这是魔都财经观点第297篇原创文章
长三角这片热土上从来不缺乏理念。 如果没有概念，就创造一个。
比如，在安徽岔河镇，有的代理商每天都会在朋友圈打广告，说这里就是下一个“昆山花桥”。
令人有些不可思议的是，在一个人口不到4万、GDP只有20亿的小镇上，其房价却与当地市中心不相上下。
当然，这与岔河神奇的地理位置有关。
岔河镇位于安徽省来安县东南部。 与南京高新区、江北新区相连。 受到众多南京投资者的欢迎。
从地图上看，马路的这一边是安徽的潮河，马路的另一边是南京的江北新区。 作为南京发展最快的板块，江北新区的新项目价格在短短几年内就达到了3%。 等级在一万左右。
岔河的经纪人喜欢用“下一个花桥”来形容岔河。 那么，岔河真能成为“下一个花桥”吗？
01
岔河近期因轻轨/高铁建设而被热炒，其中最受关注的无疑是宁夏至滁州城际铁路。
宁滁城际工程南京段于2018年开工建设，滁州段西起高铁滁州站，止于南京北站。
规划中的宁楚城际岔河新城站将快速通往南京北站（今年开工），并搭乘地铁3号线直达南京主城区。
岔河镇距即将建成的南京北站仅1站，距岔河新城站约2站。 乘坐火车大约需要10-15分钟即可到达。
2019年初，岔河镇房价在7000元/㎡左右。 2019年9月，半年内涨至9000元/㎡左右。 从整体涨幅基数来看，还是比较大的，几乎接近30%左右的涨幅，跑赢了全国90%左右的城市。
最根本的原因是宁楚城际岔河站今年正式开工建设。
中国人有眼见为实的传统。 以前的规划图再漂亮也没用，因为规划瞬息万变。 但一旦开工，整个计划的实施基本上不会出现任何问题。
当然，最先引发这种敏感投资敏锐度的还是南京的投资者。
据当地中介描述，2018年底至2019年6月，来自南京的投资客户陆续来到岔河，经常成群购买。 最有实力的客户带了五个人过来。 每人购买3套并全额付款。
由于岔河目前没有限购，整体楼市政策十分宽松，因此成为大量游资的热土。
面对疯狂的投资者，我们不禁冷静下来问问自己，茶河真的适合投资吗？
02
由于岔河炒作的最大目标来自于南京，所以我们有必要先了解一下南京境内板块的能量水平。
目前能级最低的南京六合区、溧水区、高淳区，房价也才万多。
不知道大家有没有想过一个问题上海南站房价，那就是对于一个城市来说，首先给予优先发展机会和资源的，自然是自己的“儿子”。
同时，在内陆地区的房价非常便宜，还没有被填满的情况下，最后一波上涨肯定会由内陆地区率先带动。
同时，我们来近距离了解一下南京六合区。 距离岔河很近，整体均价仅15000元。 但目前岔河的房价和新房均价均已超过9000元。 有的房子甚至被炒到一万多元。
也就是说，安徽小镇岔河的物价已经和南京六合的物价接近了上海南站房价，两地的物价差距并不是特别大。 对于岔河来说，房价整体风险系数增加了不少。
03
好吧，既然中介和地产商都在吹嘘岔河是下一个花桥，那我们就来对比一下这两个小镇吧。
昆山花桥面积50平方公里，人口12.8万，GDP约270亿元，公共预算收入38亿元，位列全国百强镇第14位。
岔河镇总面积116.77平方公里，人口4万，GDP 18亿元，公共财政收入1.98亿元。
也就是说，花桥只用了岔河不到1/2的面积，容纳的人口是岔河的3倍，产生的经济总量是岔河的15倍，财政收入直接是岔河近了20倍。
也就是说，花桥在各个维度都彻底压倒了岔河。 岔河到花桥的距离大概有20年。 花桥有百强县昆山一把手的赋能。 ，整个行业非常健康。
归根结底，如果城市发展只是把自己变成“沉睡的城市”，那么它就毫无意义。 这样的城市建筑质量就会很差，居住舒适度也不会很强。 一定要有自己的产业，才能形成自己的核心驱动力。
但在岔河，其实并没有什么工业。 18亿的GDP，可能还比不上花桥一个大企业。 两人的实力差距恐怕只有3-4个梯队。
由于岔河没有工业，但整个房子卖得很好，必然的结果就是大量投资者聚集在这里。 最终的结果是，晚上9点，一个已经交接三年的小区，基本上只剩下零星几户人家居住。
岔河的神奇之处在于，当你想扔掉它时，真的会出现有价无市的尴尬局面。
04
还有一个很多人忽略的重要点是岔河与南京有城际轻轨相连，昆山花桥与上海有地铁相连。 从整个交通链条来看，地铁大于轻轨，大于高铁，大于高速公路。 。
轻轨的通勤体验其实和高铁差不多，但在班次密度和运行时间上，却远远不如地铁。
我有一个朋友住在苏州工业园区，但在上海工作。 他以前都是坐高铁上下班，其实也不错。 总共时间是一个多小时十五分钟，但是后来他实在是受不了了。 活的。
因为高铁的密度差不多是半小时一班，19:00以后就基本没有车了，而地铁几乎是5分钟一班，可以运行到晚上22:00左右。 同时，整个进出站的流程也比较复杂。
迄今为止，中国还没有一个卫星城是纯粹因为高铁或轻轨而发展起来的。 如果可以的话，金山早就崛起了。 从金山到上海南站的高铁距离仅需20分钟左右。 如果高铁、轻轨的带动作用很强的话，那么整个金山的价格就应该重新定价。
05
此外，投资者热衷炒作岔河的另一大原因是“南京都市圈”概念的火爆。
南京都市圈现有成员城市为南京、镇江、扬州、淮安、马鞍山、滁州、芜湖、宣城，包括32个市辖区和9个县级市（句容、丹阳、扬中、仪征、高邮、天长、明光、宁国、溧阳）等20个县。
从中国最具发展潜力十大都市圈排名来看，南京都市圈位居全国第四，仅次于上海、北京、深莞惠、广佛肇四大都市圈。
不知道大家有没有想过一个问题，那就是上海、北京周边的大都市圈还没有炒起来，还有很多的价格洼地。 现阶段，如果炒作“南京都市圈”，最终还是会让人陷入困境。 ，很可能他们就是那些喜欢冒险的人。
昆山、花桥现已成为上海的经济腹地，正享受着上海不断的产业和人口迁移红利。 至于昆山花桥，乘坐地铁一小时即可到达人民广场。 请注意，您要乘坐地铁。 直接的。
而对于岔河来说，目前整个产业还很薄弱，人口分流效果依然不明显。 对于这个小镇来说，想要发展起来还有很长的路要走。
在此期间，投资需谨慎。 这四个字应该深深印在你的额头上！
以上为文字，来自刘德华。
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