世界上只有一件事永远会上升：年龄。
西安金融棒棒糖不太关注房价，因为这个话题的宏观相关性太高，民族特色太共性，地区差异巨大。 一不小心，就会被狠狠打脸。 毕竟，自1998年以来，所有房价下跌的预期都落空了。
但对于西安这个偏远的西北城市来说，我们今天的大胆预期——暴涨已经结束了。
郭树清讲话背后：宏观经济政策“集体”转向
关于西安房地产的讨论很热，但这可能是一场闭门狂欢，因为大多数人实在不知道中央“房子是用来住的，不是用来炒的”的最新举措，尤其是系统性的房地产调控政策。行动，而其他人则根据过去的经验“选择性忽视”。
今天，西安金融棒棒糖就来梳理一下“系统性转向”。
其中最突出的一位来自银保监会主席郭树清。 6月14日，他在清华五行全球金融论坛上的演讲迅速引起金融界热议。 要点如下：
1：我国部分城市家庭部门杠杆率快速上升，相当一部分家庭负债率已达到不可持续水平。
2：大约一半的新增储蓄资源将投资于房地产领域。 房地产行业的过度融资不仅排挤其他行业的信贷资源，而且容易助长房地产投资投机，使泡沫问题更加严重。
3：如果你买房子只是为了投资或投机而不出租，那它就只是一堆闲置的水泥、钢筋和砖头。
结论是：历史证明，任何过度依赖房地产来实现和维持经济繁荣的国家最终都会付出沉重的代价。
这段讲话之所以被广泛转载，显然得益于郭的务实态度和公众影响力。 例如，一条信息写道：“去年郭主席说，如果收益率超过10%，你的本金就会有危险。 很快，P2P的风头就集中爆发了。 但从更深层次的角度来看，这些真相背后其实有着广泛的群众基础。 “长期以来，全球房价一直处于低迷状态。”
那么，如果郭主席的态度代表着金融业可能正在为加强监管做准备，为何西安金融棒棒糖认为这是“集体转向”呢？ 我们列出了一些最近的政策。
1：缓解地方政府房地产依赖：我们都知道地方政府行政权、财政权的“困境”，也知道推动供给价格的无奈，但宏观政策已经为“后房”打开了新窗口。房地产依赖。”
1：专项债券可作为资本金：6月10日，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于做好地方政府专项债券发行和项目支持的通知》融资。” 此次文件最大的突破是允许专项债券作为符合条件的重大项目资本金。 研究预测，该政策一旦实施，可在清理地方融资平台的大趋势下实现“专项债+PPP”一体化，预计撬动债务资金7000亿元， “地方官员追求政绩”和“特殊时期提供资金”的工具。 最新的“振兴经济”举措，实际上让当地政府摆脱了房地产绑架。
2：城市投资经济技术开发区可IPO：6月6日，《国务院关于促进国家级经济技术开发区创新升级打造改革开放新高地的意见》发布。 重点是积极支持符合条件的国家级经济技术开发区发展。 除了打造主体IPO外，还有支持兼并收购、重组、股权融资等诸多重大福利。 这条信息当天迅速占领了财经圈朋友圈。 在西安金融棒棒糖看来，这并不是简单的金融债务义务，而是将经开城投推向公开市场。
2：增加房地产参与者的主要类别：土地供应不足也是房地产调控困难的症结所在。 “土地永远是稀缺资源”这句话总是只说对了一半，因为“稀缺”本身就是“高价”的另一面。 当这种冲突加剧时，廉价芯片的突然释放，势必会挑战“稀缺性”。
1：面貌影响，集体土地上长期租赁住房试点加快：1月16日，福州、南昌、青岛、海口、贵阳5个城市进入“集体建设用地建设租赁住房”试点名单，意味着全国13个城市的试点扩大到18个，这5个城市的房价在2018年快速上涨。这项政策的核心是取消政府征地环节和开发商环节，节约成本堪称“巨大”。 虽然涵盖租赁住房，但自2017年推出至今仅一年时间，就开始扩大试点范围，这是一个明确的信号。 （预计年内扩展到西安）
2：影响深远，三权分立改革试点加速：房地产神话也有重要的理论依据。 中国每年有1500万农村人口进入城市。 但这一说法正受到质疑。 农村宅基地三权分置改革可以简单概括为：落实宅基地集体所有制，保障农民宅基地资格权，适当放宽宅基地使用权。 除了继续禁止城市居民在农村建设大院和别墅外，媒体最广泛解读的解读是“政府将不再是住宅用地的唯一提供者”。 不过，西安金融棒棒糖认为，真正导致“人口迁移”的因素正在得到解决。 如果三权分立能够改变未来农村人口收入低、没有财产性收入的状况，也会从侧面压低房价。
综上所述，一方面可以缓解土地财政，另一方面可以通过扩大替代供应来降低成本。 这些政策近期都已出台或加速出台。 这表明我们认为中央已经做出了更大的决心。
好像还在涨？ 我先回答为什么过去不涨？
糖豆肯定会问18年西安房价收入比，虽然上述预期得到证实，但当我们回到真实的西安时，“千人抢房”、“一房难求”的现象依然在发生（例如本周，有7368人购买了曲江某楼盘396套房（兴趣登记）。 更多人会说，为什么西安的房价那么贵？ 你可以在西安买一套房子，而在北京只有一个厕所。
请记住：这里是北京。
在回答西安房价为什么上涨之前，我们想问一下：过去西安房价为什么不涨？
西安房价长期处于低位（2017年之前）有深层次原因。 在国家经济东部重西部、南方重北方的梯次发展阶段，西安其实并不是真正的热点地区。 这种出现本身确实是由经济活力决定的。 国有经济占比高（大部分人靠体制内福利来分配住房、集体建房），私营企业从业人员较少（真正的买家不多），整体吸引力较低（外资较少）企业和就业机会减少），这些因素导致西安成为一个内向型、低收入的城市。
此外，加上西安供应量相对充足，房地产市场已经远离了全国范围内的乱涨。 这些才是西安经济的真正基础，也是长期不崛起的原因。 因此，西安金融棒棒糖曾简单地说：中国的金融钟摆还没有到达西安。
那么为什么这两年西安房价飙升呢？
1：急切导致人为创造市场：落后城市想要突破，意图是正确的。 至于“网红城市”的好坏，肖伟军不愿发表任何评论。 西安金融棒棒糖的一贯理念是：一切都有它的规律。 任何城市的建设在短期内都不会完全不同（如果是的话，那应该是基于想象的错觉），因为经济数据会证明一切，尤其是“脱水数据”。 在这种急切之下，全市房地产洼地发生了“引导发现”，多方力量发起联合进攻，导致西安房价开始暴涨。
2：政策预期缺失导致踩踏：一旦价格开始上涨，预期就会变得非常重要。 但遗憾的是，在最初的涨价效应显现后，一系列政策的出台，引发了公众“快点上车”的期待，比如“年内将有100万人来”、“XXX公司将投资西安“千亿”。 这些都是由于对新增人口的恐惧以及对外国产业的投机，导致了房价将持续上涨的预期。 此外，一些不法房地产开发商故意制造“日盘恐慌”和挤空效应。 对于西安没有住房的人来说，这已经成为最重要的事情。 在西安金融棒棒糖看来，单独看政策是正确的，但放在一起可能会导致预期混乱。
因此，我们的核心观点是，即使西安房价有望上涨，但“人为因素”导致了“大幅上涨”，“慢牛”变成了“快牛”，引发了一场“大涨”。一系列的担忧和讨论。 而时至今日，作为一名真正的西安人，你真的认为西安经济已经“驶入快车道”了吗？
至于最新情况如何？ 我们必须提示一系列房地产信号：
▲杭州二手房交易价格走势
1：杭州：2018年6月至2019年5月，二手房成交均价始终徘徊在3.3万元，且没有上涨。 无论哪家杂志公布“新一线”排名，相信无论人们多么热爱西安这座城市，都不会如此疯狂地追问“杭州有什么了不起”？ （当然，我们也很困惑为什么这么多人如此关心“新一线”排名）
2：恩施：这是一个很小的城市（GDP不到1000亿）。 前不久，出台了《房地产市场价格预警》文件。 核心是保市场，防止房价大幅下跌。 如果说鹤岗东北是个太特例的话，我们认为千里堤上的任何一个蚁洞总是有参考价值的。
这些信号足够吗？ 看来，还是差了一点。 我们来看看恒大研究院首席经济学家任泽平的最新观点。 巧合的是，这份报告的发布日期正是我们撰写报告的日期——6 月 18 日。
任泽平总结说，房地产投资的拐点已经出现。
1：从投资强度看：2018年5月以来，300个城市住宅用地成交累计增速达到32%的高位后持续回落，2019年5月回落至5%。从先行指标来看土地购置见顶回落已过去一年，这决定了现在是投资的拐点。
2：从资金流入角度来看，下一阶段银保监会将重点整治非法资金流入房地产，这将在资金面限制房地产投资。 例如，5月17日，银保监会针对银行机构和非银行机构列出了多项房地产相关整改要点。 预计房地产企业到位资金增速将继续下降。
3：从成本结构看，建筑及单位建安成本支撑因素开始减弱，建安支出拐点临近，土地支出增速将持续回落。 就土地购置费用而言，前期土地交易价格增速持续下滑的传导效应将持续发挥作用，后续土地支出甚至可能出现负增长。
任泽平预计，未来每月累计投资增速将下降0.6-0.8个百分点，全年投资增速为7-8%。
Sugar Bean 会说，它仍在积极增长。 任泽平在报告中也承认：2019年初，市场对今年的房地产开发投资普遍持悲观态度，但今年以来，房地产投资的强劲程度远超市场预期，累计投资1-5月46.075亿元，同比增长11.2%。 增速比2018年全年提高1.7个百分点，1-4月份回落0.7个百分点。
这句话的意思其实准确地描述了房地产开发商的心态。 有惊喜，也有欢乐。 西安似乎是大开发商云集的一年。 但如果真的明确“拐点已到”，开发商作为购房者的交易对手18年西安房价收入比，在见顶后真的会在赌桌上投入更多筹码吗？
人们追求的可能是“快、快、快，这可能是最后一波了”。
怎样做才能保值增值？这才是真正的关键
事实上，公众也很无奈。 他们确实需要买房来满足“严格的需求”。 这是东方大国的传统。 “进步”确实是可以理解的。 但问题也十分突出。 既不是刚需，也不是改善，但你总不能眼睁睁地看着货币无法战胜通胀而悄然贬值吧？
这又回到了“房子是用来住的、不是用来炒的”的核心逻辑！ 我究竟在“猜测”什么？
首先，我们要正视“炒”这个词本身：鼓励居民获得财产性收入是对的，但买股票、买基金、买P2P、非法私募基金的陷阱你就会赔钱——筹集的资金也变得更大。 这说明目前中国公众可以利用的投资渠道太少，或者说不能满足公众的期望。
我们对此的理解是：
1：整体降低“投资预期”：任何经济体的快速增长都是有时间限制的。 在中国40年的经济奇迹中，“资本”曾经是稀缺的，所以当你手里有积蓄时，无论是送给银行（想想1995年左右银行业的高息存款）还是借给朋友，年利率非常高。 这是因为实体经济整体缺乏资金，也能够承受这样的成本。 但现在，“资本”本身已经不再稀缺。 国内M2的庞大数量是众所周知的。 此外，全球正经历工业萧条时期。 实体经济如果不面临转型和生存的压力，又如何能真正实现“无风险回报”呢？ 达到10%怎么样？”
2：要清醒地认识“房子是用来住的，不是用来炒的”：尤其是陕西，始终是一个封闭的省份。 如果你再去温州，你应该明白“风向改变时，个人真的是无能为力”。 现在查询温州炒房团。 更多信息为《温州炒房团伙去哪儿了？》 过去的温州炒房客，现在都在劝大家不要买房。”“一位炒房客的孤独说法：温州人已经不再炒房了，现在自己拥有的两套房子都是失败的。”当然，我们也知道，西安并没有大规模的炒房，更多的是出于对资产贬值的担忧而进行的“小额套期保值”。不过，2012年至2014年发生在温州的故事还是可以的。从对方了解到的政策解读。
其次，我们必须正视我们“炒作”的事实：居民总是有投资需求的。 经过仔细分类，我们认为一系列宏观动作也在进行中。 这是继“放松地方政府”和“加速解放耕地”之后的又一举措。 于的第三大举措是“加快金融业投资能力的提升”。
对此，我们总结整理如下：
1：常规投资端——理财产品回归主力地位：“资管新政”的核心是打破刚性兑付。 这种做法的另一面实际上是让所有机构的竞争环境达到一个水平，比如银行。 理财门槛降低（从5万元降为1万元），银行理财子公司实际可以达到1元。 曾经遥不可及的信托投资，目前正在酝酿“万元信托”。 与过去100万元的起点相比，简直是难以想象。 作为大众最常见的投资产品，这两个理财仓的规模将会扩大，但前提始终是卖方负责、买方谨防。 这种做法与西方国家一致，实际上达到了投资者教育和投资者保护的双重目的。
2：特殊投资面——科创板门槛高、集体退市：大家总是抱怨股市是绞肉机。 事实上，纵观美国股市的历史，这个过程其实已经发生过（美国散户比例从93%下降到6%，足足用了60年）。 当前发展阶段，监管层对股市的期望实际上正在向成熟股市迈进，其核心是“让机构投资者成为市场的稳定器”。 这里的方法包括两个层面。 一是提高上市公司质量。 5个月内已有4家公司退市（这在过去是不可想象的）。 重组的“凤凰”正在垂死，“壳资源”正在消失。 弱化、加速退市常态化已成为监管决心。 另一方面，机构投资者不断引入。 比如，科创板对科技力量寄予厚望，为个人投资者设定了50万的门槛，还推出了“科创板配售基金”。 “要么你有风险承受能力去玩，要么你必须让专家为你玩。”
综上所述，无论是以商业银行、信托公司为代表的投资产品，还是以股票市场为代表的投资产品，一个“净化重生”的新阶段实际上正在出现。 现阶段，“稳金融”的战略意图才真正可见。
西安金融棒棒糖判断：这种“战略意图”具有无限的外部延伸性。 其中显而易见的要求就是丰富居民投资渠道，增加财产性收入。 提醒一下，您是否注意到，20万元起的大面额存单正在热销，占据了银行窗口的C位？ 您是否注意到，西安多家银行的手机净值理财产品都在进行限时抢购？
毕竟，仅仅关上门是不够的，提供正确的钥匙才是关键。
结论
6月18日，住建部发布信息，西安房价涨幅在70个城市中排名第一。 肯定有人会问，你看不到吗？ 与这个简单的判断相反，肖伟军觉得这正是“临界点”。
因为不懂宏观，就不懂微观；不懂宏观，就不懂微观；不懂宏观，就不懂微观。 不了解历史，就不会了解现在。
西安金融棒棒糖认为，目前西安的“房价挤压”其实是一个阶段性的产物。 无论是人口因素、金融因素，甚至是社会价值因素，“偶然因素”最终都会被冲走无影无踪，一切都会回归到法律决定的主通道。 尤其是在当前发挥“中国经济韧性”的特殊阶段，毫无疑问，房价将停止过快上涨。
值得一读：
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