此外，瑞安房地产和嘉里建设去年也分别斥资数百亿美元在武汉和上海拿地。 就连十多年来在内地鲜有动作的李嘉诚旗下的和记黄埔，今年5月也现身广州。 虽然首轮本地集中拍卖没有拿下土地，但被业界视为香港投资回归内地的重要信号。
与港资房企在内地的大举收购相对应，经过“黄金十年”的狂奔，如今大部分内地房企深陷债务危机，纷纷走上了疯狂的火线。销售模式。 曾经在内地被认为“边缘化”甚至“消失”的港资房企为何能够逆势卷土重来？ 他们大规模抄底的资金从哪里来？ 本文回顾了香港房地产市场近百年的发展历史。 尝试探索香港房地产的发展规律和港资房地产企业独特的生存发展方式。
你唱完我上台，外资、港资、内地资本轮番推动香港楼市螺旋式上升（1946-2018）
作为香港经济的支柱，香港房地产经历了近两百年的风风雨雨，其发展可以追溯到1840年代。 在工业兴起和探索的世纪里，香港快速的城市化和工业化从无到有催生了房地产市场。 这一时期，英国商人和英国资本是香港房地产开发的主角。
二战后的20年（1946-1967）香港房地产泡沫历史，香港经济逐渐复苏，房地产市场进入初步发展阶段。 政府出台鼓励房屋改建和新建的政策。 富有的业主开始修缮建筑物，以获得更高的租金。 缺乏现金的业主正在出售他们的建筑物。 这一政策大大增加了房地产交易的活跃度。 经济复苏和人口激增导致土地和建筑价格飙升。 资本的嗅觉很敏锐。 许多华商和投资机构趁机进入房地产市场，大大小小的房地产公司如雨后春笋般涌现。 其中，首创“分级销售”和“楼花”制度（即商品房预售制度）的两位香港地产大亨吴多泰和霍英东。 正是由于市场参与者的扩大和销售模式的创新，极大地刺激了人们的购买力，在20世纪60年代后期，香港房地产市场开始进入繁荣发展的阶段。
1970年代初，大量海外资本开始涌入香港股市，香港股市进入历史上最大的牛市。 这一时期香港房地产格局的两个明显特征是房地产行业的大规模证券化和新兴房地产集团的迅速崛起。 20世纪50、60年代风起云涌后，一大批初具规模的房地产公司趁股市热潮上市，通过股权融资筹集大量资金发展业务。 数据显示，1972年至1973年间，至少有65家房地产公司在香港上市，仅1972年下半年就有34家上市。 正是在这一时期，以长江实业、新鸿基地产、新世界发展、合和实业、恒隆为首的香港“四大家族”崛起，奠定了他们未来在行业中的寡头地位。
1980年以来香港“四大家族”上市公司股价走势图（来源：Wind）
值得一提的是，长江实业李嘉诚带领中国资本收购英国资本的行业传奇也在这一时期涌现。 1977年，李嘉诚收购九龙仓股份2000万股，占比超过20%，一度超越九龙仓大股东怡和集团。 次年，李嘉诚再次出手。 在世界航运大王包玉刚的帮助下，上演“蛇吞象”收购英资老牌外资企业和记黄埔。 后来，李嘉诚联合“四大家族”的其他成员，成立了中资集团，共同对抗英国势力，逐步瓜分英资财团在中国的市场份额。
得益于20世纪70年代末的快速发展和改革开放等利好政策，香港房地产市场蓬勃发展，并于1981年达到顶峰，地价、楼价、租金均创下历史纪录。 但也带来了投机盛行，以及1980年的石油危机，极大打击了香港楼市的信心。 1983年，香港楼市泡沫破灭，房地产市场崩溃。
20世纪80年代的香港 图片来源：视觉中国
1984年，经过两年22轮政府谈判，《中英联合声明》正式签署。 香港回归祖国问题解决，经济迎来大繁荣。 与此同时，房地产市场也开始大幅上涨，房地产市场开始上涨。 2013年牛市。 据统计，1984年至1997年间，价格涨幅超过20%的年份有7年，涨幅超过36%的年份有3年。 中环、尖沙咀等中心地区的房价高达每平方米数十万港元，黄金地段的写字楼更是达到每平方米20万港元的天价。 在房地产浪潮肆虐之际，随着土地、房价的大幅上涨，中小房地产开发商逐渐失去效益，要么被淘汰，要么被并购。 这一时期，香港房地产业的寡头统治更加明显。 四大家族占领了香港。 房地产市场的一半。 房地产市场的国际化也是这一时期的一个重要特征，日本、台湾和东南亚资本纷纷涌入香港房地产市场。 数据显示，1986年至1989年三年间，日本对香港房地产的投资达200亿元人民币。 20世纪80年代末，台资接替日本，持续加大对香港房地产市场的投资。
香港房地产市场的繁荣一直持续到20世纪90年代末。 1998年至2003年是香港房地产市场的调整期。 1997年，行政长官董建华推出“8.5万”计划，宣布每年兴建8.5万个住宅单位（包括公营房屋和私人楼宇），通过大幅增加房地产供应来控制房价过快上涨。 随后，亚洲金融危机也席卷全国。 来了，最终导致香港房地产急转直下，楼市价格暴跌，暴跌。 据统计，从1997年的高峰期到2003年中期，香港楼价平均下跌超过65%，大批“富人”成为“输家”。 在此期间，政府多次出台稳定房价的相关政策，如取消楼花炒房限制、增加“首套房贷”金额和额度、调整土地供应等。 但对于扭转楼市颓势仍收效甚微。
直到2003年6月，香港与内地才正式签署CEPA，即《内地与香港关于建立更紧密经贸关系的安排》。 该协议的核心是内地对香港商品实施零关税，并允许个人赴港旅游。 CEPA签署后，香港酒店、零售、餐饮、运输等相关行业逐步复苏，香港经济逐步稳定，房地产市场逐步好转。
香港回归到21世纪初，港资房地产企业也充分抓住机遇，将业务布局拓展至内地。 20世纪90年代，港资地产巨头和记黄埔、恒基兆业地产、新鸿基地产、恒隆集团等在内地一二线城市投资数亿美元。 数十亿土地储备。 2000年后，和记黄埔频繁在内地投资商业地产和旅游地产，包括海南海棠湾、重庆南滨都会、宁波世界村、广州西城都会等项目。
香港回归祖国、CEPA的签署，不仅为港资地产企业在内地开发黄金带来机遇，也为香港房地产市场重新注入活力。 2003年也成为香港新一轮房地产热潮的开始，随后开始了长达15年的繁荣期。 香港房价已连续15年上涨。 香港私人住宅价格指数从2003年7月至2018年7月上涨5.7倍。其中，港岛、九龙、新界的甲级私人住宅分别上涨7.1倍、6.9倍和6.2倍。 年均增长率超过10%。 在此期间，尽管经历了美国9月11事件、2008年金融危机、欧债危机等突发事件，香港房地产在经济强劲发展的支撑下，依然在震荡中保持上升势头。 2009年至2018年香港房地产泡沫历史，为了遏制香港房地产市场的野蛮增长，政府多次提高首付比例、征收或提高买方印花税、增加土地供应和建造新房屋等来遏制房价上涨在房价方面，但始终无法真正撼动房价上涨的趋势。
此外，香港房地产在此期间也出现了本土资本外流，内地资本疯狂进入香港房地产市场。 2012年10月，香港对非本地永久居民征收买方印花税，税率为房价的15%。 2016年11月、9月，政府又推出“热招”，将所有住宅物业的印花税提高至15%。 只有购买首套住房的香港永久性居民才会获得豁免。 不过，这一“组合拳”也重创了香港本土资本和买家，导致本地买家纷纷逃离香港，到海外置业。 然而，香港房地产市场并未降温。 2012年，中国农业银行斥资近50亿元收购中环资产，作为其香港总部。 2015年，恒大地产以125亿港元收购美国万通互助大厦。 中国人寿、光大控股等也斥巨资在香港置业。 此外，还有不少内地房地产企业参与香港房地产开发和在香港收购土地，包括海航集团、万科、龙光地产和中国海外发展等多家中资房地产企业。
在此期间，除了房地产和土地之外，香港的豪宅也被富裕的内地买家抢购。 2007年至2016年，包括阿里巴巴马云、恒大许家印、顺丰速运王伟、中宇置地张松桥等在内的众多商业巨头斥资数亿至十亿以上，甚至数十亿港元抢购山顶上的豪宅。 据统计，2017财年，香港政府拍卖收入超过891亿港元，其中约480亿港元来自中资财团，占比过半。
远离“疫情”的香港楼市（2019年至今）
香港长达15年的房地产牛市在2018年下半年迎来拐点。2018年6月，香港特区政府对空置的一手私人住宅实施“空置税”，严厉打击关于房地产开发商的“封堵行为”。 外围环境方面，国际经济形势动荡导致全球经济低迷，香港楼市开始降温并进入调整期。 数据显示，香港楼市自2018年7月起已连续五个月下跌，累计跌幅达9%。
不过，2019年初，香港楼市出现企稳迹象。 一季度，香港一手、二手房产交易相对活跃。 3月份，多项楼价指数上涨，二手房市场也出现反弹迹象。 业内分析人士指出，经历了2018年下半年的短暂回调后，2019年出现快速反弹，根本原因还是香港房地产的基本面，即人多地少，市场供不应求。 长期以来，除了经济发展之外，香港土地供应紧张不足也是导致香港地价高、房价高的本质因素。
2019年下半年，受香港社保问题影响，房地产市场再次转向下行，甚至经历了长达五个月的下跌，直到当年11月才呈现小幅上涨趋势。 香港土地注册处数据显示，2019年11月香港所有楼宇（包括住宅楼宇及非住宅楼宇）买卖合约数量达6,701份，环比增加24%。 从全年楼宇买卖合约数目来看，2018年香港买卖合约数目为79,193份，2019年买卖合约数目为74,804份，同比减少只有6%。 从楼宇买卖合约总价值来看，2019年的楼宇买卖总价值较2018年仅下跌7%。此外，根据香港差饷物业估价署（评估房屋价值的政府部门）公布的数据香港房地产物业及征收差饷及地租），2019年，香港楼价指数累计上涨5.31%，自2009年以来连续第11年上涨。 总体而言，2019年香港楼市先涨后跌，但到年底，整体呈现平淡走势。
2020年COVID-19疫情爆发以来，各行各业遭受重创，但香港房地产市场发展趋于稳定。 经过多轮疫情冲击，房地产市场依然坚挺，总体未“疫”。
2020年，受疫情影响，香港楼市反复波动。 全年表现与2019年完全相反，上半年是熊市，下半年转为牛市。 2020年初，由于疫情突然爆发，特区政府采取加强出入境限制，香港经济也遭受重创。 数据显示，2020年第一季度，香港经济GDP下降9%，一度超过2008年金融危机时的降幅。 经济低迷导致失业人数创历史新高，房地产市场也出现下滑。 2020年上半年，香港房地产市场所有楼宇（包括住宅楼宇及非住宅楼宇）的销售合约数量减少超过50%。 金额甚至下降了70%以上。
然而2020年下半年，随着国安法的实施，购房需求增加，香港楼市也迎来大逆转。 尤其是7月份之后，香港的楼宇销售合同数量和楼宇销售合同总价值均较2019年有所增长，而香港的房价全年跌幅仅为1%左右。 分析人士认为，尽管2020年香港房地产遭遇多轮疫情，但香港房价依然“不屈”。 根本原因是香港房地产人多地少、需求大、利率低的环境。 香港楼市就是这样的表现。 强的。 此外，内地房地产开发商和购房者也是支撑2020年香港楼市的中坚力量。据媒体报道，2020年香港出售的11幅地块中，有5幅是内地房地产开发商注册的，包括万科、雅居乐、佳兆业等知名房地产开发商。 内地房地产开发商的投资金额超过170亿港元，占交易总额的近一半。 此外，内地富豪依然热衷于投资香港房地产市场。 2020年前8个月，香港物业投资市场共产生32笔过亿港元的大型交易，其中一半买家为内地富豪。
与2019年、2020年楼市平稳不同，2021年香港楼市将呈现“暴涨”趋势。 后疫情时代，随着香港经济逐步复苏，香港楼市“量价齐升”，多项数据屡创新高。 从交易量来看，2021年香港住宅市场总交易量创九年来新高。 特区土地注册处数据显示，自2021年2月起，香港住宅物业连续六个月录得超过6,000宗成交。 住宅成交74,297宗，创2012年81,333宗以来新高。此外，2021年香港住宅销售合约总价值7,339亿港元，按年增长逾30%，创下新高。 1997年创下6,903.4亿港元的历史新高。
2021年香港楼宇交易数量 图源：香港土地注册处
在成交量表现良好的同时，香港房价也同步飙升。 米德兰房价指数从2021年1月末的年内低点持续上涨至8月的历史新高，年内上涨近6%。 仲量联行数据显示，2021年香港中小型住宅物业价格将上涨4.4%，而豪华物业价格将上涨7.2%。
2021年香港房地产市场基本恢复，但从第四季度到今年年初，受第五轮疫情和美国持续加息的双重影响，香港房地产市场房地产市场再次遭遇“冰冻”。 中原地产香港办事处数据显示，2022年上半年香港私人住宅整体成交量达23,250套，成交金额新台币2,340亿元，较去年同期分别减少26%及28%。 2021年下半年。此外，上半年一手住宅登记量也创下2013年上半年以来的九年新低，二手房交易量则创下2021年上半年以来的新低。 2019年下半年。
楼价方面，差饷物业估价署9月28日数据显示，8月份香港私人住宅价格指数触及368.2点，创2019年3月以来三年半新低。今年前八个月今年以来的几个月，香港楼价指数已下跌6.52%。 与去年9月历史高点398.1点相比，已下跌7.51%。 另一指标二手房价格也持续下跌。 反映香港二手楼价走势的中原城市领先指数（CCL）已连续10周下跌，最新读数为169.93点，较去年高点大幅下跌11.2%。 触及2018年2月以来的四年半低点。
今年香港楼市表现惨淡，不仅仅体现在交易量和楼价指数上。 消息方面，近日，李嘉诚家族旗下长江实业集团宣布以207.7亿港元出售香港一处顶级豪宅项目。 该公司预计将从此次出售中获得 63 亿美元。 港元收益。 对此，IPG中国首席经济学家白文曦表示，李嘉诚此时出售香港资产，应该与香港楼市的下滑有关。 此外，他进一步指出，位于香港半山的豪宅项目本来就是抵抗通胀和经济波动的优质资产。 但目前香港市场需求不足，加上大幅加息对经济增长造成压力，导致香港楼市整体呈下滑趋势。 除了李嘉诚出售香港豪宅之外，也曾有其他富商出售房产的报道。 9月，有消息称，华智控股行政总裁陈开云早前以公司股权转让方式出售太平山顶GOUGH HILL RESIDENCES，作价约5亿港元。 此次出售赚得3.2亿港元。
内地港资房企为何能够再次逢低抄底实现逆周期操作？
在内地富豪不断涌入香港房地产市场“买买买”的同时，香港房企也开始反方向回归内地房地产市场拿地。 近日，香港新世界集团首席执行官郑志刚宣布，新世界集团计划在12个月内在上海、广州、杭州、深圳等城市投资100亿元人民币，相当于整个新世界集团年收入的六分之一。 一。 太古集团还表示，预计未来十年将在内地投资500亿。 此外，恒隆集团、香港置地、瑞安房地产、嘉里建设、恒基兆业地产、香港裕华、仁恒置地等多家香港房地产开发商也持续在上海、广州、深圳、武汉、苏州投资近两年还有重庆。 、成都等一二线城市拿地，甚至李嘉诚旗下的和记黄埔时隔10年再次参与广州首轮集中供地招标。
改革开放初期，内地房地产企业大多借鉴香港房地产企业的商业模式。 “分层销售”、“楼花销售”等制度也从香港引入内地。 但由于土地禀赋、经济发展速度、城镇化步伐等差异，内地房地产企业与香港房地产企业走上了两条完全不同的道路。 同样，随着内地房地产市场告别野蛮增长，进入精耕细作时代，正在通过抛售资产缓解流动性压力，走上轻资产运营之路。 另一方面，香港房地产企业则在内地疯狂抄底。 两者一比较，情况就不同了。
那么，一直受“人多地少”限制的香港地产企业如何实现跨周期发展、逆势回归呢？ 内地房地产企业的长期发展有什么值得借鉴的地方？ 通过上一篇文章，我们回顾了香港房地产百年发展史，我们总结了以下几点：
首先，与内地房地产企业相比，香港房地产企业的负债率较低，流动性风险敞口较小，抵御周期性波动的能力较强。 统计显示，截至2021年底，恒基兆业地产、新鸿基地产、嘉里建设等香港房企的净负债率均在20%左右。 长江实业和太古地产的净负债率甚至为个位数7.9%和3.32%，相应的，大部分内地房企都在三道红线边缘挣扎。 房地产三条红线要求房地产企业扣除预收账款后的资产负债率不得大于70%，净负债率不得大于100%，现金短缺负债率不得超过100%。少于1次。 与香港房企相比，内地房企的债务压力显而易见。
其次，由于可开发土地面积有限，香港房地产公司很早就开始做股票业务，以股票经营为主。 尤其是物业管理、二手房运营与装修、商场运营等，在这个过程中，企业可以实现正的经营性现金流，避免流动性危机。
第三，不少香港房地产企业主要集中在内地一二线城市。 随着房地产告别高速增长阶段，核心城市圈房地产业务仍具有增长潜力，抗风险能力更强。
第四，香港房地产企业多为家族经营，追求资产保值增值，而内地房地产企业多为职业经理人，追求规模和快速增长。 这也意味着房地产行业面临更高的挑战。 风险。 因此，公司现代管理制度需要优化，职业经理人的奖惩制度也需要基于综合收益和风险等多维度指标制定。
以上原因形成了香港房企的“克制基因”，抑制盲目扩张，更加注重通过现有资产的运营，自身经营性现金流的造血能力，从而实现逆周期。即使在经济低迷时期也能获得收益。 在地面上操作。
此外，纵观香港房地产市场的发展历史，特别是过去40年，并与内地房地产市场和房地产企业的发展进行比较，我们也发现了香港房地产市场发展的一般规律。房地产行业：
首先，从长远来看，影响房地产市场发展的两个根本因素是经济持续增长和土地与人口的供需差距。 虽然世界经济的波动在一定阶段影响了香港的经济增长，但从长远来看，香港房地产市场持续上涨、甚至不受疫情影响的一个重要原因是，香港人口较多，土地较少。 居住空间供应不足，加上内地资金涌入香港购房，进一步加剧了市场供需矛盾，整体导致香港房价持续上涨。
其次，从政府对房地产市场的调控措施来看，当前的房地产调控政策在供给侧和需求侧的主要措施是相似的。 主要包括通过限购、限贷给房地产需求端降温，通过限售、征税（权属税、交易税）从供给端给房地产降温。 这些措施的直接影响是减少房地产市场的流动性，增加交易风险（包括房地产企业和炒房者），从而压低房价。
第三，宽松的货币环境是房价上涨的必要条件。 市场宽松资金来源主要包括央行降息和国际游资涌入。 宽松的货币环境的直接结果就是通胀上升。 在此过程中，房地产作为保值资产，很容易成为资金的热门标的，进而带动房价的上涨。
“有房子住”是人们的基本需求，所以房地产是一个长期的、可以跨越周期的行业。 房地产除了住房的刚性需求外，还具有重资产、长周期、产业链广、抗通胀等特点。 因此，它还在一定程度上显示了“政策控制工具”和“投资产品”的属性，但这也使市场对房地产运营方向的预测非常复杂。
香港房地产公司上次采取集体行动来寻找大陆的跌落是在2011年。 这次，香港房地产公司返回大陆寻找下降。 尽管我们现在不能做任何事情。 对这个经济周期的趋势有一定的判断，但基本上可以肯定的是，大陆房地产市场确实已经进入了一个新的转折点。 对于大陆房地产市场，香港资助的房地产公司不仅将这次带来钱，更重要的是，它还带来了在现有市场中实践“长期主义”的经营哲学，这可能是对大陆房地产公司更具启发性。
