一直热衷于房地产投资的全球最大另类资产管理公司黑石公司最近又重新燃起了投资日本房地产的兴趣。
去年，黑石集团出售了价值约 45 亿美元的日本房地产。 如今亚洲房地产，随着国际投资者对日本房地产表现出浓厚兴趣，黑石重返日本房地产市场，试图在该国探索更多房地产收购机会。
黑石日本房地产主管 Daisuke Kitta 表示，该公司正在进行更多收购，已经宣布了几个目标，酒店和数据中心等房地产项目也在筹备中。 “自春季以来，我们的投资量有所增加，我们的收购团队终于恢复工作，”他说。
Kida表示，恢复收购的动力之一是有迹象表明美联储将放慢加息速度，这将影响全球战略。 Blackstone 在 4 月份关闭了一只价值 300 亿美元的全球房地产基金。 根据其最新财务报告，该集团承诺为其第三只亚洲房地产基金提供82亿美元资本。 据外媒测算，这意味着黑石可能在未来五年内在日本房地产上部署至少20亿美元。 与此同时，木田表示，日本最新一波公司治理压力也意味着许多公司正在剥离非核心房地产资产，这将提供丰富的收购来源。
黑石并不是唯一一家对日本房地产市场持乐观态度的公司。
全球范围内，各国债务成本不断上升，融资空间受到挤压，白领在家办公，但日本房地产市场却欣欣向荣。 得益于日本旅游业的复苏、日元疲软和低利率，海外投资者今年以近十年来从未见过的规模收购日本酒店。 超低利率使日本成为世界上少数几个房地产资产回报率仍超过借贷成本的市场之一。
MSCI实物资产数据显示，2023年上半年，日本已成为亚洲最活跃的商业地产投资市场，交易额达163亿美元。 截至 5 月 30 日的过去 12 个月内完成的 4943 亿日元（37 亿美元）酒店交易中，海外买家占 47%，为 2014 年以来的最高比例。1 月亚洲房地产，私募股权公司 Bentall Green Oak 以约550亿日元； 4月，KKR & Co.与基汇资本同意从小田急电铁手中收购东京凯悦酒店。 高纬环球的数据显示，2019年以来，外国基金和机构投资者成为日本房地产的净买家，而国内房地产信托则成为净卖家。
MSCI实物资产亚洲房地产研究主管Benjamin Chow表示，在过去一年全球经济普遍存在不确定性的情况下，低利率、日元疲软和市场稳定使日本房地产对全球投资者具有吸引力。 。 “去年有一段时间，我们所有的客户都去日本看房，”肖说。 “对酒店投资兴趣的增加尤其值得注意，因为酒店此前一直是日本房地产市场最小众的领域之一。酒店交易量曾经约占日本房地产交易活动的十分之一，历史上海外投资者首选住宅或商业地产。”
目前，这些对日本房地产投资有利的因素依然存在。 尽管日本央行近期调整了收益率曲线控制（YCC）政策，但市场预期和日本央行释放的信号表明，日本央行仍不会很快改变货币政策。 因此，低利率环境和日元弱势将持续一段时间。 周一日元兑美元再次跌破重要心理关口145，随后触及去年11月以来最低水平145.50。 周二早盘小幅反弹至145.38。
此外，自去年10月日本放松疫情防控措施以来，外国游客陆续返回日本。 据中国文化和旅游部办公厅8月10日发布的通知，中国也将于即日起恢复赴日旅游。 海外投资者押注国内外游客的强劲需求，加上日本新酒店供应不足，使得投资者对酒店投资更加乐观。
根据房地产服务公司第一太平戴维斯公司（Savills Plc）的日本酒店业报告：“预计未来几年日本的酒店供应量将较低。由于市场竞争将不那么激烈，酒店经营业绩将较低。很可能受经济状况影响。”
木田还认为，日本放松疫情的时间晚于其他国家，这意味着复苏相关的增长仍有扩张空间，旅游业的强劲反弹是一大亮点。 “酒店可能是我们的首选，”他说。 “尽管日本的外国游客数量尚未完全恢复，但每间可用客房的收入几乎超过了 2019 年的水平。”
尽管整体前景乐观，但木田也担心日本央行进一步紧缩的风险。 他表示，任何加息都可能影响银行融资并冻结市场。 黑石在日本的房地产交易中，负债率平均为70%至75%。 “这一切都得到了强劲的贷款市场的支持。如果银行停止放贷，市场将很快枯竭，”他说。
此前，疫情期间，黑石集团斥资约75亿美元购买商业地产，随后于2022年中期开始抛售。 这个抛售过程还没有结束。 Kida表示，Blackstone的日本商业房地产资产吸引了日本小型基金和大型机构投资者的兴趣，并可能在未来一到两年内再出售价值10亿美元的资产。 在他看来，“在这种类型的市场中，拥有销售能力非常重要”。
