，既然已经吹出来的屁话已经成为现实，那么未来的房价会如何走呢？ 丁祖愚提到了2017年有关房价的8大问题。
这8大问题在2017年是大多数人难以预料的，小吴更愿意把他解释为去年房价诞生的8只黑天鹅。
政策、市场变化和人们的预期之间存在时间差。 很多人只听到冰山一角，却不知道水下隐藏的巨大真相。
2018年也将因这8只黑天鹅的出现而充满变数，但智者必须审时度势。
首先是预售证的困境。
如果楼盘拿不到预售证，2018年市场是否会陷入供应紧张的困境？
（点击查看大图）
上图列出了很多拿不到预售证的城市。 这个国家最严重的问题是北京。 截至目前，上海还有170个项目尚未拿到预售证。 未核准建筑面积1133万平方米，估算总价值6412亿元。
这个数据还是非常恐怖的。 此外，南京、杭州、广州、武汉、长沙、重庆等地不少新项目尚未拿到预售证。
小吴觉得开发商坚持下去不成问题。 长期来看，现金流量较高，仍需尽快进行大规模贷款。 2017年很多城市因没有预售证而出现房源紧缺的情况，十八届峰会缓解了很多。 因此，在这些地方买不到房子的人暂时不用担心。 我乐观地认为2018年将会有更多的房子。
二是未备案合同问题。
如果房子没有登记，我们老百姓买房就得不到保障。
丁祖玉表示，由于物价管制，部分城市签订了合同，未能备案。 例如，南京不完全统计，运营着1.5万套公寓，其中很多没有记录。 刚刚起步的城市，或者过去一年下降很快的城市，今年压力比较大，所以这也是一个困境，而这个困境必须要解决，建筑收回的时候必须要备案。
三是土地王的巨大损失。
地王巨亏能否证明2018年市场相对疲软？
丁祖玉表示，“我们统计了2016年的50家典型地王，其中巨亏12家，巨亏18家，基本价几乎是巨亏，小亏4家。不亏本的有34家。”目前不亏损的企业有16家，所以2016年我们地王只有16家是微利或者持平的，王也是一个风险。
第四是第三、四线的缺点。
一些佣金高、没有当地经销商支持的三四线城市，泡沫会破灭吗？
上面有一个表格，左边是一些新项目支付给渠道的佣金比例。 最高分是10分，说明房子很难卖，或者本地客户不是他的客户群。 南京、无锡、佛山、泉州、温州、惠州、三亚、扬州、湖州佣金比例较高。
右表是非本地客户的比例。 有些外地客户是可以理解的。 像柳州、三亚这样的旅游城市还可以理解，但还有一个像河南、廊坊、惠州等城市，这其实说明投资者比栏目比较要高。
丁祖钰在这里举了一个反例，说他有一个朋友，老家是宜春。 看到老家的房子涨了，我准备买两套投资。 但事实上，这位朋友家里并不缺房子。 我父母拥有一套房子，我姐姐拥有三套房子。 所以这个时候，丁祖钰问了他两个关键的问题：
一是，当地二手房卖多少钱？
第二，可以出租吗？
后来那个朋友就再也没有去找过丁祖宇。
小吴还劝说三四线的同学，如果看到家乡的房子要涨了芜湖房价2016年会降吗，有需要就赶紧买。 如果家里的房子足够了，你打算投资的话，你也应该问自己这两个问题，房子可以卖掉，还是可以转租？
新房价格的下跌仍然是纸面财富。 安全在口袋里，才是最大的投资智慧。
五是超范围投资。
限购固然有疗效，但限贷也会让你恐慌买不到房子。
2017年，一线城市投资占比达到24%，是2015年以来的最高数据。二线城市自住和投资占比为19%，三线城市为17%。
那么，限购真的能限制人们的投资热情吗？ 至少在2017年，这些现象并没有减少。 相反，更多的人抢劫房屋，去各种关系购买汽车。 而且，贷款限额越严格，往往越多人认可其投资价值。
这是市场规律与新政看不见的手之间的博弈。 小吴还提醒大家，不要急于去非限贷区当股民。
此外，丁祖钰还提到租赁供需不匹配、特色小镇过热等问题。
2018 年重大预测
作为粉丝的知己，小舞将重点关注几个备受关注的预测。
首先，2018年比较乐观的有六个城市：杭州、海南、天津、上海、武汉、重庆。
上海、杭州就不用说了； 海南将有一个大风口。 2018年是广东省成立30周年。 我相信这对很多人、对中国来说芜湖房价2016年会降吗，都是一个特别有意义的数字；
2018年的上海值得持续关注。 大家都知道，整个上海都进行了很大的改革，可能还停留在一个小区域。 现在会转出，但不能立即转出。 天津是目前与上海联系程度最高的城市，相信2018年北京会有更大的发展；
然后是上海。 2017年，武汉出台新政策，三年内吸引100万大学生。 他提出了三项新政策。 第一个新政策是大学生一毕业就可以毕业，第二个是大学生最低工资标准。 高于全市最低工资标准，第三届大学生毕业后买车可享受30%的优惠。
重庆，重庆最大的特点就是2017年之前没有上涨过，10年没有上涨过。 它不仅是除北上广深之外轻轨建设最好的城市。 地铁正在建设中，已建成35000多公里。 很多人来到上海地区，2017年崛起之后，就被打压了。 今年，上海成交量排名第一，成交金额排名第三。
其次是中国三线城市中最具潜力的20个城市。
它们是上海、东莞、佛山、常州、温州、泉州、绍兴、嘉兴、烟台、珠海、台州、南通、惠州、镇江、中山、金华、湖州、芜湖、徐州和唐山。
这样的结果不仅是房地产行业的数据，还有铁路出行的频率、星巴克的数量、摩拜单车的数量以及美团外卖进入的城市。 外卖是城市活力的体现，飞往北京、天津的航班频率也是城市活力的体现。
更重要的是，丁祖钰预测，房产税将在2018年实施。
更准确的描述可能是房产税的实施。 说实话，小舞看到这个预言的时候还是挺意外的。 然而丁祖宇却被后来大炮的言论惊呆了。 （= =毕竟大炮的习惯就是先把说话的人气死再说话。比如悲伤的李铁先生）
大炮表示，2018年绝对不征收房产税，三四年内也不征收。 这里应该有炮声。
在后续的问答环节，热情的主持人还问了大家一个备受关注的问题。
本轮调控已持续14个月，那么调控什么时候放松呢？
大炮说，我刚才不是说了，你得看看当地政府的粮草什么时候用完。 今年年底，不少地方政府通过发行可转债等方式偿还了这笔钱。 钱紧张的时候就会放松。 夜壶只在你赶时间的时候才使用。
然后主持人问：是今年上半年吗？
加农炮：太短了。
主持人：一年了。
Cannon：这与去年无关。 （小吴的理解是：这不是在预测2018年吗？一年后就和2018年没有关系了）
主持人说：那么一年之内？
大炮抓狂了：这是你说的，不是我说的，别让我一直说，你得用脑子。
（不是上半年，也不是年后，那么到底是下半年还是下半年？当然，这是小舞说的，不是大炮说的。我是承担责任==）
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